商业地产东北峰会闭幕了，BARON进来给大家透漏点儿消息吧

谢谢 · 发表于 2006-4-25 18:45:00

<DIV class=quote>以下是引用zykl在2006-4-25 1:01:21的发言：
花和尚现在估计已经花大发了</DIV>
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>看照片花了不少啊。

baron · 发表于 2006-4-25 20:55:00

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>老和尚很感谢各位网友的关注！<

>东北峰会从宏观上、还是规模上和现场参与的层次上来看，都是东北顶极行业盛会，一点也不为过。特邀嘉宾王国安（台湾连锁加盟促进协会理事长）在会后，和中街长安寺广场项目基本达成合作意向；百盛向总和叶智辉（香港中国特许经营协会会长）也在谈港澳品牌的招商合作（21日晚上的招待晚宴，叶智辉都被向总单独领走了）；东舜百货的肖总也不失时机地将国际购物中心大中华区的首席顾问刘耀东邀请到东舜百货，现场指点迷津；芳宾国际的老总也要请了购物中心的汪洋秘书长，详谈芳宾国际的前景问题；大东区政府的吴区长还宴请了峰会的重要嘉宾，关于大东区商业地产规划和地铁物业的经营和管理与专家作了深入的探讨和研究等。<

>第一天上午参会者多是东北大型零售业的高级管理者，约120人；下午保持在80多人。最精彩的还应该是上午的百货与购物中心互动环节，东舜的肖总感觉到，目前在运作上很吃力，困难很大，需要与会的专家帮助解决实际的问题。0101也谈了下一步的发展。卓展百货的李总发言时间不长，谈得也很好……<

>第二天上午人气不好，大约有50人吧，很多发展商都在房交会现场接待市委书记和市长了，下午才感到现场参与活动。关于总部经济和地铁物业的感念和营运问题，大家真的是各抒己见，发表自己的见解和探讨！<

>由于老于回沈阳的时间较短，以及公司还属于起步和发展阶段，无论从实力上还是从资金上，都感觉到有些力不从心，但是，本届峰会的举办，从长远意义上和区域经济的角度上考虑，还是满值得的，能被很多业内高层所认可，虽然没有在经济上取得预期的目的，但还是很高兴，毕竟也算为家乡的建设出了一点——绵薄之力！<

>谢谢大家！

baron · 发表于 2006-4-25 20:58:00

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>其实，老于每天都要来本坛子看看大家，逢会结束后，想将峰会的内容传上来给大家看看，又怕引起部分网友的不满，所以，也就没有传。<

>个人认为，行业内的朋友还是有必要与外界的同行业多交流和学习的。

baron · 发表于 2006-4-25 20:59:00

正向老于所说的那样，“飘泊在盛京城里一名吉林的农村青年，送给圈里朋友一份祝福！”也送给东北的朋友一份礼物吧！

baron · 发表于 2006-4-25 21:26:00

<TABLE cellSpacing=0 cellPadding=5 width="100%" border=0><TR><TD 1.6; PADDING-TOP: 5px" align=middle>百货购物中心互动专场 <HR SIZE=1><a href="http://www.dbmall.cn/" target="_blank" >www.dbmall.cn</A> 2006-4-21 14:37:15 作者：老于 </TD></TR><TR><TD 15px; PADDING-LEFT: 15px; FONT-SIZE: 14px; PADDING-BOTTOM: 15px; LINE-HEIGHT: 1.5; PADDING-TOP: 15px"><DIV align=center><a href="http://www.dbmall.cn/upfile/060421143710236.gif" target="_blank" ><img src="http://www.dbmall.cn/upfile/060421143710236.gif"></A> </DIV>
东北商业网 4月21日消息 <

