商业地产东北峰会闭幕了，BARON进来给大家透漏点儿消息吧

baron

<><b>谢有恩：</b>
    下面是沈阳电影公司的董事长总经理赵总提一个问题，就是电影这一业态在购物中心存在得比较静，预期电影公司在购物中心的发展态势如何？
</P><b></b><><b>赵总：</b>
    我想这里面有两个方面：一个就是说电影本身这个行业在购物中心里扮演的一个角色，在购物中心，我们一开始就在讲，它是一个提供休闲、娱乐为主的零售形态，传统的百货的休闲娱乐并不是那么多，因为他们受到面积的限制，还有他们以零售为主，因此它的空间里面尽量摆的都是商品，休闲 娱乐对他们来讲获利不是那么高，比较难做，同时休闲娱乐比较专业。以购物中心来讲，它是提供一个更大的舒适的环境。电影是一个很主要的休闲娱乐的功能。因此在很多国外的大型购物中心里面，它一定放电影院。但是这个电影院本身来讲成本比较高，租金比较低，那么对于购物中心来讲做这个 电影，实质上就是要花很多心力，同时对于它本身的营业额来讲，获利的租金来讲并不是很有帮助。但是，因为电影可以吸引很多消费者，带动很多人潮，所以对于购物来讲这个是很重要的。因此，在很多购物中心里面，他们都把电影放在楼上，在租金比较低的地方，同时可以把人潮带上去，透过消 费者来看电影之前，以及看电影之后会增加一些商场的营业额。所以对于购物中心来讲，电影院是一个很好的吸引人潮的功能，但是对本身的，比如它的租金、它的工程的造价，这个东西还是要考量的。另外，我想在电影这个行业上，在国内来讲可能也刚刚才在发展，尤其是将来如果影片的限制更开放的话，那么电影院会带动更多的消费者。
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baron

<><b>谢有恩：
</b>    电影在购物中心里面都是作为一个主力店，为什么？虽然它租金很低，但是它有几大优势：一、带来人气，二、可以在商场形成初步效应，就是把人流提到最高处，然后再往下走，这样就解决了最高处资金不高，人员不爱上去的这个矛盾；三、可以在店的时间长。百货公司一般就是一个小时左右 ，可是在购物中心可以半天，甚至可以一天，靠什么，就是靠功能，其中电影院就是一个主要功能。现在我们国家提出来，文化事业、体育事业向产业发展，说穿了，原来的电影院实际上是一个文化事业，但是进到购物中心变成了文化产业，为什么？它适应了市场需要。在这个问题上，高多的发达国家走过了一段路，对我们来说也有很大的借鉴意义。
    下面，请卓展的里总来李答这个问题，就是新百货主义里头说包含的内涵到底和购物中心和传统的百货有什么不同？
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<b></b></P><><b>李总：</b>
