沈阳个人集资建房事件调查：（吴卓组建“买地建房DIY”社团）

天痕

如果房价掉下来，个人集资建房还有什么意义吗？

vicky

<>吴卓您好!</P><>有时间可以聊一下吗?对您的这项事业比较感兴趣,但是我不是211工程建筑专业人士!</P><>怎么联系你呢?</P><>我MSN地址:vicky181@hotmail.com</P><>QQ地址:29773949</P>

白郁金香

<>论坛其他栏有关于吴卓的电话、QQ,你可以到以下地址看看。</P><>http://www.sybuy.net/bbs/dispbbs.asp?BoardID=18&amp;ID=877</P>

白郁金香

另本论坛只是为大家提供对消费的探考和讨论，原则上请不要将自己的地址电话等个人信息发布在讨论区，如果您的确想发布信息，可以在广告区发布自己的信息和广告。

雨打风吹

最近吴卓怎么没动静了？

maggie

<>北京的于凌罡他们已经开始选地了，但据说现在资金缺口还差5000万。</P><>吴卓不知现在怎么样了，到了可以选地的时候了吗？</P>

和平

<>吴卓已经辞去了现在的工作，专心他的事业。据说这份工作工资大概在3000元左右。</P><>附吴卓资料：</P><>吴卓，男，1978年生人，2001年哈尔滨工业大学双学士学位毕业，拥有计算机应用专业工学学士以及国际金融专业经济学学士双学位。曾就职于沈阳市电信工程局；后在新加坡迈力康集团旗下telecard电信公司工作；现任沈阳明宇网络技术开发有限责任公司执行经理，沈阳随意通电脑工程公司东北渠道执行经理。</P>

江美

<>吴卓的社团现状：</P><>时间过去整整半年，该社团还没有进入注册公司、拿地等实质操作程序。</P><> 吴卓表示，前段时间，他和沈阳市闲置资产管理办公室进行了初步的接触，对沈阳一些烂尾楼项目进行了考察。他表示，社团不排除收购烂尾楼进行改造的可能。
</P><>最近几天，他正在和大型装修公司以及品牌建材商谈判，寻求赞助。按照他的想法，他利用赞助商提供的费用，印制会员手册，会员手册中除了会员信息和建房守则外，可以给赞助商印刷商业性广告。
</P>

