沈阳市府恒隆经济效益分析·租金或已经超过上海恒隆成为中国含金量最强的购物中心

dbydydcs · 发表于 2012-9-25 20:57:12

恒隆地产(00101.HK)董事长陈启宗於中期业绩记者会上表示，集团位於沈阳的市府恒隆便场将於9月开幕，现已全部出租，料落成后，初期回报率达9%，远胜集团为商业商场定下的4-5%目标。该商场楼面面积100万平方尺，租户包括十家从未入市沈阳市的国际品牌，而写字楼部分则料明年落成。
他补充，上半年内地租赁收入增长胜本地商场租赁增长，料趋势将持续。
集团董事总经理陈南禄表示，内地商场租户超过70%为国际品牌，除沈阳市商场，集团未来十年，每年都会陆续在内地发展高级商场，作出租用途，包括无锡，天津等城市，惟未透露租金升幅。(qu/c)

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先看沈阳市府恒隆

沈阳市府恒隆的初期回报率是9%。有两个粗略估算的算法

一个是有贷款的总投资100亿作为标的。撇除标准的5年期中期贷款利息支出，沈阳市府恒隆的年租金达6.3亿

第二是无贷款的总投资100亿作为标的。答案已经出来了，9%。沈阳市府恒隆年租金将达9亿

恒隆的负债率很低，不到30%，而且在7月份已经进行债权融资企业债稀释了银行贷款。

再看看上海恒隆广场

2011年，上海恒隆广场的租金水平是 39元/日/平。。

上海恒隆广场购物中心面积为5.5万平

上海恒隆广场购物中心2011年的年租金是7.82亿

再看租金增长率

上海恒隆2003年-2007年商场租金年复合增长率27%

上海恒隆2007年-2011年商场租金年复合增长率18%

上海恒隆的租金增长率在逐年下降，但是仍然在上升

沈阳会保持 5年的高增长率然后进入稳步上升、

结论

有贷款租金收入，沈阳市府恒隆略逊上海恒隆

无贷款租金收入，沈阳市府恒隆强于上海恒隆

沈阳市府恒隆租金收入未开业貌似已经是中国最强含金量最高的购物中心

PS：结论依靠公开数据推演得来，如和实际情况差别不大，不胜荣幸。

Avatar · 发表于 2012-9-25 21:15:26

看后期品牌销售情况和商场运作了
当初皇城恒隆开业时陈启宗不也说过初期回报率以超过上海港汇初期了吗

pyqok · 发表于 2012-9-25 21:52:36

上海两个恒隆广场今年预计净利润能达到28亿港元,沈阳皇城收支平衡,不亏就不错了,济南的运营也不理想,净利润能有1亿就不错了,恒隆商场的租金是以营业额的20%到25%收的,有保底,9%是以商场的成本算的,不是总投资,也就是说头一年的租金保底在2亿多,如果除去税和维护,一年1亿的净利是有可能的,中兴也不过一年7000多万的净利,不错了,不要跟上海比,五年后再比

Avatar · 发表于 2012-9-25 22:13:46

回复 3# pyqok

不能这么低吧？从投资方面讲，商场9%的收益率，也就是说毛利率才9%，绝大多数企业如果毛利率达不到10%，必然是亏损的。
联想到陈启宗谈到租金收益率达到6%就很满意，说明不是从商场投资收益率来讲的。很可能是除去各种税费、维护、人工管理、银行利息甚至剔除通胀成本之后归属母公司的纯利润，即便这样，6%出租收益率也难说满意。总觉得应该还有其他收益（除去物业本身升值之外）。

pyqok · 发表于 2012-9-25 23:18:51

本帖最后由 pyqok 于 2012-9-25 23:21 编辑

恒隆毛利一般都是90%以上.租金越高毛利越高,净利能达租金的七成以上（员工少,都是后勤,保安,营运,工资也不高,采用新材料,节能,维护方便,各商铺都有自已的维护人员,材料自备,电费自付,如果租金100,税15%,其他15%净利达收入的七八成,商铺六成的毛利,除去租金税只剩下两成的净利）自营的话20%的毛利如果管理不善肯定会亏,10亿的营业额,2亿毛利里面还有1.5亿的税,员工工资,商场维护就差不多。5000万了,

dbydydcs · 发表于 2012-9-26 10:32:36

皇城恒隆和济南恒隆作为衡量市府恒隆的标的似乎不合适

因为是纯购物中心。

上海恒隆广场和沈阳市府恒隆具有比较的价值

都是写字楼+购物中心模式

我看了一下近两年的恒隆的年报

上海恒隆广场的ROI 从来都是与总投资额作为标的物来计算的

而不会割裂开商场投资额和写字楼投资额分别计数

所以9%的投资回报率我认为是不含贷款年租金9亿

或是按恒隆平均负债率30%配置的中期银行贷款年租金6.3亿

Giordano · 发表于 2012-9-26 10:34:34

上海恒隆租金回報比已達4成，近9成淨利
市府租金回報近9%，現約5成淨利

dbydydcs · 发表于 2012-9-26 10:41:42

恒隆近两年年报排除物业公允价值升值溢利后

的经营纯利润可以覆盖恒隆租金的80%-82%

也就是说上海恒隆广场上海港汇恒隆两个项目

刨除利息和税金和员工工资后居然可以做到

咂舌的32%-35%的年投资回报率，太可怕了！

dbydydcs · 发表于 2012-9-26 10:56:18

上海恒隆租金回報比已達4成，近9成淨利
市府租金回報近9%，現約5成淨利
Giordano 发表于 2012-9-26 10:34

上海恒隆广场总投资60亿;2011年(写字楼+购物中心)24亿租金;21.6亿元净利润;

沈阳市府恒隆总投资100亿;2012年(只有购物中心)9亿租金;4.5亿净利润

9成和5成的区别看来恒隆在沈阳的项目配置了不小的一部分银行贷款和低息债

沈阳市府恒隆

50万方甲级写字楼;3000元-3500元/平/年;15亿-18亿租金/年

10万方的购物中心;12000-15000元/平/年;12亿-15亿租金/年

沈阳恒隆3年后全部投入使用。年回报率也会做到27%-33%。

474169877 · 发表于 2012-9-26 11:22:22

没太看懂，
沈阳恒隆广场总投资100亿。那商场部分总投资多少亿呢？商场部分利润9%？
我觉得购物中心撑死20亿投资吧。如果9%利润。那就是1.8亿利润嘛。和上海恒隆差距很大啊。
土地价格决定的租金。怎么可能沈阳会比上海还贵呢？
你怎么算的？是不是拿沈阳的总投资和人家上海的一个单购物中心比啊？

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