    沈阳卓展是从前年的夏天开始在沈阳立项，我们现在的名字叫沈阳卓展购物中心，事实上是不对的，事实上应该是一个纯粹的百货公司，不是一个购物中心的概念，这个是历史造成的，因为我们在长春做第一家店的时候就是以购物中心的概念来做的，后来在整个经营当中，我们做购物中心不成熟 ，还是集中在百货商，所以我们做了整个的商品定位，和整个的顾客定位的调整，把它归结为最后集中在百货这么一个项目上。沈阳卓展我们提出的新百货主义，其实我觉得主要是我们对百货公司在整个零售业，特别是在我们百货业同行中间，如何建立定位明确，长期稳定的顾客关系，我们做了这种思考，这种思考我们来源于以下三方面的考虑：第一、我们如何认识百货公司的差异性；这个差异性我个人认为，百货公司之间的差异主要是表现在对待顾客方式的不同。所谓对待顾客方式的不同，除了我商品整个结构、品类特征不一样，包括品牌有个别的个性化和差异化之外，卖场整个的功能环境、卖场提供给顾客的服务设施，以及我们给顾客提供的这种待客的方式都是争取能够产生个性化。其实这几个方面从它的最核心的一种主导思想，应该是解决一个我们一种文化的观念，就是我们以什么样的文化，以什么样人的态度去对待我们的顾客。所以，在这个方面我们卓展有一句话叫做欣赏一件商品和购买一件商品同等重要。第二、我们所谓讲新百货主义，就是说要让顾客在我们的百货公司当中，我们力争做到让他能够很轻松的去完成整个购物的一种体验，所以我们觉得体验比购买过程更重要。因为只有体验才能使顾客长期的依赖于我们百货店。我三月份的时候在日本和高岛吴客山岳做交流的时候，就是在他那个百货店今天购物的顾客，往上推他的父亲一辈、爷爷一辈都是山岳的忠实会员，所以他的家族能够长期稳定在山岳，这恐怕是一种长期体验形成的一种情节，我觉得这是非常重要的。第三、我们觉得文化的影响、新的生活方式的展示，以及让顾客在购物过程中能够自己独立的、充分的建立自己的购物主张，这个比短期的促销行为重要得多，也就是说我们要解决的一个问题就是要眼前的利益，还要长远的顾客关系，所以卓展从开始立这个项目，到今天我们营运方案的形成，就是舍弃了眼前的利益。有很多人说，在沈阳这种竞争情况当中，很多人都在促销，你打算怎么生存？从我们集团公司来说，我们每年利润的来源不在于我们的收入，我们集团公司对零售业的考核就是考核它的整个现金流量和顾客的长期稳定率以及我们的供应商的稳定率。所以我们觉得，做一个百货店肯定会遇到眼前种种这样那样的困难，但是我觉得这是暂时的，任何一个零售企业，尤其是像卓展这样来自于外头的企业进入到沈阳，必然会有两年到三年的市场培育期。所以我们也有这个思想准备。再有一个就是到这个月的28日我们沈阳卓展进卓展实行，关于新百货主义这个东西，我觉得只是我们一种在寻找个性化定位上的一种由头，至于它的内涵是什么样的，我在此代表我们沈阳卓展真地欢热迎各位在28日那天光临我们的百货公司，给我们在各个方面提出一些建议、意见，帮助我们更好的改进我们的服务。谢谢大家！
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baron

