网评：楼市崩盘，近在眼前??!! （转贴）

白郁金香

目前，就楼市是否降价，争论越来越激烈，乱花渐欲迷人眼，众多消费者无所适从。
<>　　本人也是一名普通的购房者，只不过从事市场营销、品牌传播等理论与实战多年，房地产市场之所以成为市场，就是离不开市场规律的，我对楼市的看法谨代表我的个人意见，与大家讨论。
<>收入房价比在六倍时才能购房 买房再受打击
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<>　　目前，持房地产价格必将继续上涨的阵营主要理由无非以下几点：
<>　　1、8．31大限，土地供应紧张，价格高昂，建房成本大涨
<>　　2、为迎接奥运会，2006年后，就不允许新建项目开工，没有新盘上市，而消费需求是一样的，当然供不应求，楼价必得大涨
<>　　3、北京是首都，人口那么多，每年需要购买新房的人就足以满足巨大的供应量，不会出现供过于求，楼价还得上涨
<>　　……………………
<>　　这些理由是现实吗？是
<>　　是楼价稳定增长的理由吗？当然不是！！！
<P>　　我说楼价必将大降，为什么？
<P>[国房景气指数报告:10月房价涨幅首次大幅回落]
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<P>　　<B>第一， 投资大量进入，供应量大增已经近在眼前</B>
<P>　　自从2002年开始，地产热逐渐升温，不仅仅是华远、万科等专业地产商增大投资，新开项目无数。就是很多其他传统行业的巨头也纷纷进入地产“捞”金，像卖电器的国美、卖牛奶的太子奶、卖饲料的新希望等等，这些还都是知名企业，不太知名的中型企业作房地产的更是多如牛毛。
<P>【延伸阅读】
- 杨慎：改变土地款缴纳方式可降低房价30%
- 房价口水战背后难题 专家预测10年房价要涨5倍
<P>　　在短短的一两年内，房地产投资额新增达100%以上，直接带动钢材、水泥等大幅涨价，老百姓别的不知道，建材的大幅涨价可是都知道的吧，为什么，原因非常明白了。
<P>　　但是目前市场没有太多的显现，为什么，因为一个项目的开发，从前期准备、政府审批、项目论证、设计等等，到真正的开盘销售前是有相当长的一段运作时间的，所以，房地产市场有一个最大的特征，叫做“迟滞效应”，一般时间是2年左右。
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<P>　　所以，到2005年，将是项目爆发上市年
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<P>　　<B>第二， 8．31大限，不但不会造成楼市供应紧张，反倒会造成供应量大增</B>
<P>　　我们知道，之所以称为“大限”，就是政府给房地产开发商一个最后的期限，在此日期之前必须将土地转让金等各种费用完全交清，几个月以前纷乱还记忆犹新，前几天刚刚报道，有几百块土地最终没有“闯关”成功，所有权重新收归国有。
<P>这个事情说明什么，就是在8．31大限之前，众多开发商“集中时间”将大量的资金交给政府，已取得合法的土地经营权。
<P>【延伸阅读】
- 中国房价要涨20年？ 陈淮和巴曙松答记者问
- 2004年中国物价四大特点 房价地价上涨过猛
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<P>　　这里就出现了一个问题，想象一下，上亿甚至几亿的资金，别说做别的投资，就是存在银行，每年还有相当可观的一笔收入，而交给政府后，如果不开发这块土地，意味着这笔巨资将闲置着，不仅每年损失巨额收入，而且还面临着未来地价波动的风险。
<P>　　做过经营的人都知道，如果账面上有几亿现金趴着，这时的企业家真的是睡不着觉的，因为光每年的通货膨胀率就会使你的资产缩水，所以一定要投资，要钱生钱，更何况是被不产生任何收入的土地压着。
<P>　　所以，他们一定要将土地开发、售楼，才能收回投资，产生利润。
<P>于是，地产界就出现了这样的情景：小地产商凑够资金取得开发权后抵价抛售（以能把前期投资收回来）或抓紧找外地有实力公司合作开发；大开发商开始紧锣密鼓的筹划项目的调研、准备。可以注意到，这样的报道最近多了起来，当然了，8．31大限过去之后，最重要的，就是如何尽快的收回缴纳土地转让金等费用的巨额资金了（要知道，有很多开发商的资金都是借的啊，搜索一下9月份以前关于8．31大限的文章就会非常清楚）
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<P>　　所以，8．31大限造成众多开发商在极短的时间内巨额资金投入，必将直接引发短时间内的新项目集中立项、开发、上市，因为他们等不起，所以05年、06年两年上市新盘供应量必将大增。
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<P>　　<B>第三， 06年以后不允许新开工项目，更将促使楼市供应量激增</B>
<P>　　为了在08年的时候还北京绿水蓝天，06年后不允许新开工任何项目，政府的规定我双手赞成，但众多售楼处就说，06年以后就没有房子可卖了，而需求一直都有，房价当然会大涨。
<P>　　我想问一句，政府说06年后不允许新开工项目，为什么不说07年，不说08年，请注意，这里面有个关键词，就是“新开工”，也就是说，这两年还是可以继续建设06年前的项目（一般楼盘的建设周期是两年左右），但新开工的不允许
<P>　　再让我们假设我们自己是开发商，我们需要养着几百甚至上千号的员工，你能在06-08年把他们全都辞退吗？我们能在这两年闲着什么都不干吗（或者去卖茶叶蛋）？我能让我的企业停止发展吗？我能让我的资金流陷入停顿吗？……
