售楼先生揭露房产广告内幕 专家支招避风险

唐卡

买期房，你有过这样的经历吗？一些广告里说的“烟波浩渺”，其实是个巴掌大的臭水塘。广告里说的“花园小区”，不过种了两棵芭蕉树。广告里说的“智能化小区”，就是装了个自动大门……
<>　　买房时蓝图美轮美奂可等交了房，眼一眨，老母鸡变成了鸭。找开发商，开发商拿出合同，句句言之凿凿：哪里写了池塘该有多大，花园要种几棵树，还有，自动大门怎么就不
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      是智能化？ 　</P>
<>　　有苦说不出？睁大眼睛，小心“虚假”楼市广告！ </P>
<>　　楼市广告“陷阱”起底 </P>
<>　　楼市广告里，到底有哪些“陷阱”要提防，且听亲历者一一道来。 </P>
<>　　陷阱一：方圆5米“水世界” </P>
<>　　王先生看上了新村路上的某楼盘，最打动他的，是小区有一批“珍藏湖景房”，广告是这么样描绘将要建成的小区“中心水域”：“在屋子里就能看到烟波浩渺、波光粼粼的水之世界。叠水廊桥、花岛雕塑亭、戏水溪涧、亲水码头……”附上一张电脑制作的效果图，心动啊，果然碧波荡漾，清丽动人，价格嘛，当然也应物有所值，看得到湖景的比看不到的，足足贵了1000元。 </P>
<>　　为了这么美丽的水景，买！王先生心一横。可等不久后到小区一转悠，王先生傻了，那代价不菲的“湖景”，只是个浅浅的人工小水塘，方圆不过5米，深度可见湖底。碧波荡漾？一滩浑浆水。 </P>
<>　　陷阱二：一个半小时的“交通便利” </P>
<>　　从外地到上海买房的吕女士，最近看到一个浦东楼盘的房产广告，号称“本案距东昌路地铁仅20分钟车程”。从广告所附的地图看，楼盘与地铁站近在咫尺。那天，吕女士兴冲冲地按图索骥，可出了东昌路地铁站，吕女士又换了两辆公交车，花了一个半小时才到达该楼盘。听到吕女士抱怨，售楼小姐圆眼一瞪：我们说的是直线距离。 </P>
<>　　在该售楼处，一位购房者开玩笑地对记者说：“20分钟？广告上的宣传我看有个前提：得在深夜用时速160公里以上的轿车狂奔，那还差不多。” </P>
<P>　　陷阱三：高级会所变公共浴场 </P>
<P>　　家住某“豪庭”的杨女士，说起小区的配套设施，就一肚子气：当初买房时，广告上说得花好稻好，什么网球场健身房SPA馆，尤其是一个室内游泳池，进口瓷砖贴边，四季恒温如春，让杨女士当场拍板买房。可等搬进了新房，开发商说游泳池还在造，后来终于造好了，却从室内搬到了室外，“旁边放了两张折叠椅，连个挡太阳的顶棚也没有，小得跟个浴缸一样，啥人敢下去游？”杨女士愤愤地对记者说。 </P>
<P>　　乐小姐的遭遇更气人，她至今保留着家所在小区当年的广告，写得清清楚楚：“将提供3700平方米的尊贵会所，供有偿使用……”等到今年5月18日，会所装修完成了，业主们惊呆了，整整5层楼面喔，3700平方米，竟是一家对外营业的大浴场。业主代表质问开发商，开发商振振有词：“啥人讲会所不能是浴场啦，再说原来广告里，没写专门给住户用呀，现在人家对外营业，怎么不行了？” </P>
<P>　　陷阱四：“隐身”变电箱 </P>
<P>　　说起窗户外的变电箱，周先生就生气。他的房子位于宝山一个大型小区，底层，带一个小花园，尤其诱人的是，花园还正对着小区最大的中心绿地。买房前，在售楼广告的彩色小区平面图上，从房里往外瞧，中心绿地一览无余，售楼小姐说：“先生啊，落地玻璃一装，不要太灵喔，保证侬天天心情畅快。”周先生注意到，合同补充条款里有一条：“小区变电箱由变电部门确定”，因此周先生特地留了个心眼，问售楼小姐变电箱会不会放到他家窗口。小姐一口答应：绝对不会，小区平面图已经定了，肯定不会再改变了。见小姐拍了胸脯，周先生这才放心定购了这套房。 </P>
<P>　　等周先生拿到了房，落地玻璃窗也装起来了，离他家花园不到10米处，三间朝南房间的窗户外，突然竖起了两个绿油油的大箱子。在广告里“隐身”的变电箱，在现实中，最终还是要现形的。 </P>
<P>　　陷阱五：通道缩水了 </P>
<P>　　在霍山路一小高层，住户丁女士拿着楼盘原来的广告，拉着记者诉苦：你看看，这楼侧与楼侧之间的间距够宽吧，足足有五六米，可你看看，现在的间距！记者实地目测，并排两楼侧的间距不到两米宽，几乎成了连体。还堵了一个垃圾箱，可供通行的通道最多一米。丁女士说，遇上上班高峰，通道常常堵塞，把人急得不得了。“你说，一旦发生火灾或其他意外，恐怕消防车、救护车根本开不进小区，到辰光就要出大事情了！”最可气的是，住户们拿着这份广告找开发商理论，得到的答复却是：那是广告，当不得真！ </P>
<P>　　陷阱六：永远造不好的幼儿园 </P>
