北上广房价涨幅再次扩大 调控细则出台将转预期

mybook

　国家统计局18日公布2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，无论是同比还是环比，房价上涨的城市数量都大幅增加。

　　业内人士表示，这再次说明了2月底中央进一步出台房地产调控政策的必要性。未来，



随着各项调控方针的细则化，房地产市场的需求短期内将被抑制，从而起到降温楼市的作用。

　　2月全国房价普遍上涨

　　与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有8个，上涨的城市有62个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为8.2%。一线城市房价上涨水平明显高于其他城市，环比上涨的情况是：北京3.1%、广州3.1%、上海2.3%、深圳2.2%；同比上涨的情况是：北京7.7%、广州8.2%、上海4.1%、深圳5.8%。

　　二手住宅价格变动情况与新建商品住宅价格变动情况大致相仿。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个，上涨的城市有66个。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为2.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有3个，上涨的城市有49个。2月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为6.7%，涨幅比1月份回落的城市有2个。

　　对比1月份的数据，无论是环比还是同比，2月份新建商品住宅房价上涨的城市都出现大幅的增加。其中房价环比上涨的城市数量增加了13个，同比上涨的城市数量增加了9个。与此同时，来自链家地产市场研究部的数据也显示，2月，70个大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为101.08，比上个月增加0.51个百分点，连续9个月环比上涨；平均价格同比指数为101.86，比上个月增加1.18个百分点。

　　从数据不难看出，与1月份房价有涨有跌的结构性上涨不同，2月份全国主要城市的房价出现了普遍上涨的态势。其中，以北京、上海、广州为代表的一线城市房价的环比涨幅再次扩大，除深圳的环比涨幅未发生变化之外，北京、上海、广州的房价涨幅均再次扩大，其中广州的房价涨幅扩大了1.1个百分点，3.1%的涨幅也创下了70个大中城市价格环比的最高涨幅。

　　积压需求释放推高价格

　　“2月份全国各主要城市房价全面上涨的现实再次凸显了调控进一步加力的必要性！”北京中原市场研究部总监张大伟表示。

　　虽然受到春节影响，但2013年的2月份，全国主要楼市依然延续1月份淡季不淡的表现。中原地产监测的30个主要城市成交量1169万平方米，相比2012年的春节所在的1月份依然上涨1倍有余。整体市场在2月份呈现明显的一、二线城市量价齐涨的现象。

　　特别值得注意的是，2月份一线城市上涨幅度明显超过全国平均水平。京、沪、广、深四大城市的房价上涨幅度远远超过其他二、三线城市。

　　“在一线城市明显出现了购房者恐慌，新建住宅、二手房住宅的量价均明显上涨。”在分析原因时，张大伟表示，目前一线城市房地产信贷政策相对宽松；同时，土地供应的稀缺和部分土地的溢价上涨提高了在售项目的价格上涨预期；再加上限购政策执行近2年后，积压的需求加速释放，特别是在“国五条”出台之前，许多购房者对房价的预期转向，出现了恐慌性入市的情况。

　　主要城市房地产成交长期保持高位，房价持续攀升长期保持高位，这些使得房企融资、拿地的热情不断高涨。“房企目前处于积极的扩张期，拿地频次明显加快，在土地市场多有举措。在土地溢价已经上涨的情况下，开发商对利润的要求可能更高，楼市以价换量已经结束。”张大伟说。

　　调控细则出台将转预期

　　在2月20日，国务院常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作之后，3月初，包括二手房转让所得税等政策细则再度出手，一连串的调控措施引发了市场的震动，也开始扭转市场预期。

　　“国五条”提出的限购范围扩大、执行从紧；二手房转让征收20%所得税；部分城市提高二套房的首付比例和利率，这三条政策必将在短期内抑制房地产市场的需求，从而起到降温楼市的作用，房价上升的趋势也将得到抑制。张大伟认为，房企开发和拿地的热情也将减弱，虽然短期内不会有大幅的价格下调，但部分标杆房企或将率先采用以价换量的措施以提升市场份额。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，最近出台的房地产调控细则措辞严厉、新意颇多，超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场影响，也会超出很多人的预期。

　　“整体而言，市场肯定会降温，每轮重大新政出台后，皆如此。最先受到影响的是住宅成交量，由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度。”杨红旭表示，价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅会有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。另外，由于限购升级、房贷紧缩等政策，主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。

