[转帖]一线城市新房打折二线城市加紧商议楼市新政

stature · 发表于 2010-4-29 15:46:00

负资产：高位接盘者的未来遭遇？ 　　新政引发退房潮 　　“大爷，你先不要着急。根据我们的经验，银行往往都是先紧后松，可以先观望不必马上就退呀。”听说有客户要退房，置业顾问赶紧“安抚”。这是最近出现在重庆某楼盘的情景。据《重庆商报》报道，随着房地产调控新政出台楼市骤然降温，部分中小投资客要求退房，楼盘销售人员因此忙着应付。 　　中国经济时报记者注意到，近日，北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉以及合肥等城市都出现了相对较为集中的退房潮现象。 　　“804次！这是广州楼市一天的退房记录。”上周有媒体报道称新政出台后广州退房暴增了近50倍，虽然随后广州市国土房管局紧急出面澄清，证明是一场虚惊，但即便如此，官方公布的统计数据仍显示，“新政出台6天成功退房40宗，退房率为5％，比平常多。” 　　长岛花园是雅戈尔置业在宁波开发的一个楼盘，据当地媒体报道，前不久该楼盘还十分抢手，购房者们排着长长的队伍，争先恐后抢房子、付定金，气氛相当火爆。可是新政出台后仅仅一周，该楼盘四五十位业主就召开业主大会，纷纷要求退房。 　　广东德海律师事务所主任张茂荣律师最近也接到大量与退房相关的电话。“新国十条出台后，从4月18日起深圳买方退房咨询的电话就不断，仅4月19日一天咨询人数就达二十余人。”张茂荣在接受记者采访时表示，新政后的几天他已经接到了近百个退房咨询电话。 　　新政的出台在深圳引起了一定程度的恐慌，退房现象有蔓延迹象。广东中圳律师事务所律师刘子儒表示，近期退房的咨询电话，主要是了解退房的法律后果。“一类是买家因为银行房贷原因，咨询退房可否要回定金；另一类是买家自动放弃定金，咨询是否还要承担其他违约责任。”据悉，深圳已出现买家自愿放弃10万元定金要求退房。 　　在北京，据北京中原统计， 4月15日以后，买方违约现象集中出现，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70％，以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占买房违约总数的80％。 　　上周六，位于上海浦东临港新城板块的临港蓝色城邦二期开盘，推出340套小户型房源，单价最低8000元，均价每平方米9500元。该楼盘在本月16日申领VIP贵宾预约卡时，预付定金2万元，当时300多套房源被会员们一扫而光。但随着新政出台，周六的开盘当日变成了退卡日，一天中相继有100来套房源退定金。 　　据北京中原地产对1000名已经交了订金的购房者进行的调查显示，有六成购房者准备退订或者正在退订的过程中，其预计，在5月将出现非常明显的退房潮。

stature · 发表于 2010-4-29 15:46:00

高位接盘或成负资产
 　　受楼市降温和购房者热情减退双重影响，部分城市房价已有所松动。根据网上公布数据，北京、上海、广州以及深圳等一线城市新房已经开始打折出售，折扣从99折到88折不等，个别楼盘甚至出现直接降价幅度上千元现象。 　　在上海，亲和源开发商承诺，购房者若10天内付全款享95折优惠；当地另一楼盘新城悠活城则推出，购房者交付诚意金在购房时除享98折优惠外，如果三天内付首付，每平方米单价减两百元；绿洲康城亲水湾则对部分房屋实行93折优惠。 　　在北京，海棠湾项目目前均价为24000元／平方米，全款可享受2000元／平方米优惠，贷款最高可享1200元／平方米优惠；位于大兴的领海天使湾，之前预计开盘价达到26000元／平方米，目前调为23000元／平方米。 　　广州颐和盛世项目推出8．8折优惠。而深圳丽湾国际公寓近日公开发售均价14000元／平方米，比市场价低4000元左右，同时该开发商承诺，可因按揭贷款原因解约并退还定金。 　　值得关注的是，北京5月将大约有50个项目亮相，但5月整体开盘均价达到了28520元／平方米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元／平方米，上涨了35％，创历史新高。个别楼盘价格也可能创下新高，如长安8号、红玺台、万科蓝山、银河湾等超过4万元单价的项目开始入市，且48％的预开盘项目超过3万元，在已经基本确定开盘价格的39个项目中有19个项目均价超过3万元，而长安8号均价为8万元，楼王单价此前透露为12万元，高价位楼盘集中入市能否拉高房价尚待观察。 　　目前，相对于新房价格整体比较坚挺来说，二手房价格松动甚至下降态势更加明显。同样以北京为例，虽然许多区域二手房价基本维持在原来的高位，但是在亚运村、通州等区域本报记者调查发现，价格已经开始下降。 　　“亚运村区域二手房原来价格在两万八九左右，现在已经降到两万五六，普遍降幅为两三千元。”4月26日，我爱我家亚运村店一位置业顾问对记者表示，该区域个别小户型价格最高曾经卖到三万一二，而年初的时候不到两万，以此算来，最高降了将近七八千元。当然这并不具备普遍性，前段时间涨幅较大的通州二手房价格也下降了五六千元。 　　北京中原地产预测住宅价格降幅将有30％左右的空间，价格将向2009年年中水平看齐，重点降价区域将是外围和边缘地区以及以前热点区域，并且下降幅度会比较大，如通州、燕郊等边缘地区；尤其是大面积、高总价的房屋将受到较大影响。而成交量将可能在5月出现五成的下跌。 　　北京中原地产指出，楼市价量双跌已成定局，购房者需要谨慎，特别是在今年之前购房者很可能因为房价下跌而出现负资产。

