来，数数万达集团的“死穴”吧

战马

本文转载自：赢商论坛 2013年10月12日 09:23

一、

人得意的时候，话就多。王健林同志最近就是这样。

今天，你在各大网站上都能看到一篇来源自“时代周报”的报道，他的一句话被几乎所有的网站做上了标题： “中国房地产从开发到现在，出现时间最早（的元老），到现在还在混，混得还不错的仅我一人了。”


豪气干云。套用汉末奸雄Fuck Cao煮酒时的名言：天下英雄唯操耳，刘使君吓尿了，孙权服软了，袁绍、袁术死翘翘了。

刚刚从哈佛抵达剑桥的王石同学，看了这句话后，不知道有没有被流亡的“黍离之悲”。


但这仍然不是最让人吃惊的，9月份他还对记者说：“在中国的官商关系，企业不能说你不理政府、不要政府，这做不到的。但是，第一我们联络政府，但是不勾结政府；第二不跟官员搞政治和经济上的结盟，就像过去胡雪岩那个时代，看中这个官员有升迁前途，死贴着他去扶持扶持，我们不做。”

第二天，多数媒体给出的标题是----王健林：我们不勾结政府。


在同城的大连实德陷入泥潭的时候，王健林的发言注定会引起多重意义的解读。

二、


2013年的秋天，的确是万达集团春风得意马蹄疾的时刻。

9月11日，胡润中国富豪榜公布，王老板以1350亿元身家，力压宗庆后家族，成为中国新首富。


十来天后，万达集团在青岛投资的影城举行动工仪式，清一色的美国明星大腕到场祝贺，因为王老板刚刚收购了美国第二大院线，随时变身他们的老板。据说，青岛这个影城投资将达到500亿元。

万达的顺风顺水，与王老板的表达欲上升，相映成趣。


万达的确是中国房地产界的一个奇迹。王老板1954年出生在四川，先从军后从政，官至大连一个区的办公室主任，正处级。35岁时候，停薪留职下海创业，成就了今天一番基业。应该说，绝对牛人一个。

万达的产业，如今有四大板块：


一是商业地产，已经在全国75个城市投资建设了113个万达广场，其中已开业72个。这一板块，今年上半年的营业收入是567亿。

二是酒店旅游，其中包括40家已经开业的五星级酒店，正在建设中的也有30来家。


三是文化产业，包括中国、美国的院线，以及大歌星KTV等，上半年收入109亿。

四是万达百货，上半年收入68亿元。


也就是说，商业地产和酒店仍然是万达集团的主业，占其营业收入的80%以上，利润没有公布，估计在90%以上。因为文化和百货，都在投入期。

三、


好了，让我们来数数万达集团的“死穴”吧，这显然比找“李嘉诚帝国”的弱点容易得多。所以，我没有准备放大镜。

当然，如果你不喜欢“死穴”这个说法，我可以换成有点装逼的“阿喀琉斯之踵”。但言必称希腊，新旧长佬都认为不贴近群众。


我们从小往大数：

死穴一：商业地产已经饱和，但是万达的产业结构中，它仍然一业独大。


标准的中国家庭，是一家三口。他们需要多少住宅面积？如果可能，我想都要100平米，这就是住宅的刚性需求。但是他们需要多少平米的商业地产？写字楼部分，每人4平米足够了吧因为不是人人都当老板。孩子不用办公，所以只有8平米就够用了。商铺呢？国外的理论是人均1.2平米就算饱和。所以，一家三口需要的总商业地产面积不到12平米。即便加上每个城市中流动的游客和商务客，住宅的需求量也应该是商业物业的7到8倍。

经过最近七八年的大跃进，很多城市的商业物业（包括商铺、商务公寓、写字楼）都进入了饱和状态，比如沈阳、成都、天津，应该是最极端的，其他如重庆、上海、广州、深圳、北京，也多数进入饱和期。但是，由于住宅限购，开发商投资商业物业的兴趣仍然非常大。很多城市新落成的摩尔，已经出现招不到商，也没有客的现象。


中国最近十年的房地产，以大跃进方式，透支了未来十年城镇化的需求。20年的饭，在10年中吃完了，以后10年只能嚼咸菜度日了。

死穴二：债务率偏高的风险。


万达集团不是上市公司，因此非常不透明。就说王老板的财产吧，一年之内，有三个说法。今年5月的“新财富”富豪排行榜上，是540亿元人民币。到了9月10日福布斯排行榜，是870亿元人民币；9月11日，胡润排行榜上，又变成了1350亿人民币。

