开发商应对楼市新政:首付三成其余免息贷款

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<strong>发展商出招：首付三成其余七成免息贷给你</strong><p><br/><strong>　　应对五成高首付，有发展商“拆招”招徕买家</strong></p><p><br/>　　■新快报记者 谢蔓 李琳</p><p><br/>　　号称史上最严的宏观调控政策推出后，为了促进楼盘成交，近日一些发展商“拍破脑袋”想出“首付三成，剩余七成款项全部免息分期支付”或联合银行推出助业贷款、装修贷款等招数帮助买家降低首付。面对即将到来的“五一”黄金周销售节点，不少发展商更是多次开会讨论研究应对新政的措施，部分还有降价的打算。</p><p><br/>　<strong>　七成房款5年内分期支付</strong></p><p><br/>　　“首付只需三成，剩余七成款项全部免息分期支付。”近日花都新华有楼盘想出了化解二套房贷新政的招数。与以往发展商推出的低首付入住促销优惠不同的是，市民在支付三成首付后，其余的七成房款不需要向银行贷款，而是免息分期支付给发展商。</p><p><br/>　　以推出该购房优惠活动的楼盘祈福辉煌台为例，楼盘80多平方米的两房单位，总价约65万元。购房者无论是第几次购房，或者是否在银行做过按揭贷款，购房时，只要支付约20万元首付款就可以购房，其余的约45万元再分期在5年内免息付给发展商。</p><p><br/>　　不过需要指出的是，发展商提供的免息分期付款的年限远远短于银行按揭贷款的年限，银行的按揭贷款年限最长可达30年，比较适合工薪阶层。而该盘推出的付款优惠则要求买家在5年内根据自己的经济情况分期交付，由于年限比较短需要买家有一定的经济实力。</p><p><br/>　　<strong>联合银行使用新型房贷</strong></p><p><br/>　　而位于增城的某别墅楼盘，则联合招商银行等银行，推出助业贷款、装修贷款等新型贷款形式，帮忙买家降低首付。如在招商银行贷款买该盘别墅，不管家庭已买过几套房，只要之前的贷款已还清，就能贷到6.9成房款，首付只需3.1成，利率为基准利率的1.05倍。同时,该银行还能帮买家再申请装修贷款,最高每套可申请到60万元,以该盘主力户型600万元总价计算,相当于又能贷到一成房款,也就是说买家首付只需给2.1成即可。</p>

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此外，该盘因为是现楼发售可即办房产证，能以房产证做抵押，在光大银行办理“助业贷款”，不管之前有没有房贷，只要找到担保公司做担保，最高可贷到七成房款，利率仍为基准利率的1.1倍。 <p></p><p><br/>　　<strong>发展商苦思如何降首付</strong></p><p><br/>　　有发展商向记者透露，目前二套房贷首付五成对买家的影响远比利率提高大，因此不少发展商近日都在开会讨论各种可以降低买家首付的办法。不过也有发展商表示会观望一下市场，再看需不需要推出更多的优惠措施吸引买家入市。</p><p><br/>　　除了积极研究降低首付的办法外，有的发展商更干脆以降价换成交。上周末，位于龙洞的新盘在“五一”黄金周前“抢跑”，以比市场预期低的价格出售。原先市场预计价格为1.5万-1.6万元/平方米，结果开售单价在1.1万-1.4万元，销售情况不错。而位于金沙洲准备在“五一”开售的新盘，原预计市场价格在1.3万元/平方米左右，但在新政压力下，发展商表示楼盘开盘时会调低原定的销售价格，“不会有预期那么高”。</p><p><br/>　　<strong>延伸阅读：新政10日开发商打出5张牌</strong></p><p><br/>　　另据成都商报讯 “新政”出台如疾风骤雨般砸向楼市，无论是开发商、购房者还是银行都始料未及。尤其对于开发商而言，更是纷纷连夜召开紧急会议，商讨应对策略。在新政出台10日后，开发商终于找出了五招应对：或提前开盘争取时间、或延迟开盘、或催办按揭、或公积金贷款、有的甚至提出了合伙买房等。一时间，成都楼市“异彩纷呈”。</p><p><br/>　　<strong>开发商五大策略应变</strong></p><p><br/>　　4月17日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》；4月19日，成都市房管局召集当地各大代理销售公司研讨对策；4月21日，该局紧急召集当地开发商开会。“房管局从上到下都在调研，看如何落实和应对调控政策，并广泛征集代理机构和开发商的意见和建议。”一位接近消息源的灵通人士告诉记者。据本报记者从22—27日实地采访发现，成都楼市在新政颁布后，“肯定有影响”被市场人士广泛提及。“这两天，公司一直在开会商讨应对新政的办法。”光华大道格凌兰营销总监陈廷武告诉记者。龙泉琥珀庭院营销总监舒畅说道，“我们项目开盘时间推迟一个月。”</p>

