叶檀：中国人买房子是否保险以后很难说

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:31:00

凤凰卫视2月24日《锵锵三人行》，以下为文字实录：窦文涛：《锵锵三人行》。咱们著名的经济才女叶檀从上海来了，著名的和尚文道从香港来了，咱们总算是过完年了，咱们就可以不用再找风水师讲什么相冲不相冲，我现在要讲一个对冲的，最我得给大家展望一下今年。看看，美国著名对冲基金经理叫吉姆·查诺斯说中国正经历着一场史无前例的房地产泡沫，而城镇化带来的增长潜力远远没有外界想像的那么充分，中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于1000个以上的迪拜。叶老师，我可不光听吉姆·查诺斯这么说，那个大颚索罗斯也这么说。2009年10月，索罗斯对中国经济表现乐观，最近修改了他的评价，说我现在对中国经济要做很谨慎的评估，你看他讲经济过热，通胀正在中国蔓延，索罗斯说经济降温需要的时间越长，硬着陆的风险就越大。梁文道：对，没错。叶檀：这两个人其实都比较特殊的，吉姆·查诺斯他是有名的做空的，什么时候下跌。窦文涛：不是好人是吗？梁文道：也没办法说好坏，因为我们向来立场就说这个叫坏蛋，他跟索罗斯一样。叶檀：对，别人亏钱了，他却能赚钱。梁文道：对。叶檀：说白了是这么一回事。如果是房价大跌的话，他是能赚钱，为什么？他已经先卖空了中国的经济了，比如说建材、水泥那些公司，他先全都卖空，然后等到这边房价一下跌，他就能赚大钱。梁文道：没错。叶檀：这次2008年、2009年金融危机以来，有几个著名的对冲基金经理赚了大钱，他是其中一个，还有那个索罗斯也是，做英镑的时候，英镑稀里哗啦大跌，它要加入欧元区，加不进去，当时英镑大跌，索罗斯赚大钱，由此成名，江湖有名。窦文涛：看来他们的话比风水师也权威不了多少。但是真的房子现在到底怎么样了，你知道年前，我参加一个房地产的聚会，当时任志强还估计说今年微涨5%，但最近有一个叫牛刀的，牛刀小试，牛刀说今年要是没有5%的涨，任志强请你以后闭嘴，他是什么意思？叶檀：其实房地产是这样子的，一般来说，房地产要么大涨，要么大跌，它是没有说微涨、微跌的，除非政府调控。你像你们香港那边，它涨的时候狂涨，大家都去买，炒楼花，拿着现金，背着麻袋就去买了，那时候是狂涨。但是要跌的时候，止也止不住，像冰山融化一下。你看亚洲金融危机之后，香港就一泻千里，就止不住了。梁文道：对，直线的往下降，所以香港就发明一个新名词，我觉得最好玩，叫负资产。叶檀：负翁。梁文道：负资产，你想想看这个名词多怪，负资产其实就是欠债，就是没资产，它要说成是负资产，这表示出一个什么概念，他们过去太习惯了有资产，太习惯了买楼，然后楼换楼，所谓上车，换快车道。当时我非常记得1997年前的香港人对楼的看法是好像概念里面从来没想过楼市是会跌的，每个人就觉得楼市是一个只会往前冲，只会涨的东西。窦文涛：把钱存在楼上最踏实。梁文道：所以就习惯叫资产。叶檀：没错。1998年，中国房地产市场化以来，一直到现在小跌大涨，全是涨的，所以现在国内的人感觉我只要买房子就是保险的。窦文涛：它不保险吗？叶檀：以后就难说了，它要跌起来，可以跌得你血肉无归。我认识一个画家，他是这样子，他不知道该怎么投资，但是他画又比较值钱，他就卖几幅画买个房子，卖几幅画买个房子，现在手上全是房子，已经有七八套房子了。等到有一天，你现在看着他是亿万富翁，等到有一天跌下来，他就变成千万富翁了，再跌下去，像东亚金融危机一样，他就百万富翁了，没钱了，有可能的。

