炒房者"断供"负债千万 房价只涨不跌神话破灭！

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　只涨不跌神话破灭，炒房者不堪重负——断供，敲响的警钟
　　起价9980元/平方米，杭州楼市龙年的首个“降价大片”由荷塘月色领衔主演；华盛达·阅城等楼盘也随之降价……
　　就像杭州一样，严厉而持久的楼市调控政策，导致有些地方的房价开始下跌，固定资产正在缩水。而那些经济能力本就有限，却又突遭收入下降等变故的购房者，将面临痛苦的抉择：卖之，大亏；保之，无钱还贷，甚至有可能更亏。于是，断供成了少数购房者的无奈选择。
　　这种现象虽然还不是很普遍，但它无疑敲响了沉重的警钟。
　　炒房不成，反陷困境
　　浙江宁海法院的法庭内，童某唉声叹气：炒房没赚到钱，反而因为断供，赔了一大笔，可谓是鸡飞蛋打。
　　2010年，宁海的房价节节攀升，不少炒房者赚了大钱。
　　炒房来钱快，也似乎比正常做生意要更容易，做小生意的童某看在眼里，喜恨交加：喜的是自己还有点余钱，可以买个小套；恨的是自己没早些下手，白白错过好机会。
　　36岁的童某决心投身楼市，炒一把，赚点钱。

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　　于是，他开始四处打听宁海哪里有房子出售。几经周折后，童某看中了位于宁海跃龙街道繁华地段的一套商品房。
　　好地段，自然价格不便宜，童某手头的钱并不多，只够买个50平方米左右的小套，总价为59.5万余元，支付275000余元的首付款，剩余房款32万余元以按揭贷款的方式支付。
　　童某开始等着升值，因为当时宁海城区中心地段达一平方米18000元左右，“我的这套房子地段好，楼盘又新，觉得能升值。”
　　谁知到了2011年上半年，童某的生意突然变得不景气，房价也未见上涨。原本每月2700余元的按揭贷款，对他来说，完全在可承受范围内。但随着收入减少，还贷压力越来越大，犹如紧箍咒般，死死地套住了童某。
　　开始，银行催款，童某就请求缓几天再还，然后四处筹措资金。到去年5月，童某再也借不到钱还贷了。8月，银行发函通知房产公司，童某连续3期未按约还款，共逾期本息8000余元。房产公司告知童某，要求解除商品房买卖合同。
　　童某心有不甘还想保住房子就继续拖下去，没去解除合同。10月，房产公司将童某告上宁海法院。
　　童某承认未按期履约，诉说自己手头实在困难。但现实毕竟是现实，经调解，童某只好同意解除房屋买卖合同，结果是买房没有获利，反而亏了不少钱。

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银行给购房人埋雷？贷款房被查封银行追讨本息

　　昨天一则“房贷再曝潜规则，银行给购房人埋雷”的新闻引起了众多购房人的关注。据报道，购房者办理房贷后，银行往往出于自身利益迟迟不办房产抵押登记，而一旦购房者遭遇纠纷房产被查封，失去抵押物的银行就会起诉购房者，要求一次性还清巨额的贷款本息，这无疑会使得购房者顿时陷入经济上的“灭顶之灾”。该报道称，现实中，贷款买房后抵押登记拖延未办的现象大量存在，普通购房者根本不知情。快报记者从南京多家银行了解到，尚未发现有拖延办理抵押登记的情况。但业内人士也表示，及时办理抵押登记确实有必要，因为一旦遇到此类纠纷个人的压力要小得多。□快报记者 王海燕 实习生 毕霄杰

　　焦点1

　　当涉案房屋不能办理抵押登记，担保方式不可能实现，银行有权宣布贷款本息提前到期并解除合同

　　市民因纠纷被查封财产 遭银行起诉要求全额还款

　　北京市民张先生在某股份制银行办理个人房屋按揭贷款，在他与一家公司发生经济纠纷时，法院查封了自己名下的房屋，此外，张先生还收到了法院的另一张传票：银行要求张先生立即还清贷款本息。

　　据了解，张先生在一年前买房时向银行贷款500万元，当他与一家公司发生经济纠纷打官司时，“杯具”就发生了。

　　银行认为，房屋被法院查封，无法再办理抵押登记手续，这意味着法律意义上的房产抵押已经无法成立，在没有抵押物的情况下放贷，风险太大，因此要求解除贷款合同，所以要求张先生一次性还清剩余贷款本息509万元。此外张先生另一套贷款买的房产，放贷的银行也一直没办房产抵押登记。这家银行以同样的理由起诉到法院，要求解除贷款合同，由张先生一次性偿还贷款134万余元。

