广州住宅库存猛增6成 楼价仍有下降空间

羽毛

时代外滩、中铁荔湾国际城、新塘新世界、瑞安创逸……3月份，广州楼盘推售势头不减，有楼盘拿到预售证后第二天就急忙发售，有楼盘甚至未有预售证已抢先推出。商家们报称的“半天成交3亿元”、“一日销售5亿元”、“消化八九成”等数据，都在说明3月份里这些新推的产品“很火”。在调控下难独善其身的广州楼市，难道真的已经回暖了？
此时还当慎言。从广州整体楼市看，相对能说“火”的楼盘仍是少数。统计数据显示，从2011年下半年的6月1日至2012年的3月20日，广州可售的一手商品住宅已从约3.7万套、约470万平方米上升至约5.9万套、约742万平方米，增幅接近六成！也就在日前，广东省统计局发布的数据显示，今年1-2月广东待售商品房面积达3155.69万平方米，创历史新高。
巨量库存压顶，市场便难言轻松，去库存成为今年商家们都必须重点面对的问题。万科总裁郁亮表示，要确保销售就必须积极定价。业内人士认为，库存压顶之下，广州楼价还有下降空间。以价换量，将会是2012年商家的生存法则。
1半年消化率
从一成至三成多不等
3月份内上述新开盘项目或新货销售小火了一把，和2月中下旬开始的成交回升一样，都得益于商家合理的定价。和市场上很多货量动辄过千套的大盘相比，一些新盘由于没有降价负担，其用“买家能接受的定价”赢得了市场的青睐，时代外滩如是，荔湾国际城如是。近期销售比较旺的楼盘，它们的成交量一般都能达到推出可售货量的七八成。
以郊区板块为主要供应点的市场中，目前仍有不少货量充裕的项目。本刊记者选取了一些所在区域的标志性大盘进行采样统计，统计各盘在最近的半年内获得了预售证、并且有推售的可售货量以及该批产品中已经签约的成交量，结果显示，有楼盘在近半年内的成交率仅有12%，即便消化率高一些的，也只是36%而已。比如雅居乐剑桥郡，近半年内其可售货量为1702套，成交了615套，成交率是36%。
如此低的成交率，便意味着其存货还是占绝大部分。巨无霸广州亚运城，近半年内售出了324套单位，但其未售产品却还有2237套，就连富力地产董事长李思廉本周二在香港举办的企业2011年度业绩发布会上也坦言，亚运城的销售速度真的卖到让人“蚊 ”。
2广州住宅库存量
足够消化16个月
跟踪阳光家缘的数据可见，从2月第二周开始至今，广州一手住宅的成交还是比较可观的，从一周的六七百套到现在的过千套，广州楼市确实呈现了一波的成交回升行情。但是，周成交量稳定在千套的同时，一手新增住宅的供应量同时也在增加。
一方面，消化率不高，而同时新增供应也持续补充，一减一增之间，广州一手住宅的库存量自然就在增长。2011年6月1日，广州一手住宅可售套数约为3.7万套、可售面积约为470万平方米；至2012年3月20日，该数量已至约5.9万套、742万平方米，在9个月的时间内一手住宅的可售面积就增长了接近六成。2011年全年，广州十区两市一手住宅月均成交面积为46.4万平方米。以此计算，广州目前的库存量，足够消化16个月的时间。
世联地产研究认为，2012年房地产行业将迎来去库存化周期，而从开发商的表态上看，“高周转”也的确成了房企2012年的主流策略，去库存化将加速。同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示：“2012年，卖楼难已经注定是一个事实。”
3去库存
唯有“积极定价”
商家要面对的，仅仅是存量大增这个问题吗？非也。广东省统计局发布的数据显示，2011年房地产行业的销售回款速度下降，融资渠道也显著收缩，行业资金压力进一步加大。这意味着，在“限购、限贷、限价”措施的持续作用下，在三座大山压迫下的商家们只会感觉今年形势更严峻，今年的楼市可能依旧是个“寒冬”。
如何御寒？以价换量，是目前众多商家偏向选择的主要方式。近期，广州楼市出现了多种形式的促销，以员工价、团购价等名义、又或者是直接剥装修卖毛坯房、又或者是最直接的打折让利等，均取得了不错的促销效果。以金沙洲的星汇金沙为例，该盘近期推出全毛坯的“9字头”产品，比带装修的1.3万元/平方米骤降了25%左右，吸引眼球的同时当天就称该批产品已售完。在此轮降价潮中，大房企起了积极的带头作用。万科总裁郁亮表示，今年万科将积极定价，保持新推盘当月销售率达到60%这一销售速度，因此，万科将按照购房者愿意接受的价格销售。
早在2月库存量超过6万套时，合富辉煌首席市场分析师黎文江就曾指出，预计今年楼价将回调，其中白云、花都、南沙、番禺等四个区会有明显降幅，当降幅达15%-20%时，成交量大幅回升。中原地产项目部总经理黄韬表示：“从目前的情况看，广州一手房价将继续回调，只有回调到合理的价位才能刺激成交量回升。”据他了解的情况看，目前除了郊区盘，个别市区盘也加入了以价换量的行列，他预计价格下跌的范围进一步扩大。
