京沪部分楼市吹响"熄灯号" 房价"实降"何时来临

八戒哭了

　房价“实降”何时来临
　　文/本刊记者/甄爱军
　　成交深陷低迷
　　持续了近3个月的低迷成交状况没有得到改善。
　　根据相关统计数据显示，各地黄金周期间房地产市场的成交状况极不理想。同策咨询监测数据显示，上海在国庆7天内（10月1日～ 7日），商品房成交量仅6.5万平方米，环比上周下跌8成，不及去年同期的一半。这样的成交水平，即使与2008年相比，也相差不少，因此今年已经成为近6年来最为惨淡的国庆黄金周。
　　上海国庆长假期间楼市惨淡收场，北京、广州、深圳的情况同样也极不理想。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，今年国庆期间，北京市新建商品房网签总量为908套，与去年国庆长假期间的成交量相比下跌了15%；二手住宅网签总量为131套，与去年国庆长假的成交量相比下跌了53.5　广州和深圳的成交跌幅更大。根据阳光家缘公布的数据显示，国庆长假7天广州签约成交量仅有680套，与去年同期相比下降超过五成。深圳楼市成交更是惨淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅仅成交289套，同比大跌近九成。
　　房价也出现了松动。中国指数研究院近日发布《2011年9月中国房地产指数系统百城价格指数》，调查数据显示：9月百城住宅均价为8877元/平方米，与8月（均价8880元/平方米）环比下跌0.03%。这是自去年9月以来均价首次出现下降迹象。
　　房企还在博弈
　　虽然包括京沪在内的一线城市已有零星项目开始大幅降价促销，但从整体来看，开发商还在等待观望，降价意愿并不强烈。
　　德佑地产提供的数据显示，上海宝山区某项目近日再度开盘，成交均价在16500元/平方米，而该盘7月推出的一批精装修“花园洋房”房源成交均价在20000元/平方米，8月成交价在22000元/平方米，此次开盘价格较之前一批房源降幅高达到15%～30%。剔除楼层、朝向以及物业品质等因素，相比之前的价位，该楼盘目前售价还是有不小幅度的回落，业内人士估计在10%左右。
　　但记者发现，类似于这样项目，即让利幅度达到10%左右的项目其实并不多见。很多楼盘虽然号称降价促销，但大多数都是在“玩噱头”。
　　有些是设置较高条件，购房者无法满足条件而享受不到优惠。如位于上海松江区某项目，推出一套特价房，市场价为198万元，其优惠价为158万元，看似可以优惠40万元，但关键是购房者必须通过网上公开拍卖，参与者越多，购得的概率则越小。
　　有些项目从表面上看虽然给出了不小的优惠，但由于描述含糊不清，其可信度大打折扣。如北京朝阳区一个叫中弘北京像素项目，近期推出50平方米的小户型，均价23000元/平方米，全款予以8折优惠，按揭也可打8.5折，初看之下优惠幅度不小，但该项目从今年5月份就开始推出这样的促销活动，其报价与一期项目售价相比有了不小幅度的提高，可见其所谓的打折，只不过是“先升后降”而已。
　　上海搜房网数据监控中心截至9月21日统计，上海市2011年10月打折优惠楼盘共计147个（含别墅），但是其中新增优惠项目仅有9个，占全部总量的6%。同时，还有21个项目由于优惠活动截止或房源售罄而退出打折优惠。
　　降价幅度会有多大
　　那么10月份，房价调整的可能性有多大？
　　从目前来看，宏观调控政策松绑的可能性极小。首先是受制于通胀水平的高居不下，9月以来，食品价格继续呈现小幅环比上涨势头。尽管翘尾因素正逐渐减退，但各分析机构普遍认为，9月份CPI同比涨幅很难有明显回落，预计仍维持在6%以上的高位，如国泰君安、国金证券、中金公司、兴业银行等预测数据均是如此。同策咨询研究中心有关人士认为，开发商指望货币政策松动已经不切实际。
　　而目前这种情形，即房价不涨，则是政府部门最愿意看到的情形。汉宇地产董事总经理施宏叡表示，宏观调控的目的就是要抑制房价过快上涨，而目前房价上涨态势已经得到抑制，说明调控政策已经发挥出其应有的作用。而目前正处于调控过程中的节骨眼上，如果放松，势必造成房价反弹，因此松绑的可能性几乎为零。
　　而与此同时，开发商资金链断裂已经越来越近。近日，“地产大佬”任志强在自己的博客上发文称“开发商很快就只剩裤衩了”，直言开发商很快就要面临资金链断裂之虞。与之相呼应的是Wind资讯统计数据，今年上半年末，房地产行业的资产负债率已经高达71.28%。更为危险的是，Wind资讯统计出16家地产公司负债率已经达到810%以上。
　　中国指数研究院副院长陈晟表示，在此之前，包括国内知名企业在内的所有房地产企业，对未来房价走势的判断其实存在一定的偏差。而鉴于目前当前市场所处的经济环境，在抑制通胀、保民生的大背景下，调控政策放松的可能性不大，因此开发商唯有展开自救行动，才是出路。所谓自救，就是降价促销。
　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，另有两大因素也会促使开发商率先开始降价促销。其一是大型房型的业绩压力。逼近年底，大型房企由于都有年度的销售业绩指标，各大房企有必要在剩余3个月时间段内在销售量上冲一下，保证整体企业销售业绩指标基本完成。另外就是出于抢占市场份额考虑，由于限购及大型开发企业逆势扩张等原因，大型房企往往采取短期内大幅折扣方式，迅速抢占市场份额，迅速抢占具有购房能力又同时具有购房资格的人群。
　　那么，降价幅度会有多大？陈晟认为，如果想要真正吸引购房者出手，降价幅度必须达到10%以上。由此看来，为了让潜在的购房者出手，开发商让利幅度不会小于10%。

