[转帖]辞河分析：骑虎难下的房价，谁能使其悬崖勒马？

不打不精神 · 发表于 2009-11-17 19:58:00

中国商品房的房价，象芝麻开花节节高。房价能否下降，就辞河分析来看，房价已经骑虎难下，不可能在十年内有多少下降的空间。为什么房价会居高不下？主要有以下原因支撑着房价，使其骑虎难下：     一是银行贷款的出路。房地产是个需要巨额资金支撑的产业，而房地产商人大都是空手套白狼，拿银行的钱在经营，有了情况，房地产商拍拍屁股走人，苦了银行被绑架起来，而银行又涉及到千千万万个人民群众，最后只能是国家来收拾这个烂摊子。在经济不景气，工业企业每况愈下的情况下，银行只有把钱贷给房地产开发商才是主要出路，而形成的这个链条要想不断，只能使房地产价格不断上升，象滚雪球一样，这个雪球越来越大，一旦融化，政府只能见到一滩废水，还要为这滩水去买单。所以银行不得不把钱贷给房地产商，而房地产商用这些钱造出房子，老百姓又拿着自己的结余和从银行贷出来的款去购买，一来二去，银行把钱贷给房地产商去建设房子，又贷款让老百姓去买这些房子，房子成了皇帝女儿，怎么说都是公主，嫁与普通百姓，怎么说价格都是老百姓不能承受的。    二是土地出让金成了地方政府的钱包。过去，地方政府靠工农业生产来解决财政问题，现在富裕的政府往往不是工农业生产好的地区，而是房地产发达的地区。因为除了各种各样的税收，最大的一块是土地出让金的收入，把工厂的土地卖了，收入比这个工厂多少年的收入都高，而开发出来的房地产产生的经济效益，也比原来的工厂强的多，政府只要能够和敢于卖地，就会财源滚滚。土地成了政府的大钱包，各级政府又何乐而不为？于是土地不断的被出让，房子不断的被建起，房地产经济成了各级政府的主要产业，又有经济效益，又有城市化的面子。莫名其妙的是，房地产又被统计成服务行业，我不知道建设成本是不是应该统计成基本建设投资，那么房价将被理所当然的统计到服务性行业里去了，房价越高，GDP越高，房价越高，土地出让价格就越高，良性循环，于是土地出让多多，房价越来越高，需要越来越多，政府的钱包越来越鼓。    三是长期储备土地推高房价一路走高。开发商购买了土地，如果急急忙忙开发，当然可以赚到不少钱，多少土地和房价是一路走高的，于是土地储备比开发更能够产生效益，买了土地晚几年开发，比马上开发要多赚几倍的钱，于是开发商不仅开发房子，更喜欢储备土地，虽然年年说加大土地出让，其实即使土地供应再多，用于开发的土地越来越多，造成房子越来越紧张，房价自然越升越高。政府一看开发商储备土地能够赚到更多利润，那掌握土地权利的政府当然也当仁不让，于是，各地政府纷纷成立了土地储备中心，经过土地储备中心的储备后，土地价格上去了，开发商再进行一次储备，于是到建设的时候，楼面价已是居高不下，房价自然而然的也是水涨船高。

不打不精神 · 发表于 2009-11-17 19:58:00

四是高房价拉动了个人投资的内需。国家一再号召要拉动内需，老百姓虽然手里有点钱，一旦这些钱进入房地产市场的内需，不仅把余钱用光，把以后能够的内需也拉动进去了。一些人看其他方面投资不仅风险大，而且效益很一般，唯一进行房地产投资，那是三个指头拿螺丝，十拿十稳，于是房子又成了投资的主要商品，买什么商品都有个价值越来越低的可能，唯有房价不断走高，投资效益大又没有什么风险，于是，房子投资又减少了刚性需求的量，从而使房子供不应求，房价又怎么能够回落？投资股票，被套了你连股票是个什么样子都不知道，只是数字的变化，你投资房子是看得见摸得着的实实在在的东西，很多投资的不仅可以出租房子，大不了以后自己住，投资又加大了房子的刚性需求数量，于是又形成了恶性循环，房子越来越少，价格越来越高。    解决房价问题是个复杂的问题，有人说物业税一出台将可以迎刃而解，有人说增加土地出让数量，有人说撤销地方政府的土地储备中心，有的说打击投资客。其实，就辞河看来，任何办法都无法解决房价骑虎难下的局面，因为国人对房子的需求仍然在一定时期内居高不下，想现在整治房价也是比较困难的，改革开放三十年，我们现在的房屋基本上都是旧貌换新颜了，出台政策一定要有个妥善的经济办法，老的老政策，新的新政策，如果眉毛胡子一把抓，不仅解决不了房价问题，还可能造成巨大的社会问题。    辞河以为应该从以下方面进行调整政策：    一是土地出让金按比例缴纳国家。中国是土地公有制国家，土地属于国家，土地出让金本来应该全部上缴国家的，现在按一定比例上缴国家，地方政府减少了钱包的收入，土地出让的积极性就不会象以前一样那么大，土地的出让就会正常。就可以进行正常的规划，就不会出现一任领导拼命卖土地，为了政绩大肆建设，从而走向地方财政的良性循环，土地价格也能够平稳下来。    二是土地储备问题一定要解决。凡是出让的土地，应该限制多少年一定要完成建设。空闲一年增收30%的土地出让金，空闲二年增收70土地出让金，再空置就收回土地使用权。超过建设周期也同样增收土地出让金，即使是政府储备，也要增收，将应该上缴奥国家的部分缴纳国库。这样就逼开发商拿到土地就马上建设，从而控制房价的不断上涨。当大家不能利用浪费土地资源得到好处的时候，房子的开发才能正常，房价才能平稳。    三是出台物业税控制土地价格的高涨。土地价格一高，房价水涨船高。用物业税既可以使土地出让金细水长流，又能够控制炒房现象，从而控制房价的上涨。当然，这里需要新房新政策，老房老政策，不能一刀切，这样才能使政策平稳过渡。    四是确定房地产的法定利润空间。现在是房地产价格完全市场化，房地产商定个什么价格，只要有人买，就是合法的，哪怕300%的利润,谁也不去管,政府还巴不得房价高,税费也多。国家应该明确规定房地产商的利润率是多少，先把房价计算出来，在利润确定的前提下，只能从减少原材料浪费和资金使用上的有效利用上减少成本，房价只能低于国家核定的价格，不能暴利卖房子。这样就可以控制房价，从而控制了房价的不断上涨。     当然，控制房价不是一个政策就可以解决的，就中国目前的情况来看，只有房价是完全的“市场定价”让价格不断攀升。如果结合了计划和市场的因素，把土地和建筑成本市场化，让房价有个合理的利润空间，在成本里做文章，房价就可以平稳下来。

蓝紫冰枫 · 发表于 2009-11-26 13:24:00

最关心的是房价

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