<><b>谢有恩：</b>
    大家都知道购物中心发展是在一定的经济基础上，人们生活到一定阶段的必然产物，特别是是我们国家进入到综合消费，由一次性购全到一次性消费转变的过程当中，那么现在的卓展虽是还当没有搞完善的购物中心这个业态，但是这个理念以体验、以文化，那就是说百货公司应该是以购物为主， 而他们的理念是要把这些新的元素加进去，实际上就是和购物中心的一些基本理念是相一致的。所以，到底什么是新百货主义，开业的时候我们可以去体验。下面请林要动先生讲一讲到底有什么本质的不同？
   
<b></b></P><><b>刘耀东：
</b>这个问题我们在台湾也是很多人在疑惑的，到底百货中心跟购物中心有什么不一样。简单来讲，如果把它分开的话，它们还是不一样的。百货是做零售，购物中心基本上是商业地产。零售基本讲究的是商品的产品、设计、进货、销货，有关商品怎样买卖，同时它的获利是从商品的进价和卖价作为基础的；购物中心基本上是做经营管理，它并不卖东西，它不买东西，基本上是盖好一个商场租给零售商，他收的是管理的费用，因此它的前期投入资金很大，然后慢慢回收，它是一个不动产的概念在里面，对于零售商来讲，不是把他的金钱去放在不动产上，他的资本在百货来讲需要运用，因此如何把它的资本运用在商品，那么他可以用现金去进货，拿到最好的一个价钱，然后获得一个差价，因此他不会把他的资金放在房地产上，因为那是一个长期竞争的策略；购物中心就不太一样了，基本上将来要去增加房地产的商业价值，因此它要透过管理、透过经营，创造的价值并不是商业本身商品的差价，而是在商业土地增值空间以及营运。但是购物中心确实是以百货公 司作为主力店，因为在所有的零售业里面百货公司是最成功、最有吸引力的零售业，我用一个简单的例子来讲：购物中心其实是盖一个戏院，百货公司是真正的演员，购物中心盖戏院是要把这个戏院的整个环境、交通、灯光、
气氛都要做出来，但是真正表演的是零售商、是主力店，为什么叫主力店？ 因为它是主角。百货公司是购物中心里面的主角。所以这个戏一定要适合这个主角，才能让主角充分发挥，不能本末倒置或者让主角演一些他不擅长的戏。如果没有百货公司的主力店，就像是一个没有名角的戏一样，这个戏都是一些普通演员的话，它不足以吸引消费者。但是消费者来看，基本上除了环境以上，他真正的是要看这个商场，这个百货公司或者是看这个商店。因此，这两个是不一样的领域。做购物中心基本上讲的是土地的、空间的、设备的规划，零售商是它的产品、它的设计、它的服务。如果说今天很多百货公司非常的成功，实际上它也可以自己来盖，自己来演，自己来做一个戏院。但是这中间，我们晓得一开始它的资金结构、专业结构是不一样的。因此将来有两种版本，一种是他自己表演以外，剩下的东西是另外一种专业，就是其他的商场他如何去协调，这又需要另外一个专业。在国外，做购物中心的很少做零售，导而优则演的这种很少。所以购物中心跟百货实际上有本质上的不一样的，但是我刚刚讲过主力店的概念还是很重要，因为如果购物中心吸引不到主力店的时候，它不得不商场自己表演，因此我们可以看得出来很多购物中心业者招了一些小商店以后，自己不得不下来做一些行销，不过这种是很辛苦的，而且主力店也不愿意进来，另外百货公司现在面临挑战以后，大家都雷同的话，那么因此他们也想尽了办法来主导，因此他觉得不能坐以待毙，他要来主导，这中间就有一些难度，不过我个人觉得百货业是存在已久的行业，而且是一个很成功的模式，今天不仅是在中国百货业面临这么多的竞争，全世界都是一样。我举一个例子，我接触过一个英国的百货公司，这个公司有一百年的历史，在全欧洲有100多家分店，但是它怎样经过这么过年的历史还能够存在，它怎么能够面临更多的挑战。这中间可以看出来它有它特殊的地方，它真正的营业面积是4000平，其中75％是自由品牌，而且自由品牌里面有29个是只有在他的百货公司里面才有的，他很了解消费者的需求，因此他的空间每一个品牌是精心规划的，同时他了解这个趋势，他展示出一个品牌的设计以及展示是很有特色的，他了解消费者的需求，因此可以带动消费者的忠诚，可以区别于其他的百货公司。我们代表的大部分百货公司也是在用专柜，基本上自有品牌很少，所以造成了雷同，这样就导致了打折，可能竞争力就不足了。我个人觉得，购物中心和比或公司基本上要分开，可能在之前有很多东西不得不雷同，或者说互相学习，但是将来一定是区别化，百货公司基本上形式是一样的，一楼、二楼、三楼、四楼，大致的配套是大家很熟悉的模式，因此它的诊视、它的模式基本上都是一样，把相同的全部集中在一起，但是购物中心是不一样的，没有一个购物中心是一样的，每个购物中心都是不一样的，每一层楼的配制都是不一样的，你不可能看到两个一样的购物中心，也就是因为购物中心是针对这个市场而特殊形成的一个戏，我再讲购物中心有点像电影，百货公司就有点像连续剧。但是话讲回来，百货公司是零售业，购物中心基本上是商业地产，它们的专业领域是不一样的。我们在台湾在前面也讲到，购物中心百货公司化、百货公司购物中心化，就是他们互相吸取各自的特色，所以到现在来讲，很多东西也分不太清楚，企事业不应该分得还清楚，最重要的是消费者的喜好，成功的受欢迎的才是真正适合市场的，购物中心如果不成功也没什么意义，百货公司如果真的成功，也不在乎购物中心的挑战。我想今天大家都在摸索，它绝对有它很多雷同的地方，也有不一样的地方，我想只要你自己定位好，你是从事购物中心的，还是从事百货的，自己定位好，然后再去申报，再去发展自己的特色，是可以创造很多不一样的机会的。
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baron