　　最后，两家银行均胜诉。法院认为，涉案房屋已不能办理抵押登记，担保方式不可能实现，银行有权宣布贷款本息提前到期并解除合同。本来就有经济纠纷，现在银行又来要求一次性偿还贷款本息，对张先生来说无疑是雪上加霜。

　　焦点2

　　多数购房者根本不知道“房产抵押登记”这个概念，更谈不上找银行催办

　　银行延办抵押登记很普遍 购房人有“倾家荡产”风险

　　按我国相关规定，每一笔房贷的发放，银行都需要以购房者的房产作为抵押。而根据法律规定，只有到建委办理了抵押登记手续，房产抵押才在法律意义上生效。专家表示，银行怠于办理抵押登记，会给购房者带来巨大风险，这种“潜规则”一旦被人恶意利用，故意制造恶意诉讼后申请法院查封房产，紧跟着银行就会把购房人弄得“倾家荡产”。

　　据调查，目前房屋贷款合同签订后，抵押登记手续被长期拖延办理甚至不办的现象大量存在。而多数购房者根本不知道“房产抵押登记”这个概念，更谈不上找银行催办。

　　审理过大量房地产纠纷案的资深法官表示，对于正准备贷款的购房者而言，可以在签订合同时与银行协商，要求签订补充协议，确认抵押登记的办理期限，并约定抵押登记因银行原因逾期未办的违约责任。

　　连线

　　是否真的“有雷”？ 南京多家银行表示不存在

　　那么，银行会不会像上述案例一样，怠于办理抵押登记，给购房者“埋雷”呢？记者昨日调查了南京多家银行，他们表示，在南京尚未发现有房产证已经办理、但银行拖延办理抵押登记的情况。

　　南京一家银行房贷部负责人表示，办理房贷抵押登记的具体流程是这样的，当客户购买一手房的期房之后，先是拿着购房合同到房产局办理预抵押登记，等到房产交付后，客户拿到房产证的同时，银行也拿到了他项权证，即正式抵押权。“南京这里期房的预抵押和现房的正式抵押，其实是二合一的。”这位银行人士称，外地规定不一样，从预抵押到正式抵押，银行还要去房产局办理一个手续，但是南京都是房产证一出来，预抵押同时就转成了正式抵押，都不需要银行再跑去办理。“所以南京根本不会出现银行会拖延办理抵押登记的可能。”

　　一银行房贷部负责人称，虽然在预抵押期间，由开发商为借款人提供阶段性担保，但是对银行来说，肯定直接拿到房产抵押权更安全。“如果这期间出现风险，银行就可以直接处理抵押物即房产。而如果是房产商提供阶段性担保，而开发商由于工程原因可能出现资金风险。”所以他认为，网上所传的银行拖延办理抵押权证是为了延长开发商的担保期限，也是站不住脚的。

　　银行人士建议市民应及时办理两证。个人在拿到房产证的同时，证书中就会有一栏标注，产权抵押在某某银行。

　　关注

　　办不办抵押登记有何区别？遇到诉讼后个人压力小得多

　　银行没有办理正式抵押登记手续，是不是导致个人“灭顶之灾”的罪魁祸首呢？如果银行已经为购房客户办理了抵押登记，那么这时候，客户与别人发生经济纠纷，房产还会不会被查封？个人还会不会受到银行的催债呢？

　　一位法院工作人员告诉记者，即使贷款购买的房产办理了抵押登记，如果客户因为经济纠纷被诉讼，那么法院还是可以查封这套房产，“一般来说，抵押权优先于债权。”

　　一位银行房贷部负责人告诉记者，如果贷款买房的客户在此期间产生了诉讼房产被查封，一般这种情况都比较复杂，会有不同的法院先后来查封，债权人也比较复杂。“法院查封后，一般是第一查封人发起拍卖，如果第一查封人不发起，作为我们银行，如果已经办理了抵押登记，我们就是第一抵押人，我们银行也会发起拍卖。房产拍卖后得到的钱款，会按照法律规定，先偿还抵押人的钱款。”

　　不过，对于个人来说，银行有无办理抵押对自己的压力大不一样。一位业内人士表示，“如果银行没办抵押，银行肯定会赶紧诉讼，因为房子已经被查封，但银行又没有获得正式的房产抵押权，所以银行会尽快提出诉讼要求个人一次还清所有贷款本息，如张先生的案例就是如此，不仅房子被查封，银行又来催债，对于个人来说是灭顶之灾。但是银行如果办理了抵押产权，因为产权在银行手中，银行的压力就会小得多，可以要求拍卖房产，处理贷款。此时对于个人来说，来自银行的压力也会小得多。”

