恒盛地产危局寓言：只是危局冰山一角 楼市在劫难逃

四两

曾经风光无限的恒盛地产（00845.HK），如今正危机四伏，大厦将塌。

　　“项目去年12月就停工了，具体原因我也不清楚。”1月17日，上海市奉贤区解放东路“馨雅名庭”工地上，一名留守施工人员这样告诉长江商报记者。

　　与馨雅名庭一路之隔，还有两处在建楼盘，分别名为“馨雅名筑”和“馨雅名邸”，它们同样处于停工状态。尽管恒盛地产否认这三大项目属于其在建项目，但长江商报记者调查得知，这些项目与恒盛地产存在千丝万缕联系，恒盛地产亦因此受到牵连。

　　恒盛地产2014年半年报显示，该公司亏损已达2.21亿元，其中净负债达195亿元，净负债权益比高达107%，远高于行业平均水平83%。多个指标表明，恒盛地产的危机已经隐现。

　　然而，恒盛地产危机只是楼市冰山一角。同花顺数据显示，截至2014年三季度末，A股143家上市房企中，有24家亏损，更有85家净利润同比负增长，占整个行业的59.4%。

　　“楼市已经不可能软着陆。”中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，今年，楼市风险可能越来越高，危机或进一步显现。

　　恒盛地产受三大项目牵连

　　“的确欠了钱，欠得还不少。”一留守在“馨雅名筑”在建楼盘工地的工人面对长江商报记者肯定道。

　　解放东路，是上海市奉贤区最繁华的路段，在这一核心区域，有三个名中带“馨雅”的在建项目。此前有传言，自去年12月以来，三个项目都遇到了不同程度的资金问题。

　　1月17日，长江商报记者来到“馨雅名筑”小区实地探访，该小区保安室内一值班保安告诉记者，小区共有7栋楼，去年春天就已建好，“现在都卖出去了”。但记者在该小区走访时，并未见到任何业主。

　　据了解，“馨雅名筑”于2014年12月被上海市普陀区法院查封，随后又被讨要工资的施工人员用水泥封堵了小区大门。

　　而与“馨雅名筑”一路之隔的“馨雅名庭”小区，虽名为在建，但长江商报记者发现，项目早已停工，原本2014年初开工的项目，如今才刚打完地基。

　　一位留守该项目工地资料室的工作人员说，项目20多天前就停工，施工人员已回家，对于停工原因，他苦笑着称“我也不清楚”。

　　然而，在资料室内，长江商报记者查询到一份报告。报告为项目施工方上海地通建设（集团）有限公司（下称“上海地通”）写给开发商上海丰翰房地产开发有限公司（下称“上海丰翰”）的，除写明于2014年12月22日接到停工通知外，还详细列明了截至停工时完成的工程量及应付工程款，其中工程款合计731.36万元。在报告最后，上海地通强调“为不给上海丰翰及各个单位在社会上造成负面影响，希望在春节前支付应付工程款”。

　　与此同时，有报道称在“馨雅名筑”南侧的“馨雅名邸”亦陷入了欠薪传闻之中。

　　长江商报记者调查发现，三个项目的监理单位和施工单位均相同，分别为同建工程建设监理咨询有限公司和上海地通，但开发商各异，其中馨雅名筑为上海卓翰，馨雅名庭为上海丰翰，馨雅名邸则是上海恒冉。

　　在施工现场，一位工人表示，三个项目“都是一个大老板，是一家的”。而这位“大老板”即为恒盛地产与熔盛重工的掌舵人张志熔。

　　尽管恒盛地产曾公开澄清，“馨雅名庭”和“馨雅名筑”并非其公司开发项目，但长江商报记者了解到，施工单位上海地通一直与恒盛地产有项目合作，而其实际控制人则为张志熔的父亲张德璜。

　　此前，有媒体报道称，“馨雅名筑以及馨雅名庭，在股权层面跟恒盛地产没有关系，只是‘委托恒盛管理’。”实际上，公开信息显示，早在2012年，该项目开发商就将恒盛地产拉了进来。如今，三个项目出现问题，恒盛地产必将受到牵连。

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销售跌入冰点 股票沦为仙股

　　除受项目牵连外，恒盛地产自身的日子也不好过。

　　1月16日，恒盛地产披露， 2014年12月，集团销售额为4.03亿元，整个年度销售额为40.41亿元，与2013年度相比，同比减少44.7%。与其在2013年及2012年全年的销售额73亿元及109亿元相比，可谓跌至冰点。