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　<strong>情况不同，招术各异</strong>
        <p></p><p><br/>　　项目已经开工建设的，加班加点抢工期，希望能在新政完全落地前“抢开”；项目尚未开工建设的，重新调整推盘节奏，等待市场明朗后再确定；已经收纳客户定金的，十万火急地催促银行办理按揭贷款手续；有真实购买意向的，开发商建议客户增加物业持有人名单，减少缴纳首付款的资金压力；商业贷款有困难的转向“公积金”贷款……</p><p><br/>　　<strong>银行等待细则出台</strong></p><p><br/>　　对于“新国十条”的调控，世家机构在新政解读中用“史无前例”形容其力度。毫无疑问，该政策调控对象直指投机性和投资性购房群体。然而，多名业内专家在公开场合表示，“新政部分条款需进一步细化”，首当其冲的便是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。“什么样的价格才算高？”“涨多少才算上涨过快？”“供应的紧与松如何界定？”都没有明确的指向。“这为商业银行提供了可操作的空间。”业内人士马先明坦言。</p><p><br/>　　而国十条“对贷款购买第三套及以上住房，贷款首付比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自住确定”，市场更是“丈二和尚摸不着头”。在本报记者致电的多家银行中，从事房贷业务的相关负责人均表示，“目前还没有明确规定。”而在“具体要等总行的通知”的指导原则下，多家银行选择了“暂停三套房贷业务。”龙湖地产城西项目销售负责人分析道，“影响最小的是高端客户和经济实力较弱的刚需群体。前者基本上是一次性付款，后者只有延迟购房。”</p><p><br/>　　希望银行出台更加详细的执行细则，还不仅仅是开发商。外地购房者，正在为“限贷令”的执行细则踌躇着，犹豫着。</p><p><br/>　　<strong>购房者异地置业遇麻烦</strong></p><p><br/>　　据成都市房管局数据显示，2009年外地居民在成都中心城区买走11653套住宅，占比超过七成，创下历史同期最高纪录。这也就意味着，外地购房者对成都楼市的重要性。这一点，从成都市房管局组织的房企巡展活动可见一斑。而旨在抑制外地投资客的“限贷令”，目前却遭遇到了不少“新麻烦”。零上7度地产顾问机构总经理“如数家珍”地说道，“父母想给在外地求学的孩子买一套房子”；“孩子想为父母在老家买一套房子”；“夫妻有一方在外地工作却准备买婚房”……都是刚性需求，按新政规定“却都不能贷款（购房）”。</p><p><br/>　　日前，大部分受访开发商营销部人士告诉记者，“目前尚未收到明确消息。”随后，本报记者致电成都市多家商业银行。中国银行的相关负责人明确表示，“他们已严格执行（该政策）”，招商银行成都分行也开始对符合相关条件的外地购房者停止房贷。除此之外，其它商业银行，如招商银行成都分行也已开始对不符合相关条件的外地购房者停止审批房贷。业内人士指出，由于银行方面根据与客户的约定，有自主调整存量房贷利率的权力，中行此次做法有可能引起其它商业银行的跟进。而据万科金色海蓉的置业顾问称，虽然项目合作银行的建行、农行还未出台具体限制条款，但目前基本拿不到该类房贷了。</p>

