牛刀：两会后开发商自有资金比例应退出20%

昏睡百年 · 发表于 2010-3-4 09:21:00

代表委员很多谈起挤压楼市泡沫，两会一半议案是高房价问题。这是件好事，两会代表委员很多从体制上、货币政策上、财税政策上提出了很好的建议，相信对挤压楼市泡沫有一定的用处。但是，中国楼市的症结很深，开发商势力很大，让开发商主动挤压泡沫，只是中国社会的一厢情愿。 中国楼市泡沫的产生是买卖市场共同衍生的，但是，所有宏观调控的政策是在买方进行挤压，包括提高首付、提高交易税费、将来提高持有税费等等，这些措施居然有用，但不能解决根本问题。根本问题是，要从卖方来挤压泡沫才能收到真正的效果。那么从卖方挤压泡沫，主要应该立即执行回收政策。 首先要回收的是开发商自有资金比例，应该立即退出2009年将开发商的自有资金比例降低到20%、普通住宅降低到15%的政策，将开发商自有资金比例提高到35%。这个政策不回收，所谓挤压泡沫也是不可能的事。而且这也是泡沫的源头，35%的自有资金比例只能在银行撬动两倍的杠杆效应，而降低到15%，等于在银行放大了5.5倍的杠杆效应，所以开发商不差钱，因为有银行送钱，最后泡沫破灭风险都在银行。 其次是坚决限制开发商用土地资产上市。土地的泡沫已经非常严重，偏离了正常的估值水准，加上住建部不懂资本市场，证监会有意放纵开发商，使房地产板块在整个股市当中市值偏高。在发达国家，包括建筑也在内，房地产只占股票市值的4%左右，符合在国民经济的比例，而中国的开发商（包括建筑业）对国民经济的贡献不到10%，在股票市值上的比例达到了17%，这是不相称的。而且，没有一个国家允许将土地估值后作为主要资产上市融资，原因是土地泡沫将会在资本市场再放大几十倍，危害宏观经济。 三是对开发商的税费征收过轻，有的税费被开发商强行打在房价里，这是不合理的。开发商的所得税应该另行征收，开发商去年1.8万亿的暴利，试问，他们交了多少所得税？开发商的税费自己承担的不到制造业的十分之一，是谁对这个产业这么百般呵护？拼命从买家收税来送给开发商，这是哪一家的道理？ 所以真正挤压泡沫，要从买卖双方共同调节，否则，在资金成本很低银行贷款的杠杆效应很高的情况下，开发商不降价，挤压泡沫就是空话。挤压楼市泡沫要从源头下大力气，坚决根治，中国楼市还有一丝起死复生的希望，否则，泡沫破灭，开发商个人无所谓，但是作为企业一样难逃厄运。

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