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:33:00

梁文道：我在香港见过很多，很多人真的原来是赚了钱，我记得香港1997年前一堆人，本来自己有个生意的，比如说开连锁餐馆，但是赚了钱，全部拿去炒楼，结果金融风暴一来之后，他连带所有餐馆都要关门，结果最后有一个香港很有名的餐馆老板，开了三十多家餐厅，最后回到什么地方？到工厂去，在街上卖三明治。窦文涛：你们现在说的，让我这个外行无所适从了。你知道我最近也听到有些评论讲，不知道是不是恐怖论，说2010年就像你说的，也有可能崩盘，说中国人民要准备迎接财富大幅度缩水，你要投资黄金，2010年黄金会贬值30%，说你要投资房子又怎么样，房子像你说的也会跌，会不会说现在国家宏观调控这个房市，处于一个非常微妙的关节点上。他们说当年董建华说了一个85000套公屋，楼市就垮了。说是当年日本也是一个叫土地融资限令，发了这么一个政策，一下子房价跌了80%，你想这咱们不完蛋了吗？叶檀：不会完蛋，我们永远说狼来了，狼来了，我相信今年狼还是没有来，为什么这么说，我年终的时候，有很多朋友大家在一起聊天，聊的时候就聊房产，很多人在后悔，后悔什么呢？他说我什么时候就想买海南的房地产，或者某某开发商跟我说海南的房地产好，当时只有一万块钱，但是现在已经三万块钱，大家都在后悔，都表示没赚到钱，痛心疾首。窦文涛：没错，你看现在过春节的时候，三亚酒店的房价两万块钱、三万块钱一晚上，现在跌到千元这条线上。梁文道：对。叶檀：它本来就只值这点钱，但是我刚才说的这个例子是因为人性还贪婪，只要是货币不下来，货币发行量它还要维持，泡沫就下不来。因为现在货币太多了，大家手上拿着钱，买什么呢？买什么都觉得不保险，然后想想还是买房地产吧。没有办法，你像海南，如果当时真的泡沫要下来的话，很简单，就是禁止投资。你每个人有两套房、三套房的，或者征物业税，你北京人在海南再买两套房子，我就征税征死你，一下子就下来了，很简单的事情。梁文道：不过现在问题是海南岛本身，海南省本身，它也想啊，它当然不会想这样子来限制，对不对？叶檀：对，文道你这个就说到关键点了，所以真正想炒高房价的，我说是地方政府，你说海南地方政府炒高房价，房价疯涨，已经涨了，疯涨之前它做了什么事情，土地这块暂时停止了，然后房价就狂涨。然后它还做了一件事情，就是海南当地的报纸发舆论，就是说海南的地价卖贱，没有给海南人民带来福利，然后接着它们政府就做了一件事情，就是各个地方的土地储备中心就成立了，就相当于我这个土地公司就成立了，你所以买土地的人都要从我这儿经手，然后我土地就可以调控，我今天卖200亩，明天卖500亩，全是我政府来控制的，所以我想卖多高价就卖多高价，谁也管不了我。梁文道：我觉得你举海南这个例子，叶檀举这个例子，我觉得太好了，你就别讲别的，你就先讲机场，它的机场，随便一个地方城市那种很破的那种机场，你跟马尔代夫那种比不上，你这样的一个配套设施。窦文涛：我也不知道为什么，春节旅游炒高价钱，真是不如去马尔代夫。梁文道：真的是不如去马尔代夫，价钱是能去马尔代夫的，所以同样的，你现在有办法，你不如好好的整治一下旅游资源，规划一下都市，整治一下市容。叶檀：我过年去西贡一周，才花了一万块钱左右。梁文道：就很好了。叶檀：很好了，但是你如果到海南去，我带上我父母的话，你想想看，一个晚上一个人一万块钱，我怎么供得起呢。还有一个，海南那个地方，我当初曾经写过，我说海南地方这样是有问题的，结果很多人就驳斥我，我相信是爱海南心切的那帮人驳斥我，说叶檀你胡说八道，我们海南跟马尔代夫是绝对不一样，为什么不一样呢？他说我们海南不光是旅游岛。窦文涛：我们海南是永恒的，马尔代夫过两年就没了。梁文道：对。叶檀：就是。窦文涛：咱们先去下广告，《锵锵三人行》，广告之后见。

