沈阳市府恒隆经济效益分析·租金或已经超过上海恒隆成为中国含金量最强的购物中心

474169877

土地价格就差距悬殊。怎么也不会是你推导出来的数字啊

Giordano

上海恒隆广场总投资60亿;2011年(写字楼+购物中心)24亿租金;21.6亿元净利润;

沈阳市府恒隆总投资100 ...
dbydydcs 发表于 2012-9-26 10:56

不能這樣簡單計算。
首先整個項目實際成本將是多少不得而知。其次商場只佔項目一部份，不能簡單以整體項目去計算。
而辦公室回報一般比商場低許多，於瀋陽可能更低一點，管理層預期初始只有約3-5%租金回報，還不是淨利率。


另外是瀋陽的奢侈購買力受資源價下滑影響，東北的礦老闆身家減去不少，購買力下降，未來租金甚至可能受壓。


上海相對上支持奢侈品的購買力較多方面，抵受經濟下滑會相對強一點。




若整體東北連瀋陽發展都好的話，十年後或可看看能否勉強和上海恒隆相提並論。
畢竟上海還是中國絕對的金融中心，而上海恒隆便是在最貴區段靜安區的核心位置。

dbydydcs

没太看懂，
沈阳恒隆广场总投资100亿。那商场部分总投资多少亿呢？商场部分利润9%？
我觉得购物中心撑死2 ...
474169877 发表于 2012-9-26 11:22

多看少说，少说露怯的话，技术含量差距太大，恕不回复！

dbydydcs

不能這樣簡單計算。
首先整個項目實際成本將是多少不得而知。其次商場只佔項目一部份，不能簡單以整體 ...
Giordano 发表于 2012-9-26 11:59

看来是恒隆内部人士啊，多谢回复。

上市公司ROI算法 应该就是 当期净利 除以 含息税的总投资

我的算法 看来是没啥问题

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沈阳恒隆写字楼的投资回报率！！我的看法是

沈阳5A甲级写字楼月租金2122元/平/年

评级机构戴德梁行 根据 现货和期货的供求关系

得出沈阳2013年 5A沈阳 甲级写字楼 租金增长率为28%

也就是说 2013年 沈阳5A甲级写字楼 租金水平为 2703元/平/年

恒隆这种蓝海企业 不符合 成本导向定价法 定价原则

上海5A甲级写字楼租金水平是3500元/平/年

恒隆广场的租金水平 比 上海5A写字楼 的平均租金水平 还要溢价 30%的水平

但是上海高端写字楼项目众多，恒隆溢价30%已属不易

沈阳写字楼现状是 各种项目的品质 存在明显的代差

未来 沈阳的写字楼的巅峰必然是市府恒隆

低一个档次的是华润中心及其他在建项目

其他建成的5A写字楼项目是第三个档次

恒隆在沈阳 比 5A写字楼平均租金水平 溢价50%不算过分

沈阳2013年5A甲级写字楼租金是2703元/平/年

沈阳市府恒隆项目2013年应该能做到3500元-4000元/平/年 的 租金

蓝海企业 从来不用看竞争对手定价。苹果毛利60%。微软毛利90%。甲骨文毛利95%。恒隆毛利90%

5%的最顶端的企业从来不看租金高低，只关注写字楼是否足够地标。足够展示企业实力。

我是从数据上 十分看好 市府恒隆广场写字楼的前景啊。不是凭感觉啊！

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这个毛利率有点儿高了吧
不管咋说，恒隆的毛利肯定是很高的

从沈阳目前在建及现有规划写字楼来看，5—7年之内很难会有市府恒隆这种级别的写字楼了。
比较接近的应该是华润中心和嘉里中心，但市府恒隆是恒隆地产内地旗舰项目，理应比前两者更高端
领袖企业拥有市场定价权，而沈阳目前的确是缺少高端5A写字楼，市府恒隆写字楼租金比华润及将来的嘉里高20—30%是有可能的。

从投资周期来说，市府项目从开工到现在已有5年，第一个项目才刚完工，后续写字楼还需2年才能完成第一个写字楼。投资周期这么长，没有较高的毛利率支撑，必然是亏本买卖。

474169877

我怀疑楼主是戴德梁行的吧。

555555

2013年 沈阳5A甲级写字楼 租金水平为 2703元/平/年,理论上可以接受，实际上达不到。

布谷鸟

沈阳市府恒隆那块地拿的很便宜，甚至有人说是免费拿的，这样统计下来，什么毛利都失去可比较性。

山田电机

沈阳市府恒隆那块地拿的很便宜，甚至有人说是免费拿的，这样统计下来，什么毛利都失去可比较性。
布谷鸟 发表于 2012-9-26 17:34

   有人的话就别题了。在有人眼里青年大街的土地都是白送开发公司的。我就纳闷既然都能白送了 沈阳的地方企业肯定有关系怎么弄不到白送这样好事呢，毕竟青年大街住宅还是卖的很好的