　　(综合本报记者朱剑红和新华社报道) (来源：人民网-人民日报)

mybook

　北京市住建委、地税局18日相继表示，并未接到相关通知。中国证券报记者从权威渠道获悉，由于涉及多部门协商和会签，“北京版”调控细则的出台时间或在3月底前后。

　　近日，有关北京版“新国五条”出台的消息引发市场关注。对此，北京市住建委、地税局18日相继表示，并未接到相关通知。中国证券报记者从权威渠道获悉，由于涉及多部门协商和会签，“北京版”调控细则的出台时间或在3月底前后。

　　据了解，北京曾于此前召开多部门会议，就房地产调控做出部署。知情人士向中国证券报记者透露，按此前提出的“量价齐稳”调控目标，今年北京将对政策执行环节进行强化，并可能针对二手房交易环节，出台相关调控政策。

　　之所以布控二手房，主要由于当前二手房交易占据北京市场的主流，且去年年末以来，二手房交易“量价齐升”态势明显，并对市场预期产生不小的影响。

　　知情人士强调，在“新国五条”框架之外，北京可能上调二手房交易最低计税价格。此举可上调二手房交易的最低交税标准，减少“阴阳合同”现象的发生，并在一定程度上提高交易成本，抑制市场过热的现象。

　　而在“新国五条”的框架之内，“二手房交易个人所得税按差价20%计征”的条款将得以严格执行。但为避免此项政策对刚需的伤害，可能划定免征红线。其中，自2006年就提出的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”政策，继续执行的可能性较大。

　　新房方面，为控制供应节奏和价格，北京今年将继续加强对商品房预售环节的管控，报价过高的项目将难以获批预售证。

　　在差别化信贷政策方面，北京将更多依据有关部委窗口指导。对此前市场传言的“二套房首付7成、利率1.3倍”政策，业内人士认为不排除该条款出台的可能性，但信贷政策还需要金融部门的配合。

　　事实上，由于北京楼市形态较为复杂，涉及多部门协商和会签，使得京版“新国五条”细则出台时间不会过于仓促。有观点认为，按既定程序，二三线城市可能率先敲定并出台细则，信号意义明显、对市场影响较大的一线城市也许不会第一个“吃螃蟹”。

　　知情人士强调，根据国家统计局18日发布的数据，上月北京新建商品住宅价格环比上涨3.1%，二手住宅价格环比上涨2.2%，均为70大中城市之首。这可能促使北京在本月内出台政策细则。(中国证券报)

mybook

2月70大中城市房价整体上涨加速
　　多地“国五条”实施细则准备就绪

　　等待“部委版”指导意见

　　针对传得沸沸扬扬的“北京落实国五条细则”消息，北京市18日予以否认，北京市住建委表示，目前并未出台楼市新政细则，如果有相关政策将第一时间发布。

　　据《经济参考报》记者了解，已有多个省市完成“国五条”执行细则方案的拟定工作，但均未发布。还有些地方则在酝酿当中。北京市住建委人士18日接受记者采访时表示，执行细则虽未发布，但制定工作已完成。广东省住建厅相关人士表示，“细则出台时间还没有时间表，但月底前肯定出。”

　　业内人士指出，多地完成“国五条”执行细则方案却迟迟未发的主要原因是在等“部委版”的指导意见。“由于先前"国五条"细则的出台多地造成恐慌，因此地方拿不准中央认定的既不伤害刚性需求，又得打击投资投机性需求两全的方案。”

　　上述人士同时表示，由于一线城市既是此轮上涨最快的城市，也是楼市风向标，因此执行细则的内容更引人关注。“谁都不想先做出头鸟，都想看看其他地方的情况再做最终决定。”

　　随后，记者分别与国税总局、住建部相关人士求证，确定上述两部委正在制定“国五条”细则落实指导方案。“此次方案主要是围绕保护刚性需求做出细化，使地方更有针对性。”上述人士指出，此次新政未选择中长期调控政策，反而选择具有针对性的短期政策，主要是因为希望在短期内抑制房价非理性上涨的趋势。

　　的确，国家统计局同日发布的“2月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况”显示，整体市场在2月出现上涨加速的现象。

　　新建商品住宅方面，与1月相比，70个大中城市中，66个城市房价上涨，仅有1个城市价格下降。环比价格上涨的城市中，最高涨幅为3.1%，相比1月份的最高涨幅2.2%上浮0.9个百分点。一线城市领涨：北京上涨3 .1%，广州上涨3 .1%，上海上涨2.3%，深圳与上月持平，上涨2.2%。