stature · 发表于 2010-4-29 15:47:00

另据上海证券报讯除了一线城市，二线城市也在加紧研究楼市新政并制定地方细则。 　　安徽省合肥市日前传言即将出台12条地方楼市新政的，但合肥市房地产管理局有关人士昨天向记者否认了上述消息，其表示目前有关合肥楼市细则的一些具体描述、甚至相关内容已上报市政府等情况都属无稽之谈，但该人士承认，相关部门正在研究新政，此前中央提出的严禁囤地捂盘、加强保障性住房建设等要求已在执行中。 　　又如杭州，记者获悉相关部门也在讨论新政。而一些规定已经发生变化，和青岛调整相关税率相仿，杭州即将停止执行了1年多、购买90平方米以下商品住宅的契税优惠，对于购买90平方米及以下商品住宅，只要是第二套以上，包括一手房和二手房，契税税率也恢复到1.5%执行。　　　　延伸阅读：广州银行实施二套房贷新政已现退房族 　　自上周国务院宣布房贷新政，收紧首套及二套房贷款后，昨日，据记者多方了解，广州已经有多家银行开始按照新的标准实施购房房贷审批。 　　银行执行速度比以往快 　　记者昨天了解到，目前广州多数银行都已开始实施新的二套房贷新政。工商银行总行已率先于上周末宣布开始执行，而昨日建行、农行等主要国有行开始执行新标准，一些股份制商业银行也开始执行这一政策。 　　据了解，有些银行的总行虽然还没有正式下文，但分行层面已经接到口头通知，按照新标准审批房贷。 　　银行方面人士表示，以往从政策出台到总行再到分行通常有一到两周的缓冲期，这次执行速度却非常快，可能是监管层对这次政策的执行力度和决心都比较大。

stature · 发表于 2010-4-29 15:47:00

广州已出现“退房族”
 　　至于购买第三套房停贷的政策，目前则还没有明确开始执行。相关人士表示，各大银行对第三套房是否停贷尚没有准确的执行方法，主要是因为政策中的一些认定标准还没有明确，因此在执行层面出现了一定问题。 　　昨日，银行相关人士表示，由于新政出台后房价可能面临一定的下跌空间，广州已出现“退房族”。“今早一个朋友就紧急找我，问我能不能想办法不让银行审批已上交的购房贷款申请。”一家银行的受访人士说。 　　银行方面表示，如果已和银行签订了明确贷款合同，首付和利率仍可按照合同约定的利率执行。 　　二套房认定没统一标准 　　记者昨日了解到，目前业内对如何认定政策中的相关标准还存较大争议。 　　例如，关于二套房的认定问题，目前广州各银行就没有统一的标准，各家银行之间差别很大；甚至在同一家银行的不同分行，房贷标准的制定与操作也存在不同。比如卖掉房子之后想要贷款再买房，是否可按照首套房房贷的标准来认定，各家银行的政策就不同；一个家庭里夫妻一方已供完了第一套房，另一方再购房是否属于第二套房，标准也并不统一。此外，关于第三套房停贷的标准，目前也比较模糊，比如广州是否明确属于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区？此外，如何准确认定“非本地居民”？有些人经常出差去一个城市，出于工作需要购房，是否也属于停贷范围？ 　　业内人士表示，这些标准的详细认定还需等待相关的规定细则出台。