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此前部分城市出现了一、二手房价倒挂的现象，9月以来二手房实际交投情况也同样持续平淡，在楼市普遍低迷的大环境下，二手房价格终于开始出现了松动。

　　一、二手房价倒挂

　　此前，京、沪、穗等一线城市部分新盘都出现了一定幅度的打折促销，而不少同区域的二手房则价格相对坚挺，一二手房价格倒挂的现象因而有所显现。进而，甚至出现了有意卖掉手上二手房，然后再购置一手房的“以旧换新”购房者。

　　上海21世纪不动产上海锐丰宝翔路店经理黄亮指出，9月份嘉定南翔、闸北大宁、宝山月浦等板块打算旧房换新房的业主有所增多，占到已挂牌房东的4～5成，而以往则只占2～3成。由于新房市场打折促销，品质、环境往往也较优，再加上二手房房东却是惜售心理，因而大部分新房与二手房的价格都很接近，部分一手房甚至比二手房便宜5%左右。于是，受新盘品质和价格的吸引，局部区域二手房的置换需求也趋于活跃，引发了所谓的“以旧换新”热潮，也一度引起了各方的关注。

　　“以旧换新”不现实

　　然而，意向归意向，实际情况则又是两码事了。根据21世纪不动产的蔡冠宇分析，一、二手房倒挂的现象主要集中在外环区域，近期如上海浦东北蔡等板块也有所出现，但是这些地区都没有出现较多数量的“以旧换新”成交情况。蔡冠宇指出，这牵涉到二手房税费过高的问题。

　　数据表明，北蔡地区的新房均价在每平方米28000至30000元之间，而在次新盘大华景秀华城里，90～140平方米的户型均价也差不多是这个数值，且较前段时间每平方米已经有500～1000元的降幅。“然而比如一套400多万元的二手房，税费要40多万元，这一下就让总价上去了。”蔡冠宇说：“现在不少购房者会觉得年底房价要跌，也在观望，都希望能有10%左右的议价空间，但二手房房东一般最多也就能接受5%左右。所以其实‘以旧换新’还是以意向为多，真正成交的并不多见。”

　　二手房价已松动

　　统计显示，2011年9月上海二手房共成交1.03万套、91.1万平方米，环比分别回落8.77%和10.23%，为今年3月以来最低。“十一”长假期间，上海全市二手房也是交投平淡，买卖双方依然处在一个相互僵持的阶段。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，9月大户型房源单价环比有4个楼盘出现价格下降，中户型房源单价较上月有6个楼盘出现价格下降，主流降幅集中在4%~5%。而在8月时，大、中户型房源单价还是无一下跌的。据21世纪不动产上海锐丰联洋二店的置业顾问饶友平透露，近期成交的一套仁恒河滨的179平方米大三房，本来挂牌价约为895万元，买家承担全部税费。但鉴于目前市场交投不活跃，于是房东主动要求分担税费，之后很快有客户接手。最后算下来，成交单价约4.6万元/平方米，足足便宜了4000元/平方米。

