信贷土地两头抓扼杀房地产 地产是发展还是泡沫 （转帖）

不解风情

2004年发生了太多太多让房地产商、房地产企业难以忘怀的事，铺天盖地的房地产泡沫危机，8.13土地大限和加息、加率的紧箍咒，一切都让地产界对2004难以忘怀，由惶恐不安到尘埃落定；由犹疑观望到水落石出，但最终房地产业借着雄厚的经济增长的实力依然笑傲江湖。
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<>　　<B>我国房地产业是发展还是泡沫？</B>
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<>　　2004年，议论房地产泡沫问题的文章不断见诸报端，特别是几个外国专家也加入了议论中国房地产泡沫的行列，他们提出了“中国房地产泡沫破裂论”，认为中国的房地产泡沫已经“接近爆炸”的边缘，一时间人心慌慌。房地产市场到底怎么了？是健康发展还是泡沫严重？房价是要进一步上涨还是要适度调整？房地产泡沫问题成为目前社会讨论的一个热点，也成为影响“国泰民安”的一个大问题了。
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<>　　对此，社会上有截然不同的两种声音：一种声音认为我国房地产市场固然存在一些问题，但楼市不存在泡沫，价格还应进一步上涨；另一种声音则认为楼市泡沫已相当严重，已经到了必须高度重视的时候。争论一：房价与收入比偏高算不算泡沫？争论二：房租背离房价算不算泡沫？争论三：住房空置率低算不算无泡沫？泡沫论者对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。还有房地产开发规模过大、房地产业产生的大富豪过多、房地产结构性矛盾突出等等经济现象统统被报界归属于泡沫现象。
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<>　　中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华认为要想做出中国房地产是否会出现泡沫经济并短时间破裂，必须建立在科学的分析基础之上。他认为在国民经济持续繁荣发展的时期，一般不会出现全国性房地产萧条或破裂的问题。实践证明我国经济持续繁荣发展和人民强大的购买力，对地价上涨有着巨大的支撑，因而不会产生类似日本房地产泡沫破灭的危险。同时我国政府也采用了宏观调控的种种手段，对房地产发展以谨慎的态度，使我国房地产业的发展不会发生大逆转，仍会以较快的速度发展，但未来的几年内，政府会防止某些城市发展过热和房价高涨产生真正的泡沫而加强宏观调控。
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<>　　2004年二季度，上海房价涨幅居全国首位，但同时销售面积也增加了20%左右，房地产价格上涨有坚实的需求支撑，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是客观事实证明楼市快速发展的有力证据。从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标——住房空置率来看，我国2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比上年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%，比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。 </P>

不解风情

信贷、土地两头抓扼杀房地产业？ <><>　　这次房地产宏观调控是采取的紧缩性的措施，一方面通过银行信贷进行金融政策的调整，另一方面就是通过土地政策进行调整。金融政策主要包括提高银行存款准备金率、提高房地产开发项目资本金比例、合理控制房地产贷款、提高贷款利率等。土地政策主要是清理整顿现有各类开发区、强化土地收购储备制度在土地供应中的作用、对经营性土地使用权出让严格执行“招拍挂”制度等。这些手段效果是显著的，一时间房地产投资增长速度下降；新购置土地面积、土地开发面积、施工面积、竣工面积都出现增幅下降的趋势；房地产信贷扩张幅度也有所下降。一时间所有的房地产商有如惊弓之鸟，有了8.13大限之说、崩盘之说、拿鸡蛋换粮票之说，众说纷纭。 <><>　　然而，福是祸之所倚。所有的结果令开发商喜出望外：北京平均房价涨了，有关统计数字显示，目前北京登记的经营性用地历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷，规划建筑面积约2.2亿平方米，越来越多的人担心房价上涨或供应减少、买不到房的购房人走进了北京大大小小的售楼处。开发商明显感到房子好卖了，很多区域和楼盘出现了房价上涨的势头；圈地造城神话没了，2004上半年杭州市房地产投资继续保持高速增长，但增速明显回落。全市商品房施工面积达2058.25万平方米，其中住宅1607.67万平方米，比去年同期分别增长53.4%和56.8%；新开工面积314.63万平方米，其中住宅247.09万平方米，比去年同期分别增长30.4%和20.9%。 <><>　　综观上述，可见2004年不像是一场危机，而是一个转业，使地产行业循之有序、健康地发展了。2004年，国家严把信贷和土地两道闸门，对宏观经济进行调控，使固定资产投资过快增长的势头得到遏制，防止了地价的大起大落，同时通过对土地市场的清理整顿，遏制了虚假需求，并通过大力推行招拍挂制度，初步形成了公开、透明的土地市场，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的政策环境和市场环境。而分析城市地价不断上涨的原因，房地产市场需求强劲，房价涨幅较大成为重要的带动因素。 <><>　　<B>经济增长了中国房地产业还会不发展吗？</B> <><>　　2004年北京全年商品房平均售价为每平方米5053元，比2003年增长6.25%；其中，商品住宅平均售价每平方米4747元，比2003年增长6.13%。而全年平均地价为每平方米2384元，比2003年增长2.26%；还有上海2004年商品房销售面积3488.75万平方米，全年商品房销售额2263.84亿元，其中商品住宅平均销售为每平方米6385元，比2003年上涨14.6%。可见，经济发达城市地价的起伏基本上都随着房价的变化而变化。2004年全国地价平均增长率为6.08%，全国GDP增长率为9.5%，我国地价水平的变化在总体上与国民经济和社会发展是同步协调的。 <P><P>　　2005年，我国GDP增长预计将达到8.5%以上，房地产投资与需求都将会有新的增长，对土地的需求将会持续增加。另外，2004年以前我国房价涨幅一直保持在10%以上，2005年随着国家宏观经济调控成果的不断显现，房价增速将会减缓。随着市场机制的不断健全，公开透明的市场环境使高收益与高风险并存，投资更趋理性，房地产市场的稳步发展也为地价平稳上涨创造了条件。 <P><P>　　日前，中央统战部、全国工商联、中国民(私)营企业研究会共同发布了下述调查结果：我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。同样国土资源部日前公布了由国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院出具的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》，报告对我国51个大中城市的地价进行了监测，结果显示，2004年我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势，综合地价水平为1198元／平方米，与2003年相比增长了6.08%。报告认为，中国经济持续向好、需求强劲，仍是部分城市地价上涨较快的主要原因。同时，宏观调控、土地市场的清理整顿等因素也促使地价平稳增长，但地价上涨幅度小于房价上涨幅度。报告预测，2005年，随着我国宏观经济形势继续向好，需求依然旺盛，土地管理与调控力度不断加大，城市地价将继续保持稳中有升的态势。（胡福德/文）</P><P> 2005年02月23日08:40 中华工商时报
<B>胡福德</B> </P>