万达集团的债务，就像王老板的身家一样，一直是个谜。不过，从万达这么多项目同时在进行，再算上美国的收购，俄罗斯和英国的项目，他的负债率应该是很高的。至少很多专家是这样看的，对此的猜测也非常多。当房地产的潮水退去的时候，王老板会是沙滩上第一个裸奔的人吗？


但愿不是。

死穴三：带着使命意识，投资文化产业。


文化与政治的关系，非常微妙，这里不想论述。王老板深知商业地产的好日子快结束了，所以高调宣布，向文化产业转型，未来要将文化产业的营业额做到公司的一半。

为什么选择文化，我认为王老板有强烈的使命意识。中国最近十年膨胀最厉害的，是硬实力，但是软肋是软实力。一个不能输出文化产品，不能输出思想的国家，经济军事再强，都是二流国家。美国的强大，绝对不仅仅是11个航母编队和可以毁灭地球N次的核武，而是文化和思想。好莱坞，就是美国文化的最好载体。


那好办，王老板一拍大腿，咱有钱，到好莱坞买日的。所以，一个负债累累，亏损严重的AMC院线被他用26亿美元买下，加上承诺的投入5亿美元运营资金，总投入31亿美元。他不怕风险吗？他真不怕，因为房地产来钱太容易，而且文化产业国家扶持，贷款容易税收优惠，又能完成历史使命，多好呀。

在今年上半年工作总结中，王老板豪迈地写道：“万达不仅能走向国际，而且能管好美国人都没管好的企业。万达并购前，AMC由5家基金公司管理，连亏数年，2011年更巨亏1亿多美 元。万达并购后，建立激励制度、制订计划目标、采用信息化管理，2012年并购当年就实现净利5000多万美元，预计今年净利还将大幅增加。”


真是药到病除，立竿见影。不过，我不信。如果王老板敢让自己的文化板块在美国上市，然后公布审计好的年度报告说盈利了，那我马上倒地膜拜。

文化产业真是没有这么简单。你越是有钱，越是带着使命，往往失败得越惨。王老板再有钱，有国家有钱吗？我们国家这60多年来投入了多少资金和人力，文化产业做得有多少国际影响力，大家都清楚。


文化产业，很可能成为万达集团自己为自己挖的陷阱。

死穴四：准军事管理模式。


我其实不很了解万达集团的管理方式，但是当我看到这个网页上的照片（http://www.wanda.cn/special/annual/），和王老板上半年工作报告全文时，我就明白了：这是一个准军事化管理的团队。

这其实没有什么不好。中国人一盘散沙惯了，尤其是在城市化过程中，一个房地产企业，员工素质普遍不高，散漫。老板是军队出来的，采用军队一些管理思想，无可厚非。在企业成长初期，一定是非常有效率的。


但是，现在你要进军文化产业。文化是什么？思想和创意。这是人类最复杂最柔软，最不可言说的东西。这个产业的发展需要自由思想的空间，需要头脑风暴式的平等交流。

万达的模式进入文化产业的时候，如同一把利剑伸进了一个钧瓷花瓶。


其实当一个企业做大之后，准军事化的管理方式就必须退出。你可以马上得天下，不能马上治之。这也是为什么，很多成功企业在成过程中，都经历过管理上痛苦的蜕变。比如麦当劳，比如平安保险。为了做到这一点，很多创始人甚至不惜从自己开始革命，比如联想。所以，当王健林津津乐道他是硕果仅存的地产元老时，真不知道是明智还是不明智。

王石当然没有从职位上革自己的命，但他正在从头脑上革自己的命。


死穴五：或有原罪？

王健林说他没有勾结官员，这个我不能质疑。


但我相信没有用处，我只是草民一介。

房地产商，没有原罪的，其实非常少，中国的国情，大家都懂。但愿大连万达非常干净，最终没有这个风险。


可如果我是王健林，会觉得2013年是我开始走向危险的年份，而不是我最成功的时刻。未来，真是有太多的未知因素。

满招损、谦受益，如履薄冰、如临深渊，都是古训呀。

http://dichanren.fangchan.com/News/17790