stature · 发表于 2010-4-29 16:21:00

相关阅读：住建部：购房实名制沪部分银行三套房停贷
 　　中介报告预计短期内或现大面积退房潮多数开发商由于去年高价囤  地资金链不乐观悄然降价 　　■ 沪上多家银行暂缓发放第三套房贷，甚至停止接受申请，静候细则出台。 　　■ 各大金融机构一致看空楼市，有机构认为最早今年年中将出现实质性下滑。 　　■ 上海中原地产在昨天发布的最新报告中预计，短期内或出现大面积退房潮。 　　■ 由于去年大量高价囤地，多数开发商的资金链情况已经没有去年那么乐观。 　　上海是否被划入“国十条”中暂停第三套房房贷的调控区域尚未明朗，沪上多家银行已表示暂缓发放第三套房贷，甚至停止接受相关申请，静候相关细则出台。另外，对于第三套房贷的认定，各家银行都有各自的解读，有的仅仅以央行征信系统记录为准，有的表示贷款已经还清的房子在申请贷款时并不计入申请人名下。 　　建行农行停贷三套房 　　“总行细则出台以前，对于第三套房贷的申请，我们暂时收着不做任何处理。”建行个人信贷部人士透露，没有接到上海方面的指导性通知，一切将以总行今天出台的细则为准，还不清楚上海的第三套房贷是否做特殊处理。“如果总行在细则中要求暂停发放第三套房贷，只能退回相关申请。” 　　另有媒体报道称，农行已在重庆率先暂停审批三套房贷，预期其他地区的农行也将跟进。一位地产界知情人士昨日透露，农行上海分行将暂停对第三套房的银行贷款。 　　对此，农行上海分行相关负责人称，房贷一事定是总行一盘棋，对于现在申请第三套房贷，估计很难批得下来。” 　　此外，据消息人士介绍，工行第三套房贷目前仍能发放，因为还有贷款额度，而其他银行可能已没有额度；中行方面称，将按国务院新规办理。

stature · 发表于 2010-4-29 16:22:00

早报记者昨天获悉，中信银行已全面落实房贷新政，目前中信银行各分行均收到通知，各分行将积极响应并立即部署工作。 　　据了解，大部分城商行已经暂时停止接受第三套房贷的申请，可能会在国务院规定的对第三套房的贷款利率上进一步上浮，首付比例一定比五成有所提高。如南京银行即在筹划“第三套房贷利率将在基准利率上，上浮15%至20%”，杭州银行、上海银行相关人士透露，第三套房贷首付成数肯定会比五成高。 　　地产新政规定，对于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。这一表述被部分市场人士视作金融业有史以来最严格的调控政策。 　　有评论之前曾称，由于上周末出台的停止发放第三套房贷款建议并非强制性政策，地方政府也没有打压房价的动力，因此政策落实可能出现问题。而此次农行举动则直接打击了某些人的侥幸心态。 　　三套房认定标准不一 　　另外一个值得关注的问题是第三套房贷如何认定。 　　消息人士告诉早报记者，中行目前对于第三套房的认定标准较“松”：无论申请人之前有过几次贷款记录，只要全部还清，就可视作首套房贷审批。贷款首付以及利率的执行标准在本周首个工作日被更新，“没有审批完的案子全部按照新的首付和利率标准放款”。 　　工行方面表示将以央行征信系统记录为准，不管是否已还清，贷过几次款，即视作几套房。 　　民生银行方面称，目前的做法是既要看征信系统记录，还要看房管局的查询记录。 　　此外，部分城商行人士透露，第三套房贷的认定标准仅仅以央行征信系统记录为准，即使结清贷款的房子也要被算在申请人名下。 　　延伸阅读：北京二套房贷已执行三套房贷等细则 　　北青网－北京青年报讯　记者昨天从多家银行了解到，目前对第二套房贷的新政策已经开始执行，但对三套房如何处理，银行还在研究制定具体的细则。业内人士指出，贷款买第三套房的客户并不多，这一政策对市场心理的冲击力远大于实际影响力。

