[转帖]“五洲”败象

ape · 发表于 2009-1-12 22:06:00

仅仅3年时间，五洲商厦已由富丽堂皇沦为遍地尘埃。在稀疏的客流和近乎瘫痪的经营状态面前，曾经宣称的“领先东北商业20年”的口号早已成为一纸空谈。     此外，五洲商业广场在对待分割产权商铺业主的产权证、租金和退铺等问题上的一再拖延，导致业主与五洲商业广场纠纷不断，目前由业主提起的诉讼至少有300件。而博库书城于上月退出五洲春天购物中心六楼，亦与业主向法院申请对五洲商业广场采取强制执行有关，当前该楼层已进入司法拍卖程序。“缺乏必须的资金准备、缺少寻求长线投资回报的心理预期和缺失足够的商业地产开发经营经验，这是致使五洲商业广场呈现败象的根本原因。”一名浸淫沈阳商业圈多年的业内人士分析。     五洲商业广场正身处困局之中，而此时的困局却似乎在开业之初便已注定。 物业费之争 “楼梯已坏，正常营业”     自2006年起，购买了五洲春天购物中心分割产权的业主便与五洲商业广场摩擦不断，本应辅车相依的双方甚至反目成仇。而今年1月6日沈阳五洲物业管理有限公司送至部分业主手中的物业费催缴函，则成为新一轮摩擦的导火索。     该物业费催缴函要求业主缴纳2007年1月至2008年12月的物业管理费，价格为27.55元/平方米/月。消息迅速在业主间传播开来，1月7日，十余名五洲地下商业街的业主相约到五洲商业广场“问罪”。在这些业主看来，地下商业街近乎一潭死水，封闭成为经营的主题。贯通于东舜百货和五洲春天的地下商业街仅剩余在太原街上的一个通道尚且可以进入，其余入口均封闭，张贴在这惟一入口处的告示则颇具讽刺意味——“楼梯已坏，正常营业”。     五洲地下商业街尘埃遍布，大部分商铺被围挡遮掩起来，仅余那些残留的商铺牌匾和散置的经营用品表明这里曾作为经营场所，这些痕迹在昏暗的灯光中尤显凄凉。“这里很适合作为恐怖片拍摄场地。”业主丁伟（化名）慨叹。     此前，曾有一经营麻辣烫生意的商家在地下商业街里坚持营业，他的主顾是相邻的两家与其并肩“战斗”的商铺，除此无他。现在，这最后的三家商铺也已闭门停业。“这里根本不具备经营条件，也仅租赁经营过不足半年，为什么还要向业主催缴物业费？”丁伟的声音在空旷的地下商业街里传得很远。2005年，她购买了五洲地下商业街一处商铺，经营面积为11.6平方米，花费接近60万元。当时五洲商业广场承诺两年包租，在她接到3个月的租金后便再无音讯，为此曾多次与五洲商谈，得到的是一再推托。甚至直至今日，她连商铺的产权证也没有拿到。“在五洲方面不能妥善处理业主退铺或索要租金和违约金的情况下，这种做法只会加剧业主与五洲间的矛盾。”当日未参与“问罪”的五洲业主徐万里说。可在业主们的“问罪”甫一开始，就败下阵来。五洲商业广场销售部主管王志（音）态度明确，业主与五洲商业广场在产权方面的纠纷等与物业公司不发生关系，物业公司为维系其正常经营理应收取物业费。“我也向律师咨询过，说只要人家在供水供电，物业费我们是不能免掉的。”一名男性业主看似自语，却让其他业主一时间再也无法向那名销售主管发难。     最终，十余名业主退出了五洲商业广场的办公区。 商场内难以想象的情况。 业主的烦恼 “胜诉判决未有一桩能够履行”     在此轮由物业费引发的交涉中，五洲商业广场向业主传达出这样一种意思——现在再因与五洲方面的纠纷生气变得不必要，也不值得。     “可哪个业主又能不生气呢？”丁伟说，几十万元的投资在3年后几乎未得到任何回报，反倒要不停地与五洲商业广场进行原本不必要的交涉。事实上，丁伟已经在2008年8月取得了胜诉判决，她所要求的办理产权证、支付租金和违约金全部获得司法支持，可至今五洲商业广场方面未有一桩能够履行。     代表五洲商业广场的王志安慰业主说，“产权证马上就要办下来了。”可与五洲始终纠缠在一起的业主们对这种承诺早就司空见惯，“这个‘马上’说了有两年了，产权证的影子都没出现。”在一些业主的商铺购买合同里，标注着五年后可以无理由退铺，很多业主都在等待退铺。对此，一名业主很是无奈，“别说无理由退铺了，我这有理由退铺，而且胜诉了，可也始终没能退成。”根据王志的描述，至今确实没有业主能从五洲商业广场退铺成功。     业主们对五洲的信任程度降至冰点，这也是促使300余业主通过法律程序维权的重要原因，结果是他们取得了法律层面的胜利，而五洲方面除了到庭直面诉讼外，几乎从未履行法院判决，理由是账上没钱。     和平区法院执行庭终于查封了五洲春天购物中心六楼（总面积约8000平方米），该楼层曾经租赁给博库书城经营。业主们得到的消息是，当前该处产权已经进入司法拍卖程序，起拍价约为6000万元，虽然这并不足以支付业主损失的全部，却至少让业主看到了解决问题的希望。“可来自法院的消息说，第一次很可能流拍。”丁伟觉得此次拍卖前景黯淡，尽管此价格远低于当初业主从五洲商业广场购买商铺的价格——当初最便宜的五楼每平方米起价也达到了1.8万元，可在金融危机的冲击下，谁还会对现在的五洲商业广场有兴趣呢？