>主持人李勇刚：
刚才汪洋先生通过举国内的一些购物中心的例子，让大家听得比较生动，大家对国内的购物中心有了一些了解，下面有请中国商业地产联盟大连中心专业委员会主任谢有恩先生主持本次互动论坛。
</TD></TR></TABLE>

baron · 发表于 2006-4-25 21:28:00

谢有恩：
各位上午好！互动论坛由以下单位请一些老总（沈阳百盛总经理向守珍、沈阳卓展购物中心总经理助理李赫男、沈阳东舜百货执行总经理肖郁华、抚顺罕王商场有限公司营业总监李方志、大连安盛购物广场董事长许霞）以及刘耀东先生。请六位上台。我们互动论坛主要是围绕着百货和购物中心的差异化，具体来讲就是有什么不同，以及百货和购物中心的发展趋势，中心议题就是这个议题，为什么选这个议题？主要就是目前百货和购物中心到底有什么不同，不仅消费者不清楚，经营者不清楚，就是我们一些真正的搞购物中心百货的一些业内人士也不是那么很明朗。所以说利用这样的机会使大家进一步的磋商，来提高对这两者的认识。下面可以就一些问题，可以往上递条子，根据你们提的问题向在座的各位老总提出一些问题。下面，互动正式开始。首先，把购物中心和百货为什么要选这个差异化要说清楚，因为目前我们国内的百货基本上是两种形式：一种是国内的传统，有向购物中心发展，实际上是日本的传统百货向这个方向发展，我们称为传统百货的改良式向购物中心发展；第二种是香港，香港最先进入大陆来，像上的港汇，北京的东方广场，都是最先营业的，这里有一些是属于香港模式，带有规范化的进入大陆来，还有一部分是香港进到大陆来搞的，在这种情况下，三个方面在国内的购物中心有一些发展方向不同，所以说就出现了台湾购物中心目前的发展趋势和大陆有点不一样。在这种情况下就要考虑和百货这个问题是直接联系在一起的，所以在这个问题上就需要深入的探讨。
这样，请安盛购广场购总经理许下问这霞一个问题，就是百货和购物中心在一些方面有什么不同？比如说在经营的对象、组织以及从招商、业态的组合、布局等等，到底有什么不同。请许下女士来回答这个问题。

baron · 发表于 2006-4-25 21:32:00

许霞：
非常高兴这次参加这个论坛，首先做一下自我介绍，我是来自大连安盛购物场购的负责人，主要负责安盛购广场购的日常工作，刚才谢老给我出了一个课题，我大致从三个方面和大家沟通学习一下：从购物中心和百货店的区别本质上有三大方面的理解的想法。从购物中心和百货店在立项和规划的过程当中，首先前期就有一个本质的区别，百货店无论是前期的功能定位和设计，包括各种品牌的组合定位上，都有很大的区别，在日常的运营和管理过程当中，购物中心和百货店在品牌的重要元素上也有一个很大的区别，购物中心更注重的是功能性的互动和互相互补，品牌从百货店角度更注重的是品牌的核心，比如在价值取向上，购物中心是以购物管理为中心的，百货店是以经营商品的毛利为中心的，在销售过程当中，购物中心的一站是功能和品牌功能的互动的互补性要非常强，客流在不同的年龄段上都有不同的需求空间，百货店由于年龄结构和品牌的局限性，它的消费空间是很有局限性的，在百货这个价值消费当中注重的是每一个来客的客单价，我们购物中心注重的消费客层逗留购物中心的时间和他的满足需求的消费功能组合。无论是在对购物中心的管理的理念上和百货经营的定位上，我认为购物中心和百货店，它的三大区别主要就是在于：一个是市场前期的定位；二是市场的经营管理；三是所涉及到的顾客的消费客层和利润的来源。

baron · 发表于 2006-4-25 21:33:00

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>谢有恩：
下面东舜顺百货小总能肖能围绕着沈阳百货的竞争程度，以及东舜百下一百步向哪个方向发展？为什么提这样的问题，小总前肖段在沈阳的有关新闻报道上已经做了很多的观点，引起了太原街商圈的一些争论和共鸣，这样作为小肖总问题上还是最有发言权的。