　　预抵押是否等同正式抵押？目前业内说法不一

　　记者昨日从南京多家银行获悉，凡是客户购买的期房，那么在办理正式抵押前，都要经历一个预抵押的过程。那么这个所谓的“预抵押”和正式抵押在法律效力上是否相同？

　　“银行发放贷款前，必须要到房产部门凭合同办理预抵押登记。”一位银行房贷部负责人称，他们去办预抵押登记前提就是要开发商或者担保公司担保。

　　一位银行人士认为，南京预抵押和正式抵押是合二为一的，只要产权证一出，银行的他项权证即抵押权立即自动办好，所以他认为预抵押和正式抵押具有等同法律效力。一位法院相关工作人员也表示，预抵押和抵押的法律效力应该是具备同样的法律效力，即如果预抵押期间客户因为被诉讼房产被查封，那么办理了预抵押的银行同样享受抵押权。但是昨日记者采访的另外两位律师均不认同这一看法。

　　江苏圣典律师事务所合伙人严国亚律师称，在目前有关担保条款的法律中，只明确了抵押、质押、留置等四种方式，并没有对预抵押进行明确，他认为预抵押不具备正式抵押的法律效力。江苏意科律师事务所合伙人董永斌律师认为，预抵押期间，房屋产权并不在银行，所以在预抵押期间，才需要开发商或者担保公司做阶段性担保，这期间银行是存在风险的，因此预抵押严格从法律角度来说，并不具备正式抵押的法律效力。

　　（来源：现代金报）

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与房子有关的理财事

　　本报记者 陈秀隆

　　对大部分人来说，买房是最大的一笔开支，因此，买房成为大多数人理财的重点。随着经济的发展，人们财富的增长，拥有一套或多套房产的人越来越多。房产多了，贬值怎么办？如何尽快还清贷款？要不要买一套学区房？那些跟房子有关的理财事，让不少人陷入纠结中

　　光大银行星湖支行理财师 蒋莉

　　浦发柳州分行金融理财师 李湘桂

　　民生银行理财师 凌锋

　　案例1

　　拥有三套房，担心房产贬值

　　基本情况：

　　王女士，她和丈夫加起来的月收入在1.5万～2万元之间。小孩8个月大。

　　家里有一辆车，名下有三套房，一套自住，月供800元；一套还没交房，月供4200元；一套是给父母住的，月供2800元。

　　目前还有闲钱20万元，都存在银行。以前买过几万元的金币，现在还放在手上。

　　理财目标：

　　王女士本身是从事房地产的，虽说目前收入还不错，但她担心国家对房地产的调控会使她的收入下降。她月供4200元的那套房子，本意是用来投资的，她现在也怀疑这步棋走错了，担心房产贬值自己最终得不偿失。

　　由于每月的月供接近8000元，王女士总感觉钱不够用，每月不仅存不下钱，还要不时动用存在银行里的20万元，不断地吃“老本”。加上钱存银行利息不高，让她总感觉自己的财富在贬值。她想请教理财师，如何通过理财来避免财富贬值？

　　理财师蒋莉建议：

　　合理支出，做好理财

　　王女士之所以感觉每月不仅无钱余下反而要吃老本，最大的原因是每月的收入没有做好分配计划，花钱太随心所欲导致。按照王女士目前的情况，建议家庭月收入分成两部分：一部分是刚性需求，支付房贷和月生活必须支出；另一部分是储蓄理财。

　　刚性支出安排：王女士家庭月收入若按照1.5万元计算，除去3套房的月贷款额7800元，还有余额约7200元。南宁市的普通三口之家的月基本生活开支大约为3000元，由于王女士属于中高收入家庭，生活质量相对较高，所以在生活消费类支出方面需求也许较大，故建议王女士家庭的月生活支出提高到6000元。

　　储蓄理财安排：如果王女士能严格执行好每月的支出计划，那每月就可以结余1200元。

　　投资理财建议：建议王女士选择两款合适的基金产品进行基金定投，每月较少的投入，通过时间效应和复利效应，长期投资下来会有较大收获。建议王女士的基金定投产品按年进行调整，以使得投资更准确可行。

　　吃“老本”也有大学问：王女士的20万元存款也要做好投资理财，这样吃“老本”不但没压力反而能减轻房贷压力。建议20万元存款中5万元做3月定期存款做为家庭紧急备用金。15万元做为投资理财的本金，可以选择半年内的理财产品来获得比存款更高的收益。比如银行90天理财产品，5万元起，年化利率5.1%，属稳健型理财产品，适合普通家庭的简单投资理财。90天后客户将得到利息收益约为1900元，这样可以盘活存款，让生活更加轻松。

　　投资房产需谨慎

　　王女士担心房产贬值是有一定道理的。现在越来越多的人选择投资房产来做为资产增值的捷径，但从发展的眼光来看，现在的家庭多为独生子女，20年后的这批独生子女将继承父母的房子，有些甚至会继承爷爷奶奶的房子，一个25岁左右的成年人名下就可能有两三套房，这样的局面势必会导致房子刚需量下降，从而影响房价。