taikoo · 发表于 2009-1-20 18:28:00

太阳广场是那个日神大厦吗？

ape · 发表于 2009-1-12 22:09:00

王志则试图恢复业主对五洲商业广场的信心，称五洲商业广场愿意承担责任，只是现在缺乏资金，一旦东舜百货和华联商厦两处产权转让成功，业主们会得到补偿。这两处商厦的产权价值25亿，五洲商业广场正在积极寻求接盘者。     丁伟说，希望让业主一再失望的五洲商业广场能退出，新进一家公司接盘并盘活五洲。可在当前经济环境下，是否会出现接盘者呢？不仅她心存疑虑，五洲商业广场的一工作人员对此也不抱期望，“谁买谁是大脑袋。”     王志显得信心十足，“3年，业主的问题最快3年就能解决。”让业主遗憾的是他后面补充的一句话——“据我个人分析”。     徐万里（化名）以73万元购买的商铺在五洲春天购物中心三楼，当时的约定是10年包租，并且在交款时一次性扣除了三年半的租金。而按照约定，今年8月起五洲商业广场应该继续付给他租金，现在对于能否如期收到租金他也心怀疑虑，“三楼现在是封闭状态，根本没有对外营业，五洲商业广场哪里会有钱付给我呢？” “五洲门面”不突出。 五洲的困局 “产权不变现必会面临资金链断裂”     除了面对分割产权的业主，五洲商业广场还要面对银行贷款的压力。有消息人士称，东舜百货和华联商厦的产权已经抵押给银行了，而提供贷款的中信银行目前已经对东舜百货商厦采取了保全措施，不许再对外或租或售。虽然王志向业主声明在中信银行的贷款只有几亿，以安抚业主，可每年支付给银行的利息却是五洲商业广场不得不面对的沉重压力。     虽然五洲商业广场从2006年起就意欲将东舜百货和华联商厦两处的产权整体转让，可直至当前却近乎无人问津。虽然曾有美国基金公司愿意接盘并签订了协议，但金融危机的到来让那家美国基金公司打了退堂鼓。据传闻沈阳某商业机构对接盘五洲商业广场兴趣深厚，但出的价钱却让人联想到“趁火打劫”。     业内人士分析说，抛开“趁火打劫”不谈，五洲商业广场经营现状确实使得其身份大幅缩水。除却华联商厦，五洲商业广场近乎全面崩溃。     在记者的调查中，东舜百货商厦除了位于六楼的百老汇影城和金在娱乐城，以及一楼的部分商铺在正常经营外，二楼至五楼全部被封闭。时近中午，一楼手表柜台甚至仍不见营业员的身影，一经营者说整天都难得有顾客光临，“东舜百货商厦现在的商业氛围淡如白水。”在五洲春天购物中心里，虽然一、二楼仍有一些业户在经营，可大多表示坚持到租期结束就会撤离，而三楼四楼则早已被封闭处理。在博库书城从六楼撤离后，五楼的餐饮部分成了商厦里惟一的亮点，商铺出租价格视面积而定，每月2000元-6000元不等，可经营者们看到的是，客流量也在逐渐减少。     而贯通于东舜百货和五洲春天的地下商业街，则处于全部闲置中。     据接近五洲商业广场的人士透露，五洲商业广场投资逾16亿元，包括前期广告投放近1亿；五洲商业广场销售分割产权商铺，回笼资金约10亿，这部分钱被投入到五洲商业广场的建设中。     上述人士分析，五洲商业广场目前尚有银行未还贷款，以贷款额度3亿余元、年息6%计算，每年贷款利息需要2000万元左右；而与华联商厦签订的租金为每年2000万元左右，可抵银行贷款利息。包括百老汇影城在内的其他商铺的租赁，其收入相对要少得多，这些要用以维持正常运营。     同时，由于五洲商业广场与部分业主签订了售后包租的协议，尽管商铺并未租赁出去，但按合同约定仍需支付给业主租金，五洲商业广场对这部分租金的给付应属“有心无力”。“当然，如果把东舜百货和华联商厦的产权计算在内，五洲商业广场在整体运营过程中并没有赔钱，但产权不变现，五洲就必会面临资金链断裂的问题。缺乏资金支持，五洲商业广场想咸鱼翻身，难度可想而知。”该人士判断，这构成了五洲商业广场当前面临的困局。 败局的探究 产权分割后一旦经营出问题难达共识     虽然现在还不能肯定五洲商业广场最终将败走沈阳，但有迹象表明五洲商业广场已经为此做好了准备。“五洲商业广场已经在尽可能地裁员。”一接近五洲商业广场的人士透露。     业主将五洲商业广场的现状归结于开发方“急功近利”。“在商铺租出仅一个月后，就迫不急待地向商户催缴物业费，使得一些尚未获得收益的商家撤出。”丁伟回忆说。     有业主称，五洲商业广场在规划时，就把出售分割产权商铺作为回笼资金的重要手段。东舜百货和五洲春天的大门都不突出，与临街店铺差别不大，这样做是为了节省空间增加临街店铺的数量，临街店铺的面积则是在纵深上进行弥补。出售产权时，临街店铺的售价是每平方米13万元。     这种做法使得商厦整体不突出，难以吸引客流进入商厦。一名在沈阳商业圈浸淫多年的业内人士分析，“东舜百货的大门被时尚地下商业街的入口直接遮盖起来，明显对吸引客流不利。”但该业内人士认为五洲商业广场经营不善的更深层次原因在于开发方缺乏商业地产开发运作经验，从五洲商业广场的母公司浙江五洲控股集团有限公司涉及的项目开发领域可以看到，其中并不包含商业地产。     商业地产通常还要遵循“一三五”法则：一年开发，三年培养，五年成长。五洲商业广场在一开始便没有坚持住，假设五洲商业广场一开始免除商户的租金和物业费，并取得分割式产权业主的支持，经过一段时间人气慢慢就会聚拢。当年时尚地下商业街开业时，也是没有客流的，现在的人气是一点一点积累起来的。     同时，商业地产在规划之初就要经过周密的调查分析，太原街虽然是黄金地段，但也要尽量避免同质化竞争，且不说在业态上与中兴商业大厦和百盛上的重复，单从五洲商业广场的三座商厦来看，就存在同质化竞争问题，华联、东舜和五洲春天各商厦特点不鲜明。“不客气地说，五洲当初宣传的‘领先东北商业20年’根本就是空谈。”该业内人士说。     凌峻地产曾经帮助五洲商业广场进行前期招商策划，并试图按照策划案代理招商，但五洲商业广场最终自己运作，却没有根据最初设计的商业定位招商。凌峻地产陈将楚在接受记者采访时表示，五洲商业广场在最初的规划设计上就存在问题，楼群跨度太大，留不住客流；而更重要也是更直接的原因，则是将产权分割出售。纵观中国商业地产，但凡出售产权的商业地产，最终几乎没有能发展起来的，原因在于产权分割出售后一旦项目经营出现问题，再进行统一规划必然会受到影响，多产权方比较难以达成共识。     2006年12月的《浙商》杂志曾如此分析：“在浙商的投资词典中，‘商业地产’这个词的概念并未成型，更多投资人的理解和做法，仍然停留在‘房地产’层面上。”     中原物业沈阳分公司项目经理叶列强调，“由于商业地产与房地产在概念上的截然不同，因此要求以房地产企业从事商业经营，显然是勉为其难，项目的定位和在经营管理上的欠精确性缺陷很明显。”     “从国家宏观调控角度来看，2005年的‘国八条’和2006年的‘国六条’对本来资金链吃紧的商业地产开发商来说犹如雪上加霜，陷入‘资金饥渴’的开发商不得不通过出售分割产权商铺的形式回笼资金，五洲商业广场亦是如此。”另一接近五洲商业广场的人士补充说。转自今天的时代商报。