　　对此，21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔认为，近几月二手房市场成交量持续下滑，部分房东已调整了后市预期，选择降价促进成交，以套现转投其他领域或进行置换。这样二手房价格不断跟下去，就会把一、二手房倒挂的这个价差抹平。因而，面对楼市低迷影响下的二手房市场，购房者应根据自身情况，继续更多地关注后市的变化。

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随着“十一”假期的结束，早就名实不相符的房地产传统销售旺季＂金九银十＂，以冷清收场告终，甚至在买气冬眠的情景下，２０１１年楼市堪称已提早吹响“熄灯号”。

　　北京房价颓势已显

　　数据显示，限购代表性城市“京沪穗”，“十一”期间基本均呈现令业界胆颤心寒之价量齐跌态势。北京一手商品住宅成交６２１套，与２０１０年同比降５０％，成交均价１７，００５元／平方米，同比降４.９％。连一向被认为房价最坚挺的海淀区二手学区房，也已出现松动之挫降趋势。

　　事实上，买气的明显恶化并不始于“十一”。９月上半月，北京市商品住宅成交量约２１００套，同比降１４.２％，环比降３１.４％，创３６个月以来的最低水平。而同步上蹿的住宅库存量则达１１.２７万套，创２年来最高点，比政策限购前暴增近２万套。

　　日前万科发布一份北京家庭的入户抽样调查结果，也为当前北京楼市的窘境，找到最佳诠释与注脚：只有３％的家庭有资格、有能力、有意愿购房。让人犹生＂旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家＂的无奈与感慨。

　　不限购城市已出现需求枯竭迹象

　　上海楼市的“十一”景况亦不遑多让。房价虽尚未发生明显变化，但成交记录较之北京更加惨淡，同比大降７２.７９％，三分之二住宅楼盘零成交，号称＂银十遭遇史上最黑暗开局＂！住宅库存量则飙破９２０万平方米，按当下成交速度，售罄时间超过一年！

　　此外，根据中国指数研究院１０月８日发布＂十一＂期间，对包括北京、上海、深圳、南京、成都、武汉等在内的２０个重点城市进行监测，竟发现总成交量同比骤降４４％，＂前三甲＂分别为深圳（－９０.２５％）、宁波（－７８.０４％）、上海（－７２.７９％）。尤其必须关注的是，国家统计局近日公布８月全国７０个大中城市价格指数显示，首次有超过一半的城市房价环比下降或持平，而４６个城市中近一半是未限购地区，显示购买力在不断＂下放＂、渗透与稀释的过程中，出现了后劲不足的心余力绌。换言之，第二轮＂限购＂已经失去意义，愈来愈多＂这边风景独好＂的三、四级城市，即将与一、二线城市同样陷入需求枯竭的困境！

　　银行看跌房价是危险警讯

　　与之相对应的，则是２０１１年一线城市土地出让金的严重缩水。以上海为例，前８月计７４３.１亿元，仅为２０１０年全年的４８.４％，北京的降幅更可观，６７１.９５亿元只相当于去年的４０.９％。充分反映开发商资金短缺、举步维艰，与看淡后市之心理状态。

　　无独有偶的是，央行对银行高阶管理层的调查也＂落井下石＂地显示，自上季房价预期指数走低进入不景气区间后，三季度续降１２.７％，其中看跌占比逐季上升至４０％。由于金融机构掌管房产商之金脉流，形同生杀大权在握，其对楼市展望的悲观情绪，势必影响房产买卖之放贷意愿与额度，进而雪上加霜地冲击市场本已薄弱之买气，及开发商日趋恶化的经营环境，后续效应值得观察。

　　市场走势找不到乐观理由

　　虽说＂以价换量＂已成业界共识，但在我看来，降价究竟能换来多少成交量？事到如今也不容乐观以待，因为＂抢先降价也是商机＂的最佳时机已经过去。调控措施毫无松绑迹象、房源供应随着滞销不断增长，促使消费者观望心态越趋浓烈，显然房价没有高于百分之十五以上的像样跌幅，恐难以驱动市场买气成形，这才是未来房地产走势的可怕之处。当然，地段、环境、产品乃至品牌有过人之处的楼盘，不在此列。

　　或许有人会说，国庆黄金周历来为成交低谷，真正的爆量都在国庆后一周，我的悲观判断是杞人忧天似的危言耸听。惟我对今年能否重演此一情况深表怀疑？毕竟几乎一切数据均表明，楼市在可预见的中短期内，根本找不到乐观理由。