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:33:00

窦文涛：接着说，说海南怎么了？叶檀：你怎么可以把一个这么发展中的新兴国家的一个唯一的热带岛去跟什么泰国，去马尔代夫这种地方比呢，你说我们中国有钱人有多少，你说世界看好中国的有钱人有多少。窦文涛：我们有钱人的二奶有多少。叶檀：对，二爷也很多。窦文涛：对。叶檀：然后他们就跑到海南去了，而且他们是在海南定居，跟到马尔代夫不一样，马尔代夫一周背着背包回来了。但是我在海南买房子的人，是看好海南未来的发展，所以他一买就买几十年，它是看好一辈子的，这个就不一样了吗？他说你看看我们现在海南规划已经出来了，全球最好的旅游岛，全球文化娱乐中心，我听着越来越像迪拜，就是迪拜的感觉，他说我们海南完全不一样的，你听着是不是有点道理。窦文涛：当然咱们有些人回忆起当年海南热土，后来楼市也崩盘过，能叫崩盘吗？叶檀：崩了。窦文涛：你觉得这两个能相比吗？叶檀：这个绝对是可以相提并论。梁文道：对，因为它是一个概念。叶檀：你看很明显，就是因为有人这么反对，我去查了查海南当地的这些资料，海南人穷，日子真不好过。他们的人均收入是全国偏低的，农民挣一千多，根本买不起房子，所以海南的房地产再高，跟海南人是没有关系的。窦文涛：没错，你知道，当年我们就有下海南，大学毕业，我们1989年大学毕业，我的大学同学现在还在海南，现在他气坏了，他说我在海南大学也算个白领，现在房子涨，我自己都买不起。梁文道：没错，印尼巴厘岛也是，当地人是买不起现在新盖的那些房，因为现在也是很多人流行去巴厘岛建豪宅，然后买别墅，而且还是悦榕庄他们去管理的。可是问题是，回到刚才的问题，你同样拿着一笔钱，你今天去海南岛买房子，你其实也可以去巴厘岛买房子。叶檀：对。梁文道：我为什么去海南岛，不去巴厘岛呢？窦文涛：我听一些所谓房地产大亨，他们讲说这次海南的房地产，他们叫发展旅游地产业，说是有真实的市场需求在支持，这不由得就让我想起咱们开头说的这个吉姆·查诺斯，他的意思是中国现在房地产相当于一千个以上的迪拜，可是实际上中国人老说什么农村人口进城市，中国城镇化，他的意思说，现在城镇化没有你想像的需求那么大，也就是说他也是这意思，没有那么真实的需求在支撑着，对这个所谓需求的支撑，你怎么看？叶檀：它是这样子的，比如说海南，说实话，如果它真的文化娱乐业设施建设成全球一流的。如果说它真的旅游业是全球一流的，它有可能吸引一些人去常住，比如说干旅游业的，干娱乐业的，这些人都会去常住，甚至一些文体明星，他看着那边好，就像到拉斯维加斯一样，他就去常住。问题是你这个才是一张白纸，一张蓝图，你就拿着这张白纸去卖黄金价了，这不叫泡沫叫什么，完全没有建成。梁文道：我赞成，没错。你现在这个情况，比如说你今天去澳门，去拉斯维加斯，那个东西在这儿，它已经在了，像澳门，澳门其实也有很大问题，它是单一的经济，但是问题是它做旅游城市，它起码赌场向来都有，它拿了世界文化遗产。窦文涛：赌场还没开。