　　投资房产要谨慎：现在房价也处于历史较高水平，不建议客户进行盲目投资，如果是投资性房产，需要重点了解房子的地段、投资前景，最好以小户型为主。

　　投资房产要量力而行：投资房产不是短期行为，如果投资房产而导致目前的生活水平下降，那反而得不偿失了。

　　案例2

　　要不要买学区房？

　　基本情况：

　　龙女士，南宁人，41岁，儿子两岁，爱人是教师，月收入3500元。自己目前在家做全职太太。

　　龙女士家庭虽然工资收入不高，但房租收入可观。她名下的一套写字楼（市值100万元），月租4000元；在快环以内有两栋私宅，每月租金共2000元；丈夫的单位房也出租了，每月租金2500元。

　　目前为了方便儿子上幼儿园，租房住，月租金开支1500元。每年家庭结余6万元。

　　现有存款4万元，还买了5万元的银行理财产品。另外前两年共投入5万元于股市，目前市值多少不清楚。

　　家里买有一辆车，无房贷、车贷。

　　理财目标：

　　龙女士以前是自己做生意的，她打算等儿子大一点后出来工作，增加家庭收入。为了儿子将来上学方便，她想买一套学区房，最好是名校附近的。她想请问理财师，像她这样的情况，在不在限购范围内？目前存款、股票等加起来不到15万元，买房的话不够首付，需不需要卖掉手中的某一套房？

　　另外，儿子的教育金如何积累，也想听听理财师的建议。

　　理财师李湘桂建议：

　　2011年3月1日，南宁限购令正式实施，在南宁市市区范围内实行暂时限定居民家庭购房套数政策，对于拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停向其出售住房。按照目前的政策，龙女士的购房计划只能暂缓，但今年3月1日，政府是否取消限购还以市政府相关部门公告为准。

　　由于目前龙女士家庭累积资产有限，不足以满足购房首付需求，若需要购房则需要处置其手中的住房。单从龙女士家庭的物业租金回报率来看，目前写字楼年回报在4.8%，私宅回报率仅2.4%，建议龙女士至少将两套私宅中的一套变现以应付新房的首付款。此外，目前龙女士家庭除租房以外的支出每月大约需5500元，若购房后的房贷支出过大影响到其他计划的实现，则须控制每月支出或者是变现两套私宅。

　　龙女士儿子目前两岁，到他读大学至少有16年的时间来准备大学教育金，时间周期较长，而目前龙女士家庭收入相对稳定，建议可以考虑以基金定投加教育保险的形式来为儿子准备教育金。基金定投具有类似长期储蓄的特点，能积少成多，平摊投资成本，降低整体风险；在教育保险方面，投保时一定要注意看是否有保费豁免条款，此条款可保证受益人在投保人出现意外时仍可享受保险利益。

　　案例3

　　该不该在一年内还清贷款？

　　基本情况：

　　苏女士，南宁人，去年刚贷款买的房子，月供1900元。

　　目前每月能结余1万元，都是存入银行。手头有一笔存款，约有五六万元。

　　理财目标：

　　苏女士每月的结余都是存银行，她感觉银行利息不高不划算，因此有及早还清房贷的想法。按照自己的收入水平，加上手头存款，一年内差不多能攒够20万元。她想请教理财师，是及早还清贷款好，还是拿这笔钱去投资，赚取比月供1900元还高的利润？

　　手头的5万多元，想做个一年内的短期理财，要求收益要比存银行高。

　　自己想买养老保险，想咨询哪一种险种好。

　　理财师凌锋建议：

　　财务分析

　　综上所述，苏女士目前有购房贷款20万元，每月房子月供1900元；每月能结余1万元存入银行，一年能结余12万；目前拥有存款5万～6万元。

　　理财方案

　　因房贷未缴满一年提前还贷，银行一般会收取一定违约金。如果苏女士把手头资金全还了房贷，有可能给自己造成资金上的流动性风险，因为如果没有拿到房产证，当急需用款时，无法再从银行获得贷款。目前苏女士手头资金可做为应急准备金，以备不时之需。当有更好投资渠道时，亦可获取更高收益。因此如无特殊情况，不建议提前还清房贷。

　　从苏女士每月有稳定的收入及结余的实际情况，建议可以考虑做一部分基金定投，从目前情况看，基金投资超越贷款利率是很有可能的。

　　现银行推出多种期限的理财产品，从一个月到半年不等，目前银行半年的理财产品年划收益可以达到5.40%～5.75%。远超出银行的存款利率，如苏女士手头的5万多元资金不急着用，建议购买银行半年增利型理财产品。

　　保险方面：就苏女士的财务状况，可以考虑拿出每年存款结余的10%购买分红型期缴养老保险。

　　（来源：南国早报）