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>——看看肖总累得，和我差不多了——皮包骨啊！

baron · 发表于 2006-4-25 21:34:00

肖总：
 谢老把我推向这个讲台。我觉得这是一个非常痛苦的程序。我们东舜百在座百的可能有的去过，有的没去过，我们是八个月的筹备时间才开业的，我对这个项目有一点人情在里面，也带有一点侥幸在里面，我当时看沈阳市场的时候是这样看的，第一、沈阳市场从它的收入水平、人员消费空间，应该与同等的发展的城市和收入水平以及消费空间来比较的话，是有差距的，是发展不充分的。那么从现有的商业结构来看，它的纯百货购物的这样一些物业结构或者商业主体，基本上是以中心为一个龙头，以新世界为高端的一种消费人群来做一个消费的取向。购物中心来说，我们当时分析它是大圈，经过十几年的发展，从定位、商品结构，确实是满足了沈阳和周边消费的一种需求，但是它的市场细分和对时尚的引导还是有空间的。那么从新世界百货我们来分析，它经过十年的发展，对高端人群的培养是到位了，但是它的规模又不够，所以它的品牌的发展空间还有。那么从其他的时尚百货来分析，从沈阳的商圈来说是两个商圈，大家都知道，从太原街的商圈有百盛，中街的商圈有新吗特，玛两个商场是发展了两三年，其实当时我们进入到这个项目来，可以说新马特在玛周年的时候提升得那么快，我们觉得其他商业的主体还有一些国有的百货，受它的机制、理念、品牌结构的影响也还有发展的空间。大致是这种情况下，我们莽撞地就进入了这个市场。来了以后就很糟糕了。我们四月份进入以后，五月份新世界的二、三店就开在了我们的后背，罕王百我王百进去的时候他在筹备，筹备的时候也是筹备了两年多，然后不断的在更改、不断的改变它的招商方向，但是在2005年也确定了它的发展方向，然后也迅速的招商、开业。同时，我们东舜的个项目是五洲商业发展有限公司的一个主题百货项目，它的另外两个项目一个是北京华联一个是五洲购物广场也在同时开业。那么现在就面临着，沈阳的状况就是在这两个商圈里面，我们东舜百面临百的一个局势就是，我前天给他们画了一个圆圈，我们在圆圈的中间，太原街的商圈是九个百货，新世界的三家店，然后中兴、百盛、华联、五洲，加上联营，九家百货。从业态来说，九家的差异是不大的，就是全市80％以上是纯购物部分。那么从定位来说，实际上差异也是不大的，大家也看得到，包括当初我们是希望，因为新世界一店的规模不大，所以我们希望做中高档，以中高档为主这么发展，但实际上我们面临着这样一个竞争态势的时候，我们招商非常困难，这个我就不说了，也不得罪同行，非常困难，所以我们到位的情况实际上是中端的情况。我们还有一个营销，沈阳的同行也能看到，在进入这个市场的时候，开业的时候我们做了折扣，开业以后，华联开业带头又做了更大规模的折扣又是持续不断，我们没办法只好跟上，那么百盛也是按照这种策略在经营，也是在做折扣然后拉动这个市场，新世界本来从不打折扣的也急了，也跟进了一个200反230，在这个商圈里面，我们是在这个圆的中心，成了一个靶，谢老给我们下了一个结论，就是必死无疑。但是我想既然已经存在，肯定还要生存，那么我们参加购物中心的这么一个联会，这么一个论坛，然后我们去看台湾也好，去看美国的购物中心也好，我们也是在寻找一条生路，其实这次去看台湾的时候，我是很有感触的，其实你说购物中心跟百货的差别到底在哪，其实我觉得差别真的不是很大，特别是我看到台湾的购物中心，当然结构、设施是一个因素，我回来以后也曾经找过台湾恒美，我咨询他的时候，他说台湾没有老虎陈的参与以外，其他的都有参与。他说我的结构还是像一个百货，我说能不能把它改成一个购物中心，当然我们还会有很多投入。我觉得从台湾购物中心来说，当然它有结构的问题，有规划的问题，有经营方式的问题，它也有商场定位的问题。那么他最大的关键还是比例的问题，就是你的业态的业种和你购物的比例关系在哪，不在于你有没有主力百货，只在于你这个休闲的比例，多功能的比例和你购物的比例各占多少，而且这个比例和这个业态的规划跟你周边的商圈和你周边的消费能力、消费水平，可能还是有比较大的关系。那么，沈阳这种竞争环境当中，我到现在为止，还是心存一丝侥幸，我希望能够通过这种对购物中心的学习，在太原街的商圈里面杀开一条生路，我还是认为其实沈阳的商业还是大有发展空间的。我觉得不管是从高端的百货还是中端的还是传统的还是时尚的，跟其他的城市相比确实是有空间的，确实还是在于我们怎么去做，但确实是难度非常大，我也确实听进谢老给我的一个忠告。我们很难，但是我们会努力，我们会努力的去为东北的商业经济的发展，为沈阳的商业经济的发展最后拼搏一把。谢谢大家！

