成思危：政府不会允许房产崩盘 房价还得涨

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凤凰房产综合 据媒体报道,在日前举行的某论坛上,第九、十届全国人大常委会副委员长成思危再次发表对中国房地产市场的看法。

成思危表示,中国的房地产不会崩盘,这点是肯定的。当期的房地产进入了调整期,这个调整期大概是两年左右。从长远来看,房地产价格还是上涨的。

他解释说,中国仍然处在城镇化过程中,需求在那里。“目前中国的城市化率只有52%。如果每年增长1%,每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业,他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。”

由于前段时间房价上涨较快,中国房地产出现两种不同情况,对于不同的城市要采取不同的措施。一种情况像北京、上海这类地方,需求还是存在的,一旦房价下降马上就会释放出来,最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,抑制需求,增加适合的供应。另一类是一些二、三线城市,开发过度、供过于求,对于这类城市要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法,逐步消化存量。另一方面,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,房地产出问题银行就要出问题。此外,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水。“买房是总资产,向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债。每个月交月供以后负债逐步减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格。所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息,净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。”

从长远来看,房地产价格总是上涨。美国近百年来尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%。“我计算了一下,中国从2000年到2013年,全国房价年增长率是8.6%,通过两年调整期要达到三个目的。”

第一是供求关系比较平衡。第二是抑制房价过快增长。“就是比CPI可能高一点,因为劳动力价格、生产资料价格长远来看会涨。”第三是在这个过程中将会出现一批实力差的开发商被淘汰,这样房地产产业更健康。成思危警告银行要注意金融风险,他说:“我专门问过工商银行,他们说银行贷款中房地产贷款占1/3,30%左右,其中个人住房贷款25%到26%。个人贷款是优质贷款,一般情况下除非他失业了或者企业破产了才会断供,所以一般自己住。开发商贷款占银行贷款的1/4左右,工行的1/5。开发商资金来源中39%是自有资金,31%是预交款,客户购房预付款,真正向银行贷就30%。这个数对大的开发商来说即使房价下行,不会伤害,对小开发商有问题。”

“我希望两年调整期使房地产恢复到比较正常状态,城镇化过程能够不断健康发展。”

成思危最后强调,中国经济要想保持高速增长不能靠房地产,要靠传统产业,要搞创新。

成思危进一步指出,有一点可以肯定,中国政府不会允许房地产崩盘。“因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,对国民经济有相当大的影响。”