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:34:00

梁文道：你海南有什么呢，你有海滩，但这个并不特殊，你有的东西，都只是在规划在说，这就等于是拿一个概念出去做东西，这种东西最危险了。叶檀：陶冬写过一篇文章，做投行的，他说我在海南买个别墅，然后窗子一打开邻居就能握手的，我还不如到西班牙海滨去买更便宜的别墅，而且是无限大的海滩就我一个人独享，产权还是永久的，我为什么要到海南来买一个别墅。窦文涛：你们俩是鼓励我国人的钱去往外国去投资。梁文道：不是，我恰恰相反，我觉得中国今天有一个很严重的问题在哪儿？就像叶檀刚刚讲海南当地人是穷的很，这说明什么，其实像刚才你说的这些坏蛋，他们的话也不是毫无道理的。在什么地方？中国城镇化撑不撑得起今天中国的房产局面，为什么他认为撑不起？我觉得有一个道理是在哪儿。中国今天有某种程度的二元经济，所谓二元经济是什么？表面上我们房产越来越好，股市也很好，什么都很好。可是现在不是很多调查都指出，我们贫富差距很严重，财富都集中在那些20%的人手里，而且现在好玩，有钱人数量还增加了，百万富翁的人数增加了。但另一方面的人，他们怎么生活呢？我举一个例子，前一阵子，在网上，我们有一些台湾的学者朋友跟我们谈一个问题，他说很好奇，他说为什么到了中国，他去大城市，像北京、上海，去沃尔玛，去家乐福，他说看那个东西的标价，以台湾人的标准来讲，都觉得这个价钱不是太便宜。当然它这种商店仍然是平民化，中产阶级商店，全世界的沃尔玛都是标榜便宜的。可是问题是他看数字，这些台湾人看数字，中国很多老百姓根本负担不起沃尔玛的物价的，你有没有想过，这些东西怎么回事，其实很简单。中国真正底层的百姓，是绝对不会去沃尔玛买东西，他们拿着很少的薪水收入，但是他们有底层经济，所谓的生计经济，有些经济学家讲。比如说我一家，我做个什么，真的是以物易物的，那是一个非常底层的为生方法，等于跟第三世界所有发展中国家一样。也就是说今天中国存在一个情况就是，我们一方面有一些很像非洲的这些生计经济。另一方面，就有上海、北京这些东西，这是二元经济，二元经济什么概念呢，它们之间是互不相干的，上头那些人赚了钱，不会买下头这些人做的东西，这个下渗效应是很弱很弱，下头的人干什么，也跟上头的人没什么关系的，所以就等于海南岛也是一样，你下头很多人其实很穷，这些来买房子的人跟他们是没关系的。窦文涛：是。叶檀：现在而且中产阶级就觉得安全感很差，你如果北京、上海街头看一看，大家都是百万富翁，为什么？你只要有一套房子，你就是百万富翁，跟以前完全不一样了。但是大家仍然觉得很紧张，很害怕，一不小心就滑到穷人堆里去了。窦文涛：真是一不小心就滑到穷人堆里去了。叶檀：你不能生病，你的孩子不能让你操心。然后家里人不能有任何问题，你的工作还必须时刻维持，要不然的话你每个月供着五六千的话，你真的是生不起病，这就是穷人堆，很容易的。还有一个，你刚才说的，我特别赞成文道说的，就是两极分化的问题，你像生计经济，就是我们所说的，就是糊口的这些经济，你不要说海南，海南比浙江穷吧，我的亲戚在浙江乡下，他们去年造了房子，大概造房子也就10万块钱不到。你说说看，他自己买水泥造房子，因为他是宅基地，不用付钱，他十万块钱的房子，他怎么会想到要到城里去买几千万的房子，或者上百万他也不会买，对他来说，这一辈子都是无可企及的。所以有的人说中国城镇化，所谓中国人有很强的消费力，中国农村的人会到城市来揭盘，胡说八道。梁文道：不可能的。叶檀：这些农村的人，一般的农村群体，对城市来说就是无效消费群体，他根本买不起你城市的房子，他这辈子也不会做梦说我到城市买一个房子，不可能的。梁文道：就等于像城市，我们这么多年讲，如果你讲城镇化，农民进城消费变成市民，你就看中国民工吧，这么多年来，光北京市有多少民工，你说这些民工，坦白讲我不是在骂他们，我是在说一个很实在的东西，这些民工他在北京为北京市带来了什么样的消费需求。窦文涛：对。梁文道：他没有那个消费力。窦文涛：没错。梁文道：所以他们很惨。窦文涛：我们编辑在网上还看一个，说是几个人吃饭，其中有一个是税务部门工作的朋友，说酒后吐真言，喝醉了，谁知道他说的是什么，说赶紧把房子卖了，在北京说赶紧把房子卖了，为什么呢？说要开征物业税。说是开征物业税，怎么开征？就是自己去申报缴纳，你当然只要房子没卖，你可以一直拖着，但拖着没关系，拖着什么时候你房子转手的时候，这一下子物业税连滞纳金一起收你的。说是你这个房子要涨，然后再跌，它是按照你涨的盈利的高点收物业税，到时候光转让的物业税，就连你房子破产都还不上，这说法有道理吗？梁文道：美国现在也是，很多人房子出去给银行，或者什么。叶檀：是有道理的。也就是说很多人是买得起房子，养不起房子，因为他每年要交税，而且他的税率是根据你市场的价格变动的。比如说你看今年房价涨的高，很高，然后你想套现了，结果这时候你就会发觉你要交的物业税很多，你是持有的话要交物业税，你套现的话，也要交更多的财产税。窦文涛：出租好像也要交10%几的。叶檀：要交，所以这时候你就会发觉，拿在手里的不是财富，是烫手的山芋。窦文涛：今年开征物业税吗？叶檀：今年要看市场的情况，我觉得今年未必会开征，你看它一直强调要保持稳定。因为它担心整个的房地产直线下落，所以中国的宏观经济就完蛋了。它今年就是两方面，一块是保障性住房，50%，现在上海、北京都明确，50%的土地，保障性住房给你，另外一块你爱涨多高涨多高，根本不管你。

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