[转帖]央行统一“第二套房”标准

半山哥

“以家庭为单位”<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;经过多日等待，中国人民银行关于“第二套（含）以上住房”的认定标准终于出台了。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 虽然姗姗来迟，但作为今年国家最为重要的房产金融新政受到了社会的广泛关注。标准明确了各商业银行对“第二套房”的认定标准应以家庭，即“户”为单位，而非以目前绝大多数银行采取的以“人”为单位。该政策的出台将结束目前商业银行对于“第二套房”认定混乱局面，同时意味着，将有更多打算贷款购买“第二套房”的消费者会被银行拒之门外。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 今年9月27日，央行联手银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，其中“第二套房”的信贷管理是此次调控政策的重点内容之一。然而，由于各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了严重分歧，致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显现“空调”之忧。&nbsp; </p><p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;央行统一“第二套房”</p><p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 昨日，央行在其官方网站上明确了“第二套房”的认定标准，即夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第二套住房。 <br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 在这篇《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发[2007]452号，以下简称《补充通知》）中，监管层进一步表示要“严格住房消费贷款管理”。《补充通知》已于12月5日印发，重点明确了以下问题：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按“第二套房”贷款政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《补充通知》有关规定执行。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;“第二套房”房贷紧箍咒升级<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 从《补充通知》的核心内容上不难发现，管理层对“第二套房”的认定标准将更加严苛。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 此前，对“第二套房”认定标准上社会争论的焦点主要集中在三个方面。一是贷款购买“第二套房”是以家庭为单位还是以个人为单位，即家庭中某成员已经贷款购房，那么其他成员再贷款购房是否执行“第二套房”的贷款标准；二是已经通过公积金贷款购房的，再进行商业贷款购房是否执行“第二套房”的贷款标准；三是对于已经结清的贷款购房，再次进行新的贷款时是否按照“第二套房”的贷款标准。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 对此各家商业银行的认定标准也不尽相同。此前，管理层曾经召集工、农、中、建、交五大银行商讨“第二套住房”认定标准，确定了以下三条原则：公积金贷款不列入认定是否为“第二套住房”的参考项；已结清贷款的购房者，仍可算作第一套住房贷款者；夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作“第二套住房”。 <br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 那么，现在来看，以上给“第二套房”松绑的几个渠道都已经被《补充通知》“堵”死了。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;沈城银行均表示执行央行要求<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; “我们还没有接到总行的通知，不过可以肯定的是我们行一定会执行人民银行和银监会的规定。”沈阳一家国有商业银行个贷部门负责人表示。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 而此前，沈阳已有招行、交行等多家银行出台实施细则，均与上述《补充通知》的内容有出入。昨日，记者向这些银行求证，它们均称尚未收到总行通知。一家股份制商业银行个贷负责人表示，肯定会执行央行公布的最新标准，具体政策只会更紧不会更松。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; “不过我想这样紧缩的政策对我们房产金融业务的影响不会太大，因为‘第二套房’的贷款业务量本身就很少。”一家银行的相关负责人介绍。记者就此采访了沈阳的多家银行后发现，由于前一阶段国家关于“第二套房”房贷实施细则尚未出台，因此沈阳大多数银行的“第二套房”按揭处于“半停滞”状态，不仅是“第二套房”固定利率业务，在对待“第二套房”浮动利率业务时，多数银行对“叫不准”的按揭申请只受理不办理。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;新政能否“一剑封喉”<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 对于“第二套房”的认定，此前各家商业银行与社会各界争论颇多。除了首付提高至四成以外，贷款利率将在基准利率的基础上上浮10%，贷款者将为此支付相当多的利息，因此政策的出台有可能对真正打算改善住房条件的客户增添负担。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 然而《补充通知》的出台反映出管理层控制目前房地产市场信心的坚定。对于如此严厉政策的出台，百姓持何种看法呢？在某知名网站上的一项调查显示，认为“第二套房”首付比例应该在40%以上的网民占了8.77%，而认为“第二套房”首付比例应该在60%及以上的网民占了29.8%，是所有参与调查人数中所占比例最高的。如果暂且把该调查的严格和权威性刨除，至少可以看到社会对于目前房地产市场调控的呼声和意愿还是非常期待的。<br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; 不仅如此，随着中央经济工作会议的闭幕，2008年的宏观经济工作已定下了基本的发展基调和方向，要把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀，作为当前宏观调控的首要任务；未来将执行稳健的财政政策和从紧的货币政策。 <br/>&nbsp;&nbsp;&nbsp; “国家执行紧缩货币政策与此次采取如此严厉的贷款政策不无关系。”一位不愿透露姓名的业内专家认为，对于房地产企业而言，紧缩货币政策的出台将意味着增加财务成本，风险因素加大，迫使其投资可能趋于谨慎；对于购房人而言，意味着增加支出从而抑制需求；对于房地产行业而言，由于升息对宏观经济会产生“抑热制冷”作用，会间接影响房地产业，至于调控力度是否能起到一剑封喉的作用还要拭目以待。</p>