思考的水

感觉吴卓最近没有什么章法，找不到“合资建房”的思路，属于到处寻找碰路的状态。

cool

合作建房的首个倡导者于凌罡说，个人集资建房可以降低房价，甩开开发商单干，于是他就真的干起来了。正应了白岩松“无知者无畏”的名言。等真的干起来了，他才发现问题比他预想的要多得多，在他面前几乎是一道道无法逾越的鸿沟，而他未必能跨得过去。
<>　　房价真的能降低吗</P>
<>　于凌罡的呼吁迎合了一部分人的心理需求，因此吸引了一批希望买到便宜房子的人。</P>
<>　　根据于凌罡的说法，他发起的项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：一是开发商利润。二是广告费用。三是机构维持费用。四是节省项目贷款利息。还可以省去市场房价中包含的灰色开销。因此大概可以比同样的商品房便宜30%-40%。</P>
<>　　但他说的这几项费用估计都很难下降。因为，第一，他不可能自己单干，无论开发商如何惹人烦，他还得与开发商合作，所以他刚与万通冯仑握手，大家就说他被招安了，既招安就不可能不给人家利润。冯仑已经说了，万通现在的地产定制化服务收费一般是定制成本的8%～15%，万通地产会给于凌罡一个比较好的条件。但冯主席肯定不会做活雷锋。第二，因为是新闻，媒体免费给他做了广告，是媒体给他省了这笔钱。另外，也许还有多余的房子要卖呢？第三，即使没有机构，大家老在一起商讨建房大事，还要搭进时间，时间也是成本。现在他已经是集资建房公司的老总了，这个机构即使设在他家里，办公人员就他一个，也还是要费用的，于总也不会是雷锋。第四，集资建房还是离不开贷款，万通和民生银行都曾表示愿意提供资金支持，当然也不会是无偿使用。</P>
<>　　这样看来，房价未必能降多少。前几天，于凌罡宣布要去拿地时，曾再次宣称可以便宜多少房钱，大家都觉得他说的房价并不比周边便宜多少，而且地还没拿，地价都不确定，怎么就知道房价了？最后他没拿到地。他的解释之一就是该地块价格较高；合作建房者目前得到承诺的外部融资条件还不够优惠，融资成本还比较高。地价，建安成本，管理成本，融资成本，风险成本等都不是于凌罡们能控制的。因此，很难给未来的项目预设一个房价。</P>
<>　　土地怎么拿</P>
<>　　于凌罡设想过四种拿地方案：一是通过土地竞拍，二是收购项目，三是委托开发商定制，四是把烂尾楼进行装修。</P>
<>　　我们不妨分析一下可能性有多大。</P>
<>　　根据《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》，“境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可以依照本办法的规定参加国有土地使用权招标、拍卖和挂牌出让活动”。于凌罡可以以个人，也可以以“蓝城”名义去拿地，但他委托了中信信托公司去拿地。也许他的钱不够，希望中信信托给他贷款。通过招拍挂拿地，最大的障?褪亲式稹＞莩疲??掷镉?000万，不知他要买多大一块地。</P>
<>　　第二条路，可能性也不大。从前不久清河地块拍卖的情况来看，想拿地的开发商很多，因此，即使缺少资金实力的开发商想转让手中的地，因为要的人多，加上开发商已在土地上有所投入需要回报，价钱肯定不会比招拍挂更便宜。</P>
<P>　　委托开发商定制，目前只有万通对此有兴趣。但万通只定制个性化的别墅和标准化的厂房之类的项目，而前提是你要有地有钱，用冯仑的话表达就是万通只是裁缝。万通表示过在这两方面都可以帮于凌罡的忙，如果万通真的帮他拿地、帮他拿钱、再帮他盖房，万通不又做开发商了，于凌罡不又变成团购了？现在看来，双方都还没往这个方向走，下一步会不会这样做，很难说。</P>
<P>　　买烂尾楼是最好的办法。但与其这样，干吗不干脆买开发商新开发的楼呢？烂尾楼要请人重新包装，说不定还有错综复杂的债权债务未了，忙活半天，买一栋烂尾楼，恐怕不是集资者所愿。</P>
<P>　　在于凌罡提供的有关芍药居拿地情况的通报中，明确写道：“在坚持自己房子自己做主等前提下，不排除采用合作、收购和合作开发来争取合作建房。”</P>
<P>　　集资建房变成了合作建房，通常合作建房是指于凌罡出钱，对方出地，盖成后双方按比例分房的方式。这有两种可能：一是与有划拨土地的单位合作盖房，但这事只能偷偷摸摸地干，而且盖成的房屋产权还是大问题；二是与手中有出</P>
<P>　　让土地的单位合作，那就又回到与开发商合作的老路上去了。假设于凌罡们一次性把钱给开发商，那他们要冒的风险和要付出的资金成本比自己买房要大很多，或者只交一部分，那就与提前预购差不多，还不如团购了。</P>
<P>　　资金从何而来</P>
<P>　　集资建房，既然大家选择此路，想必大家都会拿出钱来。但事实并非如此，因为这里有风险，而且这种集资方式本身尚有很大的疑问。整个集资建房的过程，会相当漫长，即使大家愿意陪于凌罡玩儿下去，也不得不考虑时间风险，操作风险，信用风险，都不太可能把钱全交给于凌罡们。实际情况也的确如此，于凌罡原来预计共需资金约1.875亿元，通过招募500份合作资金(每份15万元)自筹资金7500万元，预计可向银行贷款1.125亿元，此外，还要准备一些不可预期的费用。</P>
<P>　　但银行会贷款给他吗？可能性不大。因为，开发贷款只贷给开发企业，于凌罡的公司显然不是开发企业，按揭贷款只能在购房时贷给个人，而且要以房产作抵押，集资建房者手中尚无房子，拿什么抵押给银行？</P>
<P>　　而且，这种方式吸收的资金是有疑问的。据报道，为了确保资金安全，出资人都在指定银行以个人名义存入资金(自己的存折和密码)，并和“蓝城”公司签定信托合同。银行监管这笔个人集资建房资金，资金的使用遵循个人合作建房联盟的决定。</P>
<P>　　蓝城集资是否经过批准</P>
<P>　　于凌罡注册的蓝城是房地产开发公司吗？不是。是投资公司吗？也不是。是信托公司吗？更不是。蓝城只是咨询有限公司。注册资本只有10万元，只能做咨询。蓝城即使拿到土地，也肯定不能自己做开发，即使像于凌罡们宣称的那样，集资建房者中有多少专业人士也没用。除非通过增资、申请开发资质成为开发商，但这既非于凌罡所愿，也很难在集资者可以忍耐的时间限度内做到。</P>
<P>　　从目前的报道看，于凌罡的公司实际做的是信托公司的事，在未经银行批准的情况下，这是违法的。同时也可能不符合工商登记的规定，有超范围经营的嫌疑。不知道蓝城集资经过了哪一级相关部门的批准？</P>
<P>　　什么情况可以集资建房</P>
<P>　　2003年8月，国务院在《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中规定，“集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，其建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。任何单位不得以集资、合作建房名义，变相搞实物分房或房地产开发经营。”按照这样的规定，集资合作建房是允许的，但它必须执行经济适用房的规定，而北京市2003年11月发布的《关于进一步加强本市经济适用住房建设和管理的意见》中明确规定，经济适用房的“土地供应和管理，全面推行项目法人招投标制度”，“严禁以集资合作建房名义变相搞实物分房或房地产开发经营”，“今后本市新批准的经济适用住房项目，实行户型面积标准和单套总价款控制，即经济适用住房主要户型面积应在80平方米左右，单套住房总价款在32万元以下。经济适用住房实行政府限价销售政策，销售价格按规定由市物价、建设行政主管部门审批。”参与于凌罡发起的集资建房的人，目前来看都不是政府规定的经济适用房的购买人群，要建的也不是经济适用房而是商品房，并不具备从事房地产开发经营的主体资格，因此，于凌罡们的计划不可能纳入经济适用房的建设范畴，也不可能自己开发商品住宅。</P>
<P>　　于凌罡们曾经想建立住宅合作社，但这也此路不通。根据1992年2月14日，国务院住房制度改革领导小组、建设部、税务总局发布的《城镇住宅合作社管理暂行办法的通知》，住宅合作社，必须经市(县)人民政府房地产行政主管部门批准；参加者是有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改善居住条件的居民户；组织者是单位而非个人，同时，住宅合作社还需作为社团向民政部门登记。其房屋性质与经济适用房大致相同。同年颁布的《北京市城镇住宅合作社管理办法》，也规定“住宅合作社是本市行政区域内中、低收入的城镇居民(包括职工)，为解决自身住房困难，在人民政府或单位的组织下，自愿建立的、不以营利为目的的、公益性合作经济组织。”于凌罡们显然并不符合这样的要求。</P>
<P>　　留给于凌罡的路只有两条：送大单给开发商，或者解散。(记者 陈雪根)</P>
<P>2005年08月29日08:59 中华工商时报 </P>
<P>http://bj.house.sina.com.cn/news/yjgd/2005-08-29/085992651.html</P>