youyou10888 · 发表于 2009-1-13 07:37:00

太原街上的房产要是没有五洲谁能买到还有三十多年，失望和希望并存，谁知道为什么东舜。。华联的楼能办产权证五洲的业主不给办呢？太原街是全国著名的商业街，五洲是政府招的商，不会长时间不管的，大不了说有火灾隐患，政府买下来扒了重盖。。。[em10]

火勺 · 发表于 2009-1-12 22:32:00

“领先东北商业20年”“给东北商业留下教训20年”

叔同他了小 · 发表于 2009-1-18 16:28:00

华府会是下一个吗？

szabo · 发表于 2009-1-18 20:11:00

天啊,形势严峻呀.

ape · 发表于 2009-1-18 22:49:00

<div class="msgheader">QUOTE:</div><div class="msgborder">以下是引用庶民在2009-1-18 21:18:00的发言： 那也比太阳广场强啊，是吧！</div>太阳广场到底最后怎么弄的，我看现在主楼在改造啊。

youyou10888 · 发表于 2009-1-18 15:36:00

<a href="http://www.86db.com/?action-viewnews-itemid-1517" target="_blank">http://www.86db.com/?action-viewnews-itemid-1517</a> [em10]

庶民 · 发表于 2009-1-18 21:18:00

那也比太阳广场强啊，是吧！

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