<P>　　所有的答案都是不可能。
<P>　　那该怎么办？
<P>　　很简单，争取在06年前将项目立起来，开了工，然后，这两年就可以继续建设、继续销售，企业也就继续的正常运转了。
<P>　　这种想法没有错，也很正常，但关键的就是，北京的几百家地产商都面临这个问题，也都会用这样的方法解决，而06年前只有明年一年了，05年会怎么样？当然是一个项目集中上马、集中开工、集中销售的一年了。
<P>　　这一切直接的结果就是，05年（因为有项目筹备期，最晚到06年）将会是楼盘项目集中出现高峰时期。
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<P>　　<B>第四， 当今的国际背景将促成最近两年房价大跌</B>
<P>　　从去年起，国际上（包括美国和世界货币基金组织）一直在给中国施加压力，强烈要求中国人民币升值，我强烈支持中国政府的做法，因为这对中国经济的影响太大了。
<P>　　但是国际社会不这么看，几百亿美金的国际游资赌中国人民币升值，大量进入中国，国内（尤其是上海和北京）的房地产成为他们主要目标，也是造成房价飙升的一个重要因素。
<P>　　他们的手法是用美元购买不动产（所以高价外销房最先涨价，直接拉动整体房价上涨），即可出租又可保值，等待一旦人民币升值，抛售后兑换成美元赚取暴利。
<P>他们的投资期一般最长不超过2年，所以，几乎可以说他们是稳赚不赔的。
<P>【延伸阅读】
- 外国投资者趁火打劫？四大因素影响未来房价涨跌
- 中国房价不能跌!全球最大楼市泡沫是否会再现？
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<P>　　在这2年的时间里，如果人民币没有升值，国际游资的巨大拉动已经造成房价飙升，他们将抛售房产后撤资而去，赚取了涨价而带来的巨大差价。
<P>　　如果人民币升值，他们更将大量抛售房产，取得升值后的人民币，换取美元，赚取巨大利润（按目前汇率和国际上预估可能升值额，利润可达20%以上），这个时候，外资抛房，将不考虑是否升值，甚至赔钱都卖，因为，真正的利润大头不在这里，这也就是为什么一直高调扬言中国地产泡沫论的美国某著名投资银行，今年仍旧在国内地产界投入十几亿巨资的缘故（看看最近的报道，尤其是说上海楼市的报道就很清楚）。
<P>　　所以说，不论人民币是否升值，巨大的国际游资所购买的巨量房产都将在明后两年放量抛售，直接带来的结果就是房价大跌。
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<P>　　上述四条理由，任何一条都足以造成市场上供应量大增，而目前今年1-9月份，北京商品房空置面积近1000多万平方米，空置率也高达26.8%左右，远远超过了国际公认的警戒线10%，供应量短时间内大幅增量，降价将是一个无法避免的结果
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<P>　　很多开发商都说北京是首都，人口那么多，每年需要购买新房的人就足以满足巨大的供应量，不会出现供过于求，楼价还得上涨。
<P>　　是不是这样呢？
<P>　　让我们看看最近两年的车市就非常明白了。
<P>　　老百姓都有一种心理，就是买涨不买跌，当市场价格节节攀升的时候，大家都抢着买，生怕买完了更贵了，而一点出现跌价的苗头，消费者的观望心理将占据主导，都想再等等，没准还会跌，这就是车市的写照，以前降价是灵丹妙药，但现在市，越降价，消费者越不买，越不买，厂家只有再降价，而消费者就更不买，厂家承诺决不降价的诺言一次次的被自己的行为戳穿。
<P>　　[房价大崩盘 炒房虫魂归故里]
<P>　　楼市的情况呢？
<P>　　我承认，北京有1000多万人口，对房屋的需求量确实非常大，但是别忘了，中国和美国的体制不一样，福利分房曾经是中国人拥有住房的最主要手段，而购买商品房，仅仅是最近几年才逐渐成为主流的。
<P>　　这样的北京意味着，北京人有70%以上的人是拥有自己的住房的，他们确实有购房需求，但是更明确的应该说是有改善自己现有住房条件的需求，并不是无片瓦蔽体急需买房的，当现在的楼市价格走向不足以让他们清晰的下判断的时候，等待、观望对他们来说完全等得起，就像车市，消费者完全可以挤挤地铁、坐坐公车，等价格降到底限的时候再买也不迟。
<P>　　央行的加息，清晰的点燃了购房消费者等待、观望的导火索，加息才一个多月，带给楼市的影响已经清晰的显现出来（关心楼市价格走向及加息影响的朋友自然知道），现在一切才刚刚开始短短的一个来月，随着楼价涨跌与否的争论越激烈，市场观望的气氛将越浓郁。
<P>　　而现在市场上不论开发商还是消费者全是一种脆弱的边缘心态，央行的第二次加息只是时间早晚的问题（请参考进入加息周期的报道），一旦央行二次加息，将真的像对市场的枪声，楼价将应声而泻，泡沫破裂。
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<P>　　说了这么多，其实真的是对市场上的争论有些厌倦了，刚开始，我也很紧张，想再买一户，但这都是舆论把人影响的，冷静下来一想，实际事情已经很明白，就像股市大跌之前，车市转冷之时，彷徨犹豫在所难免，但回头看来，一切都是有很清晰的迹象的。
<P>　　楼市大跌已经是近在眼前，05年将是一切见分晓的时候，不着急的消费者应该把心沉一沉，当然，如果像结婚需要买房，该买就买，毕竟自己住了，就像车市再冷，需要买的也照样买。
<P>（注：文章来源——网民“漂泊的小狼”发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-业内论坛论坛,</P>