库存不断增各盘消化有点“滞”
雅居乐锦官城
部分已售物业
尚未过户
未售：1724套
截止至2011年3月19日，雅居乐锦官城累计存货量为1724套。另外，据阳光家缘显示，还有1457正在申请预售证，假如加上这部分的货量的话，该盘将有三千多套货量可供应市场。
据阳光家缘统计，目前，锦官城累计销售套数为174套。如果从销售数据来看，锦官城简直是陷入了严重的滞销状态。不过事实上并非如此。
记者了解到，由于该项目100平米以上的户型每套皆带有两个房产证，在目前广州限购的情况下，如果是外地人，已经无法购买；如果是广州本地人，而且名下已经有一套房，也无法购买。因此该盘的销售量可以说是典型的“政策性”反映。
事实上，目前该发展商也采取了“变通”方式来应对该措施，没有购房名额的买家将与开发商签订一份协议，如果一年内找不到合适的挂名人选，另一个房产证将暂时无法拿到，等限购令结束后，再转手从发展商过户给买家。“不影响买家的实际使用权，只是暂时不能转手卖掉。”发展商称。
类似这样的与发展商签约坐等限购令结束的变通方式，是市场上普遍采用的。不过，反映在实时监控的阳光家缘网上，则是“未签约”状态了。因此，目前实际上雅居乐锦官城消化了多少套货量，手中还有多少套未销售货量，阳光家缘上无法获取准确数据。 （詹青）
广州亚运城
存量巨无霸
未售：2237套
广州亚运城目前尚有两千多套的货量未销售。目前货量最多的集中在技术官员村以及运动员村，而楼价最低、户型最小的媒体村则只有一百来套的尾货了。据网易房产数据中心的数据监控，广州亚运城半年内累计销售量有324套。而至今累计总销售量达到5746套。无论从销量还是余货来说，广州亚运城都堪称广州楼市的“巨无霸”。
两千多套的存货量委实不小，再加上后续还有大量可供开发的土地，而亚运城板块周边在售楼盘量也不少，目前整个亚运城板块应该说处于较严峻的存量压力中。不过，虽然存货压力较大，但是却未能明显影响价格下调。据记者监控，亚运城的价格一路都很平稳，在降价氛围越来越浓厚的当前，亚运城也只是推出9.2×9.8折优惠，媒体村的售价是9700元/平方米起，运动员村则是1.2万-1.4万元/平方米之间，相对于楼价的最高点，只有小幅的跌幅。而开发商更愿意通过一些“一口价”单位，小部分跑量以带动销售，而不敢全面降价来促进销售量。
也许是先前销售量太大，业主群过于庞大，“降价包袱”太大，因此发展商不得不在“促销拉动销量”与“保持价格平稳”两者之间取得平衡。 （詹青）
雅宝新城
自然去货
慢慢销售
未售：1104套
半年内累计销售：259套。
累计销售套数：2144套。
位于花都区平步大道的雅宝新城是一个供货量很大的成熟大社区，该盘总建筑面积多达90多万平方米，花都区的形象工程之一天马河穿过其中。目前该盘在售大户型单位，主要是140-188平方米3-4房单位，毛坯均价7500元/平方米。
目前，雅宝新城存量未售单位共有1104套，据网易房产数据中心的数据，近半年内销售出259套。销量不算好，也不算太差，是典型的自然去货楼盘的代表。目前发展商推出9.8折的优惠，也推出一口价单位，2楼的140平方米售价最低只要6300元/平方米。不过相比于其他大手笔促销的楼盘来说，雅宝新城的促销动作并不算大。而从阳光家缘的统计数据来说，该盘的成交均价也未见下调，资料显示，近三个月，该楼盘售价在7300-9600元/平方米之间，波动较小，可见发展商并未有大手笔的促销行动。由于自然去货的策略，该盘的存货量较大也不出奇了。 （詹青）
雅居乐剑桥郡
明星盘
货量充沛
未售：1087套
雅居乐剑桥郡是去年广州楼市的成交明星之一。从开盘到现在一路热度不减。从阳光家缘的统计数据来看，开盘至今已经累计售出2695套。据网易房产数据中心的数据，该盘半年内便卖出了615套，在淡市下，这样的表现算是非常不错的了。
所谓“货如轮转”，剑桥郡目前的供货量也还非常大，据记者监控阳光家缘的数据，该盘目前存量仍有千套之多。就算可以承接着一路销售旺势，继续保持持续销售力去货，要消化如此巨大的存货也要10个月左右的时间。
因此，随着接下来销售旺季的到来，雅居乐剑桥郡的销售策略尤其值得关注，以雅居乐在广州其他区域的策略来看，以价换量会是高概率事件，尽管雅居乐剑桥郡作为一个市场口碑不错，销售热度也非常高的“明星盘”，但是由于高库存压力，相信价格仍是迅速去货的不二法宝。有意购买剑桥郡的买家可以密切关注其价格走势与促销动作。（詹青）

cy2010

楼价有下降趋势吗？我看难