<><b>谢有恩：</b>
    下面请罕王李总。0101的这种品牌能不能上三级城市发展？
    <img src="http://www.dbmall.cn/bbs/upload/sf_2006423161347.gif">
<b></b></P><><b>李总：</b>
    非常感谢主办单位给我这次机会和各位专家、各位业界的老师学习机会。罕王百诞生百货1年，我们来自于抚顺，是一家矿工集团，在2003年的时候我们进入沈阳，创造了0101微型官，主体是原来的北方大厦为主体，用它原有的设施经过我们独具匠心的改造，把它设计成现在的这种状况。当时我们进军沈阳的时候，我们也经过了一个痛苦的考虑，市场的调研、招商等方面做了大量的工作，后来发现一个问题，如果我们也做一个和其它家一样的模式，比如做成商业城、新马特、新世界，那我们就死定了，经过一段时间，我们调整招商和经营策略以后，我们把它做成一种以休闲运动为主体的讲究时尚和流行，在各位手头有一个会刊第二页就是我们主打的一个东西，讲的就是流行和时尚。因为作为传统百货应该讲究一种专业化，如果大家都做得千篇一律，那就没有个性，所以我们要把它做成每个人有不同的特点，我们的特点就是流行和时尚。罕王百货走到天也百感谢业界的各位人士给我们的支持，在以后我们的经营往二三类城市进军，我们已经有这种设想，因为我们发现在辽宁省一些城市，它的经济比较发达，我们也做了一些考察，去过了一些城市，比如鞍山、盘锦等等这些城市，发现这些城市的流行，人的穿着打扮，因为我们每天抽出一定时间在它最繁华的地区去观察人的穿着打扮，包括他的言谈举止，调研一下他的文化层次、收入状况。我们发现在三类城市的发展空间还是很大的，因为我们的面积并不是很大，一万米左右是最好的，所以我们下一步的计划确实有这种想法往二三类城市发展，但是现在我们还有一个想法，就是我们想把0101这个展馆做大，我们准备开一家更大的展馆。
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baron

<><b>谢有恩：
</b>    刚才围绕着百货和购物中心，好多老总讲了自己的一些观点，现在特别是购物中心和百货，到底区别在哪，这有好多不同的意见。由于时间关系，不可能再往下进行，但是总的有这么几个问题需要请大家注意：2005年，百货门店数增加了23.7％，市场份额却下降了0.8％，上海原来的百货占60％以上，现在只剩下12％，请同志们想想为什么？这就反映出东西来，就是现在我们在国内凡是发达地区的生活水平、人均收入已经是上到一定的拐点了，可支配支出的这一块结构发生了巨大变化，这样广大的消费者需要的不是单纯的物质消费，而是要向服务消费，特别是精神消费上转，现有的百货公司远远满足不了这个需要，全世界都是走过这个路，而我们中国正在走，发达地区已经走过来了，像上海的港汇为什么把百货清除出去，而把它变成其他的专业店，租金一下提高几倍，为什么？道理很简单，百货只能是像国际商目前走这个路子，专业化、高档化、服务化这个方向。现在百货经营的大类物外乎这几种，鞋、钟表、服装、化妆品，在这种情况下，百货如果还是本着原来的百货毫无出路，我们上澳大利亚考察，就考察一个单店根本找不到，为什么？这就是说单体的百货聚集人气的力量不行，进入到购物中心有这个力量，借助购物中心可以提升他的购买力，所以在这种情况下，百货至于说有什么不同，大概从一开始前期、规划、设计、布局到中期的招商，到后期的服务对象、管理内容、经营模式都不一样。所以就出现了一个，如果说购物中心百货化，我是这样认为的，出路只是在一段时间可以，长时间没有发展前途，必须是规范化的购物中心。前一段我上日本、台湾看了一下，日本的购物中心九十年代完全是购物中心百货化，现在新建的几乎是没有这个痕迹了，这就是现实。而台湾现在的购物中心、台贸经营了七年现在是不亏损了，其他的基本上都在亏损，为什么？它没法和传统的像山岳这样的百货抗衡，因为它的招商能力不足，再加上台湾的专业店太少，所以它支撑不起来，所以现在有个迹象表明，家乐福在台湾正在搞大型的购物中心，恐怕要向大陆发展。所以百货和购物中心好多地方是不同的，发展的方向也不同，这一条请同志们关注今后的发展趋势，更多的参与到这里面，这样对百货功能的提升，对购物中心的建设，对商业地产的发展是有好处的。
    我们的互动到此结束。谢谢各位老总的参加。
<b></b></P><><b>主持人李勇刚：
</b>感谢谢老和各位百货公司老总参加这个互动，给我们讲了一下购物中心和百货的区别，使我们深刻体会到百货店作为购物中心的一个元素而是一个重要元素，包括购物中心和百货店的内涵有什么区别，所以说我想通过这个论坛，给了我们一些什么启示，是的我们在这次论坛结束以后思考。今天上午的论坛到此结束。</P>

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<></P><>主持人：大连铜锣湾百货李总</P>

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<></P><>东北峰会现场一角</P>

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<></P><>大连安盛购物中心许霞总经理</P>

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<></P><>东北峰会另一角（不到100人了）</P>

[此贴子已经被作者于2006-4-25 21:42:35编辑过]

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<></P><><FONT face=Verdana>麦当劳东北区发展经理段洪涛先生</FONT></P>