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<strong>机构看市</strong>
        <p></p><p><br/><strong>　　此“调”非彼“调”</strong></p><p><br/>　　李昕嘉进地产总经理</p><p><br/>　　从两会后“国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案”到4月14、15日连出政策，再到4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》可以看出，中国房地产进入了新一轮的调控周期，其具有以下几点不同于以前的特征：</p><p><br/>　　1、从以前部委出台政策到现在国务院发文调控的层级变化。</p><p><br/>　　2、本轮的宏观调控政策发布频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有。</p><p><br/>　　3、从促进房地产市场平稳健康发展到坚决遏制部分城市房价过快上涨的基调变化，更体现了中央对打击房地产市场过热的决心。</p><p><br/>　　4、本轮调控是以金融政策为重要手段，以购买多套房的投资、投机性消费为调整对象，采取信贷收紧的方式，抑制需求。达到稳定房价、为市场降温的效果。</p><p><br/>　　新政发布后，市场整体出现了一些变化。新房方面，一些知名楼盘，特别是高端楼盘的销售势头已经明显放缓。二手房方面从交易量上看，体现还不明显，上周成都主城区二手房成交1474套，比前一周还增加了286套。其实质是投资客近期的集中抛盘，估计进入5月后，形势将有所变化。</p><p><br/>　　近期的系列调控政策，重点打击对象是北京、上海、深圳房价过快增长的一线城市，且这些市场近期都呈现量价齐跌的现象，比如北京房贷市场交易量在新政出台的首周，下降了15%。同时由于09年的房地产市场大热，开发商目前的现金流比较充分。但在政策出台后，市场已经呈现出观望状态，随着时间的推移，购房者观望的情绪会更加升温。届时将形成了开发商与市场的博弈状态。</p><p><br/>　　对于后市，嘉进地产认为：若国家在房地产热点地区调控效果明显，将不会再出重拳调控，而成都市场经过一段时间的自我调整，市场将会逐步进入理性发展状态。但若此次新政效果不明显，国家将会进一步加大政策调控力度，相信届时开发商将会做出适时的判断。当然，目前中国房地产市场的突出矛盾还是集中在供应结构与需求上，要解决根本问题，需要一方面大力发展保障性住房，使其成为供应市场的重要组成，以解决房地产中出现的民生问题。另一方面商品房也将在市场交易中合理去化。</p>

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<strong>延伸阅读：开发商先做配套后卖房</strong>
        <p></p><p><br/>　　另据武汉晨报讯 今日，楼市新政已满两周，武汉各楼盘仍在各显神通，试图摆脱楼市即将下行带来的压力。记者昨日了解到，不少楼盘已转而先建生活配套设施，以吸引自住型购房者。</p><p><br/>　　在江南区域竞争最为激烈的光谷片，商业配套已成为大楼盘的主战场。据了解，新世界集团已将25万平米的高档百货、酒店、写字楼等列为先期建设，推迟了住宅楼上市计划。而与其相邻的光谷时代广场也将兴建5A写字楼、1.2万平米运动体验式商业中心和空中泳池等，作为精装公寓的主要卖点。</p><p><br/>　　同样的，金银湖片的美联奥林匹克花园，虽然住宅部分还没开盘，其羽毛球场、壁球场、台球桌、屋顶网球场等所有场馆已基本完工。该项目负责人刘舸介绍，只有把配套做好了，才能保证房子销量。</p><p><br/>　　武汉思锐房地产副总经理张敏认为，楼市调控的影响虽然是全面性的，但地段好、配套全的项目肯定更能吸引自住型购房者，而那些只知道卖高价房、连住户基本生活需求都不愿满足的开发商，最终会因投资客退潮而吃大亏。</p>

乌云万里

国家肯定还有后手，等着看吧。