baron · 发表于 2006-4-25 21:36:00

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>谢有恩：
下面百盛生向总一个问题。大家都知道百盛是个连锁百货，进入中国比较早，而且现在经营得相对还是不错的，那么现在百货往这么几个化上发展：专业化、高档化、功能化、服务化。想请问向总，向总在这方面今后的在发展上有什么打算？
<img src="http://www.dbmall.cn/bbs/upload/sf_200642316130.gif">
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>向总：
首先很感谢主办单位给我们提供一个学习的机会，同时我也希望能够通过这个会议能够找到发展的项目，就是如果有更好的商业项目也是我们这次来的目的。谢老刚才给我提的这个问题，刚好也是我们一直在考虑的一个问题，就是如果大家有注意到的话，我们的百盛集团在2005年11月30日在香港上市，然后我们上市的时候是9块8港币，现在基本上20块多一点了。所以，资金方面从整个集团来讲，这就应该有一个很强大的后盾。那么，从沈阳目前太原街这个百盛，刚才我也听到小总讲了目前竞争得激烈，但是我觉得很有挑战性。我们当初来这里的目的，我们也从百盛的角度做了一个预估，我觉得我跟小总都是武汉人，所以我觉得可能这个困难比我们想象中其实要小得多。我觉得我们应该有这个信心，有这个能力，包括所有的新的百货业，我们应该在这个零售舞台上能够走出我们自己的路。从业态上来讲，百盛也包括目前的百货零售业，百盛基本上是几个业态，我们在中国有些地方是社区型百货，就是为某一个社区提供购物的便利，我们也有中国百货公司，可能规模会比较大一些，然后也涵盖一些其他配套的项目，也包括我们自己的超市，另外我们还有一个时尚主题店，所以我们现在沈阳百盛实际上就是一个时尚的主题店，我们创造的是年轻的、时尚的一种生活文化。但由于进入沈阳的太原街商圈的时间，以及我们的好朋友对我们都比较关心，经常给我们一些考验，但是目前我们还是往这个路上在发展。如果是说将来在沈阳，包括在中街甚至在其他的商圈如果有更好的项目，我们也有意进一步的发展。其实我们到底是以什么样的业态出现在这个零售业，或者出现在我们消费者的面前，其实刚才我也听到一些专家在讲，就是对整个区域的规划，其实我们的定位是根据这个市场，我们项目的定位也是根据我们所合作的项目本身的配套来决定我们将以一个什么样的态势。总的来讲，今天我是很荣幸的，能够认识各位，我也希望各位能够成为我们太原街百盛的顾客。

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