楼价反弹或是回光返照

淹死的小乌龟

张庭宾发表于 12/07/24 06:45，楼市调控功亏一篑，原因如下：　　1，自去年楼市调控采取了限购限贷等强硬手段后，楼价下降，土地交易清淡，各地土地财政收入锐减，地方政府屡屡试探突破限购限贷底线，最近珠海再试闯关，虽被及时纠正。然7月9日，许小年等市场至上派经济学家被召到中南海参加经济座谈会，却让人们质疑中央政府坚持楼市调控的决心。因为此前的7月4日，他刚刚发表言论——“限购限贷违法，应予取消，为增加土地供给，应取消18亿亩土地红线”，激起广泛争议。这令楼市泡沫既得利益者再度憧憬楼市调控放松。　　2，随着两次非对称降息，加之不少银行等对首套房贷回归85折优惠，这让购房贷款成本降低不少，不少改善型购房者跃跃欲试。同时，过去四周，央行通过逆回购向释放了约5000亿人民币流动性，而且市场普遍预计下半年将继续降息和降低存款准备金率，从资金面上助推了楼价反弹。　　那么，这是否意味着楼市调控悄然放松，房价反弹已成定局呢？中央政府对于控制房价没有更好的办法了呢？楼市泡沫已经挤出，底部已经出现夯实了呢？如此判断，言之尚早。　　——从中央政府调控决心而言，个别人的个别言行不能成为楼市调控放松，特别是取消限购限贷的信号。自6月初以来，中央政府已经连9次明确坚持调控，坚防反弹。在7月19日国土资源部和住建部联合下发的紧急通知，明确坚决防止房价反弹之前， 6月5号住建部相关负责人在接受采访时强调坚持房地产市场调控政策不动摇；6月12号发改委发出声明 “地产松绑或是救市第二张牌”的报道系捏造；银监会也在6月14号声明，“降低了个人住房抵押贷款的风险权重”说法系误解；中国人民银行也在当天表示，央行特急文件规定首套房贷利率七折系市场炒作，信贷政策未变；6月18号，住建部表示将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策；7月7号温家宝总理常州调研时表示，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策；国家统计局在7月13号的新闻发布会上说，房地产调控不能放松；国土资源部部长徐绍史在7月17号表示，将继续坚持房地产调控不动摇。其实，自2011年春天之后，李克强副总理主持楼市调控后，态度坚决，措施强硬，从未动摇。

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　　——从货币信贷的角度而言，非对称降息是推进利率市场化的举措，并非对房地产信贷放松；释放流动性，主要是因为人民币贬值，热钱外流，央行须向商业银行系统补充流动性。　　至于降息是否会继续，本人认为不可能。因此上两次降息的前提是，因为国际粮价和石油价格大幅回调，加之去年6、7月份是上一轮通货膨胀CPI增幅的高峰，故此，6月份CPI才降到2.2%。最近一个月来，国际粮价大幅反弹，美豆指数已经创下历史新高；美玉米指数逼近历史最高；美麦指数逼近2011年高点；美原油价格也反弹至每桶92美元。中国通货膨胀势必卷土重来，不排除未来6-12个月内超过6.5%的可能性。　　对于最近楼价反弹，本人的基本判断是，这是楼价新一轮下跌前的回光返照。除了中国楼市调控不可能动摇，1-2年内不可能取消限购限贷，不可能全面放松房地产贷款以外；加上中国CPI增幅将再次进入上涨周期，货币政策在不久将来进入加息周期，房贷成本将大幅提高以外。这一判断的基础是，按照市场标准，中国楼市仍然处于严重泡沫之中，或者说泡沫尚未挤出。　　虽然过去一年多的调控使各地楼价下降了10-20%。但一线城市的房价租售比（售价除以月租金）仍然高达500倍上下；随着中国经济探大底，居民收入增长放缓，因为土地、劳动价格大幅上涨等诸多原因，制造业生存越来越困难，失业现象增加，楼价收入比的指标下降并不明显，现在一线城市仍普遍高于20倍；股市的持续低迷，包括接下来的农副产品价格将再度上涨。将进一步收缩居民的居住等消费能力。所以，楼市根本不具备大幅反弹的市场基础。　　更为重要的是，楼价居高不下已经成为中国一切矛盾和问题的核心。楼价如果强劲反弹乃至大幅上涨，它将激化地方政府与民众的矛盾；激化投机富人与自住穷人的矛盾；将使工商业更加无利可图；动摇中央政府的权威性，甚至可能构成对政治社会稳定的严峻挑战。　　特别需要警惕的是，倘若中国周边地缘政治危机升级，导致国际热钱大规模流出中国，现在楼市泡沫反弹的越高，未来楼价雪崩后果将越严重，甚至会出现日本1990年式楼市雪崩，经济与金融全面危机的困局。　　笔者以为，如果楼价继续反弹，一些地方政府和地产商执意对抗楼市调控，不排除中央政府会出台更加严厉的调控举措。其中最有效的办法是，对超额面积增收高房产税，逼存量闲置房进入市场。其可操作性也很强，比如，对一个家庭每人平均居住面积在50平方米以上的部分，增收较高房产税，并采取阶梯性税制，人均面积越高，税率越高。　　如果这一政策出台，中国楼市调控将出现立竿见影的效果。中国楼市调控的本质是，地方政府在增加土地财政的推动下，他们与房地产商一道，鼓励投机投资者增加闲置房，减少自住房的供给数量，炒高楼价，逼自住者高位接盘。　　这种囤积居奇行为造成了土地和社会资源的很大的浪费，迫使更多的土地被投入房地产，威胁18亿亩红线这个中国人生存之本。简言之，只有逼存量闲置房入市，基本被市场消化，房地产调控才算成功，房价也才能真正回调到位。　　至于彻底根除中国楼市泡沫，还要靠地方政府民主化，至少县人大代表和县长直接选举，从根本上解决其作为一个强势利益主体势必不断扩张的症结；同时，取消土地招拍挂制度，新增房产全部转入房产税方式。　　诚然，这并非一件容易的事，但却是长期根本之举。否则楼市泡沫即使调整下来，未来仍会卷土重来。（作者为中华元智库创办人，仅供参考，投资者决策风险自负。

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用税收手段逼存量房入市，这才是治本。