　　从同比来看，70大中城市中，62个城市价格上涨，最高涨幅高达8.2%。

　　二手住宅方面，与1月相比，70个大中城市中，66个城市上涨。环比价 格 上 涨 的 城 市 中 ，最 高 涨 幅 为2.2%。同比来看，2月，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为6.7%。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在接受记者采访时表示，2月一线城市房价上涨凶猛，涨幅翻倍，其中广州房价同比涨幅超过2012年全国G D P增速，呈现报复性暴涨反弹势头，表明一线城市房价“已失控”。调控加码刻不容缓。

　　谢逸枫称，环比上涨平均突破“2%”，达到“2.6%”，呈现房价环比涨幅加快趋势，表示一线城市调控加码预期窗口正式来临。北京3.1%，比上月增幅扩大1%、上海2.3%，比上月增幅扩大1%、广州3.1%，比上月增幅扩大1.1%、深圳2.2%，与上月持平。

　　“2月涨幅已达调控前最疯狂时期的涨幅。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，一方面，二手市场新增房源较客源增幅较慢，另一方面，由于2012年上半年土地市场的冷清导致今年新房供应量减少，造成大城市供不应求现象明显。

　　据中原地产统计数据显示，统计的12个重点城市2月新建住宅供应量较上月骤减5成，城市供不应求局面加剧，供求比下降为0 .56。12个城市中除广州外，均处于供不应求的状态。值得注意的是，12个城市的总供求比已经连续5个月处于平衡点以下，近6个月的平均供求比为0.86，导致库存的进一步减少。

　　“眼下的房价上涨主要由恐慌性购房需求所致，由于成交量急剧放量，客源量明显增多，而房源增幅较小，直接推动了价格上行。”链家地产市场研究部常青在接受《经济参考报》记者采访时表示，需要等待“国五条”执行细则来平抑，预计政策实质落地会对当前的市场达到降温作用，尤其会抑制市场成交量。

　　对于房地产市场后期价格走势，上海易居房地产研究院研究员郑红玉指出，现阶段一手房涨幅仍明显大于二手房，同时二手房涨幅继续扩大。据此来看，由于3月各地细则仍未执行，各地楼市将继续目前走势，因此预计3月房价环比涨幅仍可能继续小幅扩大，或高位盘整，但随着4月细则的落实，预计房价涨幅将开始趋于回落。作者：梁倩 (来源：经济参考报)

mybook

银河证券赵强

　　3月1日国务院办公厅下发了关于继续做好房地产市场调控工作的通知。在内容上，有不少超预期的方面：限购覆盖城市全部行政区域;房价过快上涨城市需提高二套房首付和利率;需缴纳个人所得税的，应依法严格按转让所得的20%计征。

　　我们的分析与判断：

　　(1)“国五条”细则传递出强信号：政府调控决心不变

　　此次“国五条”细则超市场预期，也向市场传递了一个很强的信号，即政府对房地产的调控决心不变。之前2月20日公布新闻稿时，大家一致的反映是低于预期，购房者和开发商对此都预期不充分。此次，楼市调控细则超预期的内容主要表现在：个人所得税严格按照转让所得的20%计征;严格执行住房限购，限购区域覆盖城市全部行政区域;房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　(2)政策调控或误伤部分改善需求，主要城市楼市成交或降15%

　　我们认为，新政细则会使得楼市需求会受到抑制，尤其是改善性需求;楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。对于新房而言，尤其是以“北上广深”为代表的一线城市的楼市，由于二套房信贷政策很可能收紧，购房门槛和成本都将上升，估计2013年全年主要城市的楼市成交量可能会下降15%至20%，中期来看(三至六个月)，“国五条”细则对楼市需求释放是偏空的。

　　投资建议：

　　此次“国五条”细则超预期，预计影响15%的楼市需求;而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。因此，我们继续维持谨慎的观点，房地产板块会有所调整。通过NAV合理折价率的测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均值约为17%。

　　对个股而言，我们认为会继续分化。相对较好的还是房价泡沫小、涨幅小、产品定位于刚性需求的公司。比较而言，我们看好万科(000002)、保利地产(600048)、荣盛发展(002146)、南国置业(002305)和华夏幸福(600340)。（原载于证券投资）