外媒:老龄化或致中国房产崩盘

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参考消息网8月29日报道 人们常说，中国将未富先老。这种观点认为，中国人口的迅速老龄化以及独生子女政策导致的男女比例失调，将在该国生活水平赶上发达国家之前阻碍经济增长。外媒称，日本银行副行长西村清彦认为中国的人口老化问题会造成房地产市场的崩盘。
　　据英国《金融时报》网站报道，西村清彦8月21日在悉尼国际清算银行和澳大利亚储备银行举行的会议上表示，考虑到人口老龄化的趋势，中国的房价即将步入“危险区”。他指出，所谓的房地产市场“恶性”泡沫常常是人口状况从“人口红利”转向“老龄化人口的负担”而导致的结果。
　　西村清彦认为，在“人口红利”阶段，年轻的婴儿潮一代希望购买更多土地，为日后的退休生活存够钱。有意思的是，这种人口趋势和通胀目标结合在一起会让决策者看不到房价上涨带来的风险，从而造成当局制定的货币政策会促使房地产泡沫进一步膨胀。鉴于土地供应是有限的，所以土地的实际价格将会上涨。
　　报道指出，同样，如果名义货币供应量保持不变，那么持有实际货币——它等于名义货币量除以物价水平的值——的“价格”应该也会上涨，即意味着通货紧缩。为了保持物价稳定，央行有可能增加名义货币供应量来稳定物价。结果是房价上涨，而其他价格水平保持稳定。

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　然后，用西村清彦的话来说，“人类本性的弱点（即在某些情况下容易过分乐观或者过分悲观，以及自身的决定容易受他人影响，特别是在决策领域内比自己地位更高的人的影响）”会造成房价进一步上涨。
　　报道称，日本和美国经历的房地产市场崩盘证明了西村清彦的观点，两国都在人口状况发生改变时经历了房地产市场崩盘。
　　那么中国的房地产市场是否会在不久之后迎来泡沫的破裂？西村清彦认为，人口状况变化和房地产市场“恶性”泡沫之间的关系在更大程度上是一种互动关系，而非因果关系。房价的急速上升离不开人们对房地产市场的过分乐观。若没有这样的气氛，中国的房价也不一定会随着人口的老龄化而大幅下跌。另外值得指出的是，中国政府对银行的控制力远大于其他国家——若房价表现出大幅下跌的迹象，政府可能会要求银行提高抵押贷款。（编译/杨雪蕾）
　　分析：“楼市泡沫崩破说”耸人听闻 崩盘大跌概率小
　　来源：人民日报海外版
　　调控成果已见效 崩盘大跌概率小
　　今年以来，随着房地产调控持续深化和中国经济增速明显放缓，“唱空”楼市乃至中国经济的论调屡见不鲜。近日，有经济学家表示，中国带泡沫的房地产濒临崩溃，交易低迷导致资金不能回笼，从而出现恶性循环，使中国经济直线下滑。对此，多数专家认为，这种说法过于夸张、耸人听闻，国内楼市并未出现将要大跌崩盘的迹象，坚持房地产调控也并不会对中国经济造成巨大的负面影响。
　　官方几度发声稳定调控预期
　　自国家统计局公布二季度GDP增速低于8%以来，业内一直存在的呼吁放松楼市调控的声音愈演愈烈。在此情况下，7月19日，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发紧急通知，要求巩固房地产调控成果，坚决防止房价反弹，并强调各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的要立即纠正。
　　事实上，7月份以来，这已是政府第四次表态绝不放松楼市调控。7月7日温家宝总理在常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运指出，房地产调控确实是短期内经济增速下滑的一个重要原因，但调控不能放松，它可防止房地产泡沫化对经济长期发展的冲击。国土资源部部长徐绍史在7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。
　　中国房地产学会副会长陈国强对本报记者谈看法时，将官方的表态解读为楼市调控政策“既不加码，也不放松”。
　　专家指出，在官方连续多次明确表态的情况下，房产商和购房者的市场预期都会更加明朗、稳定，房地产市场大幅波动的可能性也会更低。
　　楼市挤泡沫成果开始显现
　　业内普遍认为，自国家采取房地产调控政策以来，全国房价整体稳中有降，大中城市房价快速上涨的势头得到明显遏制，一些地区存在的楼市泡沫已在一定程度上被挤压出来。
　　“楼市调控对投资投机性需求的抑制比较明显，市场需求主体发生了明显变化。在北京等大城市新近的房屋交易中，首次购房者的比例达到80%以上，这说明居民自住的刚性需求成为市场主体，而在调控之前，外来需求要占到北京房市需求的一半左右。”陈国强说。
　　银河证券首席经济学家左小蕾表示，楼市调控所带来的经济增速下滑是正常现象，压缩的是过剩产能和无效投资需求，恰恰体现了宏观经济主动调结构的成果。她认为中国经济放缓是温和地挤出泡沫的过程，并不会出现严重的衰退。
　　泡沫崩破说没有根据
　　“有些学者分析楼市是立场先行，不太关注市场的实际情况。早在5年前就有人说房价将大跌30%到50%，直至今天仍然坚持这种比较偏激的观点。”陈国强说，他不了解有些学者是出于什么依据得出楼市泡沫濒临崩破的结论，但基于他对市场的观察，这种情况出现的概率很小。
　　根据近期多家房企公布的上半年销售业绩数据来看，多数企业销售情况良好，近半企业接近甚至完成了全年销售目标的一半。而国家统计局18日发布的数据显示，6月份70个大中城市中有25个城市新建住宅价格环比上涨，这一数字超过了前5个月上涨城市的数量之和。随着楼市成交量的攀升，土地市场也开始风生水起，各地频频出现高单价、高总价地块。据此，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对本报记者分析，国内房企并不存在什么资金问题，否则他们就不会有实力去拿地。
　　那么，这些迹象是否表明房地产市场已经回暖？陈国强表示，不能做出这种简单化的论断。他分析称，新房均价和成交量的上升是多重因素作用的结果，比如,各公司卖得好的楼盘都是性价比高的，这说明市场趋于理性，开发商存在“以价换量”的情况。此外，还应注意到楼市成交结构的变化，近段时间高端需求呈现上升，高价楼盘销量增加带动了整体均价的变化，而普通商品住宅并非全面涨价。
　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞也表示，房价很快反弹的说法并不正确，未来楼市不会出现诸如2009年那样的大幅反弹。
　　尽管楼市泡沫濒临崩破的说法在大多数学者看来是危言耸听，但也有专家指出，应警惕房地产泡沫未来可能带来的风险。易宪容表示，中国房地产市场存在较大的泡沫，如不及时挤压还继续做大，在未来的某一天注定会崩溃，导致中国经济出现类似西班牙经历的金融危机。(记者 邹雅婷)