stature · 发表于 2010-4-29 16:22:00

目前，北京地区的工行、农行、中行都宣布从即日起实施房贷新政策，即对贷款购买第二套住房的家庭，付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。还有不少银行表示，要等待总行的细则出台后再对二套房贷施以新政。还在审批流程中的贷款，可能会按新政策执行，贷款者也许要被要求补充首付款。贷款人是否被严格对待，主要看贷款合同的签署日期。各银行表示，由于此次调控力度很大，新老政策的过渡期应该非常短。 　　不过记者发现，对于第三套房贷是否要暂停，外地人贷款是否要限制等问题，各银行目前没有出台明确的细则。某大型国有银行一家支行的贷款经理告诉记者，该行从4月16日开始就要求严格执行第二套房的新政策，但对于第三套房贷等问题目前还没有进一步的要求。现在不知道北京地区会不会暂停，如果不暂停，首付和利率如何大幅提高也没有具体规定。他透露，在新政策出台之前，该行对第三套房贷要求首付至少45%，利率最多只能打9折，一般采用基准利率。 　　一家全国性股份制商业银行某支行的工作人员告诉记者，该行对于房贷新政的细则还没有出台，但应该不倾向停止第三套房的贷款。到底如何执行，还等总行文件。 　　昨天晚间，民生银行北京管理部和中信银行总行分别向媒体披露了有关房贷新政的执行情况。两家机构都表示会严格执行新政要求,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率将大幅度提高，具体将根据借款人风险状况确定。 　　不过，中信银行总行将对第三套房贷款的处置权交给分行处理。该行表示，为严格限制炒房和投机性购房贷款，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，分行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；对于境外机构和个人购房贷款，严格按有关政策执行。 　　国务院房贷新政正在制定贷款细则 　　昨天，北京住房公积金中心有关负责人也向记者表示，北京公积金中心将积极跟进国务院房贷新政，具体的实施细则正在研究制定中。 　　继4月15日国务院发文对贷款购买第二套住房的家庭提出了贷款首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的限制之后，4月17日晚，国务院再次对三套房贷提出具体要求：在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。并且首次提出对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。 　　该政策出台后，市场应声而落，北京新房、二手房市场都出现了观望现象，不少新房、二手房买房人以“首付难”而“毁约”，部分购房人预期房价“要降”而停止购房，开始观望。而观望的同时，也有部分购房人因担心新房贷政策执行后，付不起“50%”的首付而恐慌。也正是如此，各大银行什么时候执行房贷新政也成了眼下最受关注的热点问题。

stature · 发表于 2010-4-29 16:22:00

那么，北京住房公积金贷款会不会也要开始执行二套房贷首付50%的新规定？对此，昨天，北京住房公积金中心有关负责人明确地告诉记者，“公积金中心将积极跟进国务院的房贷新政，二套房贷首付等贷款新规定将尽快调整，目前，正在抓紧研究制定实施细则。” 　　25只地产股跌停　拖累A股跳水 　　北青网－北京青年报讯　周一沪深两市跳空低开后一路下挫，股指大幅跳水加上消息面利空笼罩，恐慌性抛盘不断涌出，进一步推动大盘加速下跌，沪指不仅跌破年线支撑，连3000点关口也没能守住。 　　截至收盘，沪指报2980.30点，跌150.00点，跌幅4.79%，创下近8个月以来单日最大跌幅。分析人士认为，昨日如此大的跌幅与股指期货对市场的放大效应有一定关系。 　　从盘面来看，各行业板块全天下跌，地产、金融、煤炭等权重板块更是大面积飘绿，电子信息、医药板块相对抗跌，部分个股逆势上涨。 　　地产板块受到严厉的政策调控影响，个股全线下跌，成为昨日大盘跳水的最大元凶，25只个股跌停，其中不乏华侨城A（000069）、招商地产（000024）这样的大盘地产股。 　　银行板块紧随其后，宁波银行（002142）大跌逾9%，工商银行（601398）、建设银行（601939）和中国银行（601988）跌幅相对较小，均没有超过5%。 　　银河证券分析师秦晓斌认为，虽然市场对房地产的调控有预期，但可能没想到政策这么坚决，加之房地产本身是中国经济的支柱行业，对其他的大盘蓝筹股往下的带动作用特别大。 　　对于后市，长城证券认为市场仍需要消化地产调控政策的影响，但从估值角度分析，蓝筹股仍然存在一定补涨机会，建议投资者耐心等待大盘企稳再布局蓝筹股。

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