　　此外，恒盛地产的净负债高达195亿元，净负债权益比为107%，远高于行业83%的平均水平。

　　恒盛地产究竟怎么了？长江商报记者按照恒盛地产官网上显示的地址，两次前往其位于上海市普陀区中山北路2000号的公司总部，但发现早已“人去楼空”。

　　1月15日，在该栋名为中期大厦的保安人员指引下，长江商报记者来到恒盛地产位于18楼和19楼的办公室发现，18楼是铁门紧锁，而19楼，也仅有一名值班人员。

　　该值班人员称，整个19楼只有他与一位宋总在此办公，其余人都已搬至新的办公地点。但对于新办公地点，他表示自己也没去过。他表示，18楼与19楼是恒盛地产15年前买下的，一直当作办公室使用。本次搬离从2014年12月中旬开始，“听说过完年，会有新的部门人员搬过来上班。”他说。

　　1月16日上午10时许，长江商报记者再次前往恒盛地产总部，依然未能见到上述值班人员所称的宋总，此时值班人员也换了人。对于恒盛地产新办公点，该值班人员表示，只听说在徐家汇龙华路。

　　等了一整天未能见到宋总，长江商报记者只好前往徐汇区龙华路寻找恒盛地产新的办公地点，虽然多方打听，但仍未能找到。与此同时，记者连续三天多次拨打恒盛地产官网上的联系电话，均无人接听。

　　无奈之下，长江商报记者辗转打听到恒盛地产几位工作人员手机号，其中两位总裁室工作人员均拒绝了采访要求。另一位原先负责18楼和19楼的周总，在记者表明身份并表示希望了解恒盛地产位于奉贤区的三个项目在建情况时，他表示恒盛地产为上市公司，会随时公开公司动态。

　　屋漏偏逢连夜雨，1月15日，一则“恒盛地产张志熔远避美国”的报道，更是引发恒盛地产当日股价大跌23%，一度跌了30%以上。至当日收盘，恒盛地产报收每股0.83港元，跌幅达23%。由此，恒盛地产正式沦为“仙股”(此指其价格已经低于1港元，因此只能以分作为计价单位的股票)。

　　地产危机或只露冰山一角

　　恒盛地产隐现的危机，或许只是整个楼市危机的冰山一角。

　　本月初，深圳房企佳兆业（01638.HK）爆出国内首例信贷违约案，随后公司位于深圳的多处楼盘被停工查封，多家银行请求清查佳兆业资产，并在其他城市爆出楼盘停工消息。

　　不仅如此，1月17日，位于江苏苏州的标志性建筑“东方之门”（俗称“秋裤楼”）亦爆出面临四度违约风险。该项目从2003年招标开始，原定于2008年竣工，交付却一拖再拖。而日前其开发商乾宁置业将51%股份转让给金鹰商贸集团(03308.HK)，按照原有工期，注定这条“织”了11年之久的“秋裤楼”还将继续“织”下去。

　　同花顺数据显示，截至2014年第三季度，A股143家上市房企中，有24家出现亏损，其中天津松江亏损达3.75亿元，成为当之无愧的亏损王。

　　一业内人士分析，成本上升、房价停滞甚至下跌及高端住宅需求下降，成为房地产市场低迷的内部原因，而国家出台不动产登记条例以及信贷收缩等，成为其外部因素。

　　“信贷收缩后，不仅银行资金紧张，房贷额度有限，而且全社会资金成本大幅提高，贷款利率和房贷利率明显上升，加之限购、限贷等因素，加剧了房地产市场的低迷。虽然去年已陆续有城市放开限购，但整个大环境对房地产刺激并不大。”该业内人士称。

　　对于已经到来的2015年，多位专家表示，房地产再难回到过去的10年黄金时代，已开始步入白银时代。

　　“房地产市场想要实现软着陆已不可能。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容称，虽然去年出台了房贷新政，国内一线城市出现了短暂回暖，但从整个房地产产能来看，供给过剩已是不争事实。

　　易宪容认为，2015年楼市存在的风险会越来越高。住房投资者将会把资金转向股市，周期性调整开始深化，“在这种情况下，不仅房地产业本身面临着困境，而且会影响其他行业”。

　　但亦有房地产分析师认为，不论是佳兆业风波还是恒盛地产危局，都是近几年房地产高速发展后所出现的必然现象。“我国房市经过十多年的高速增长，确实存在一定风险和泡沫，到现今也已经逐步显现出来。因此在未来，关于房市的投资会逐步减少，房市将会进入新常态，进行自我调整。”