仲量联行：2013年第四季度沈阳房地产市场报告

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2014年1月27日，仲量联行发布2013年第四季度沈阳房地产市场报告，报告显示市场对优质办公楼的需求稳定；优质零售物业集中供应市场，运营商积极对现有项目品牌、定位进行调整；高端住宅成交量回落，市场需求仍以刚需及改善型需求为主。

“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容，市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示，“沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。乙级办公楼市场开始显现供应层面压力，平均租金小幅调整。预计随着2014年市场供应的放量，沈阳优质办公楼整体空置率和租金将面临更大供应层面的压力。”

办公楼市场对优质办公楼需求稳定，四季度无新增项目入市。本季度，沈阳无新增优质办公楼项目入市，目前市场乙级办公楼已经率先感受到来自供应层面的压力。四季度乙级办公楼的租金较上个季度小幅下跌，录得人民币66元每平方米每月，环比下降4.8%。甲级办公楼本季度租金与上季度持平，录得人民币117元每平米每月。

报告显示，本季度金融、保险类客户亦有较大成交。中国平安人寿股份有限公司签约平安财富大厦4,600平方米办公楼面积。同时新华保险购买瑞安中汇广场7,000平方米办公楼面积。非核心区优质办公楼已受关注。由于市场上核心商务区的优质办公楼空置面积有限，非核心商务区凭借良好的交通条件，自预租期便已受到较多的市场关注。位于东中街区域的龙之梦亚太城办公楼中区预租情况良好，目前已成功签约中区面积的30%。位于金廊北段的平安财富中心凭借良好的区位优势及自身品质，出租率亦达到35%。未来一年市场新增供应增加，租金将承压。

进入2014年，沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的快速释放，随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工，将为市场及开发商同时带来较大压力。本季度，众多优质项目开始预租或预售。仲量联行预测，新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率，与此同时，市场租金受到供应方面的压力，将有小幅下滑。

住宅高端住宅成交量回落。从整体市场来看，沈阳商品住宅的整体成交呈放量态势，本季度录得51,325套，成交均价为6,402元/平方米，较上个季度上涨2%。以中小户型产品为主的刚性需求及改善型需求依旧为市场需求主体，继“国五条”出台后，沈阳推出“沈八条”，将外地购房者在本地缴纳保险的时限由一年提升至两年，并且将二套房的首付款比例提高至65%。

在经过连续五个季度成交放量后，2013年第四季度高端住宅市场成交量达到6,756套，较上个季度下降16%。高端住宅项目积极推盘。四季度，三个高端住宅项目入市，而现有项目亦在积极推出新产品，共为市场带来7,843套新增供应，2013年沈阳高端住宅市场全年的供应量为30,462套。四季度新进入市场的三个高端项目中，裕景中心位于金廊中段，首期推出360套单元；由乐天地产开发的位于CBD的乐天圣苑首期推出420套单元，由中铁九局开发的中铁瑞达广场位于和平区胜利大街，首期推出753套单元，以精装公寓为主。

政策收紧将持续影响住宅市场。2014年，预计对于住宅市场的调控政策仍将继续，抑制投资需求仍然是宏观调控的重点，市场仍以刚性需求及改善型需求为主。与此同时，随着国五条及沈八条的实行，限购、限贷的进一步扩大等一系列国家楼市宏观调控的影响，预计市场从成交量及价格方面都将面临较大的政策压力，成交量放慢，成交均价提高放缓。