<P>　　家住金桥的李先生最近很头疼，小孩四岁了，要上幼儿园小班，可是所在小区承诺的“国际幼儿园”，还是“空中楼阁”。当时，李先生之所以看中这个“专为尊贵人士度身定做”的楼盘，就是因为他们登出的广告里，称将建幼儿园，双语教学，供住户子女入读。李先生考虑到原居住的地方附近并无幼儿园，所以尽管这里的房价比周围楼盘要高，李先生仍然决定购买，以备日后小孩入读幼儿园。但是时间一天天过去，李先生的小孩已到了入读幼儿园的年龄，幼儿园却迟迟未建好，问开发商，永远只有一句话，“在筹建中……”李先生一气之下把开发商告到法院，要求赔偿，但法院最后只能这样判决，因双方的买卖合同并无约定幼儿园何时建成，故发展商没有违约，不应承担任何责任。 　</P>
<P>　　李先生向记者说，他是赔了夫人又折兵，悔啊。 </P>
<P>　　国家工商总局提醒：灵芝类保健食品广告有四陷阱 </P>
<P>　　义诊是假 卖药为真 专家怒揭乙肝广告五大陷阱 </P>
<P>　　名师任课、状元陪读：警惕五类招生广告陷阱 </P>
<P>　　揭密楼盘“登场”前后：房产广告十大“陷阱” </P>
<P>　　售楼先生透内幕 </P>
<P>　　几经周折，记者找到一位售楼先生，在再三保证不透露他姓名的情况下，他终于愿意向记者透露一些楼市广告的“内幕”。 </P>
<P>　　现在早就不是“酒香不怕巷子深”的时代了。卖楼，更要靠广告吆喝。你也不能说我们做的是“虚假广告”，就是美化一下，修饰一下而已。比如，小区里竖一些铜像，就大胆喊成“英伦城邦”；有一些石膏制品，总可以称一句“巴洛克风格”吧？“泰晤士小镇”、“东方威尼斯”、“荷兰郁金香”，说实在，上海人还是很吃这套的。 </P>
<P>　　其实，帮我们策划的广告公司是很精明的，用的大量都是似是而非、模棱两可的形容词，比如豪华装修，1000块钱是豪华装修，1万块钱也是豪华装修。高级会所，可能就是摆两张乒乓桌。或者在概念上玩些手法，新浪潮、欧陆风……听起来浪头很大，却没有任何法律效力。 </P>
<P>　　说实话，我觉得消费者吃这种亏，还算好的。更厉害的，还是设施的变动。在预售楼盘时，工程本身还没结束。广告公司进行策划时，很多小区内的设施究竟怎么造，并没最后敲定，往往工程后期，小区的设计会因为节省成本等各种原因而改变。交房时，小区中的设施可能会差距甚大。比如楼下平白无故多个垃圾箱，也是蛮心烦的。我以前做过一个楼盘的销售，广告上讲房子都是朝南的，可实际呢，比正南朝东偏了近20度，而广告上头又没讲朝正南，消费者就算去告，也赢不了的。 </P>
<P>　　说来说去，买的不如卖的精。卖房合同那么复杂，一般人看看就觉得头疼。而且，目前楼市热火，很多人买房好似买菜一样，签个字就了事，哪管得了那么多。万一最后小区环境与广告上描述不一致，只要不影响自己的生活，住户往往也会因为精力等问题不愿意与开发商纠缠，吃点亏算了。如此一来，一小部分开发商的胆子，能不大吗？ </P>
<P>　　专家支招避风险 </P>
<P>　　当消费者们发现现房远没有广告那样可人，承诺没有兑现，自己的权益受到侵害时，难道只能吃哑巴亏？当然不是，毕竟这是一个法制社会。记者采访了上海市申房律师事务所的孙洪林律师，为买房的你，支一招。 </P>
<P>　　问：楼市广告浮夸虚假，违法吗？ </P>
<P>　　答：当然。在2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，对于楼书上的实实在在的承诺，开发商如果不兑现，那就是违约。 </P>
<P>　　问：万一遭遇虚假广告，消费者该怎么办？ </P>
<P>　　答：消费者可以携带商品房的销售广告和宣传资料、购房合同等向消保委进行投诉，由消保委进行调解。如果调解成功，将按照调解协议来进行赔偿。调解不成功，消费者还可以向有关行政部门提出申诉，或向法院进行起诉，由法院来解决自己的纠纷。 </P>
<P>　　问：在购房中，消费者该如何保护自己的权益？ </P>
<P>　　答：对于广告中很多模棱两可的内容，消费者应该要求房产商解释清楚，涉及自身利益的，应通过补充合同形式予以书面约定，以免有了纠纷找不到证据；有条件的应亲自进行查验。对于房产商来说，承诺如果实实在在，写不写入都一样。因此，消费者的要求如遭到开发商的拒绝，那消费者可要小心了。此外，楼书等广告资料消费者必须保存好，不能房子买好就扔掉。 </P>
<P>　　问：还有什么要注意的吗？ </P>
<P>　　答：最后我要说的是，在买房时，完全寄希望于消费者自己的努力是不现实的，因为广告的手法是无穷的，某些唯利是图的房产销售商总有办法来吸引你“上钩”。因此，主管部门应该根据对房地产广告的种种法规，加强对广告的检查和清理，对含有虚假、浮夸内容的房地产广告实施重点监测，严肃查处。我想，要不了多久，楼市虚假广告，就会成为过街老鼠，人人喊打。 </P>