二手房里藏陷阱 购买当需睁大眼

塔湾夕照

近年，随着房地产业迅猛发展和住房制度改革的深化，我市房屋买卖十分活跃，二手房市场一直“热烧”不退。但由于市场机制不健全以及人们法制观念和诚信意识不强，房屋交易行为有很多不规范的地方，引发的纠纷日益增多。面对诸多的购房陷阱，消费者怎样才能既买到称心如意的房子，又能规避风险？本版通过对市法院公布的房屋买卖合同纠纷典型案例进行解析，帮您支招！
   
   
    案例一 骗子租房卖掉新房主无奈吞苦果
   
   
    ［案情］市民王鹏有一处建筑面积77平方米的房子，于2003年1月出租给了刘永丰。没想到刘永丰却是个骗子———他用假房证把王鹏的真房产证调换，又伪造了王鹏的身份证和户口证明，骗过房产部门，将房子“合法”地卖给了杨某。直到花了19.8万元房款的杨某装修后入住，王鹏才发现出租的房子已被卖了。刘永丰虽被判刑，但房款已被其挥霍，无法追回。杨某和王鹏都没有提起刑事附带民事诉讼，所以无法向刘永丰要钱。杨某觉得自己买房合法，并通过房产部门办理了真的房产证，上面名字是自己的，房子就应该归他所有。可王鹏觉得冤枉：“我的房子怎么就成了别人的，这不是抢吗？”那么，房子的产权到底应该归谁？
   
   
    ［判决］市法院判令现房主杨某将房屋腾空，按现状返还给原房主王鹏；王鹏给付杨某装修费1.8万元。［法官说法］市法院民二庭关云光法官评析：本案中，原房主王鹏没有委托刘永丰卖房，而刘永丰卖房的行为已经被定为合同诈骗罪。他与现房主杨某所签合同只是诈骗财物的一种方式，诈骗目标是杨某的钱款，并非王鹏的房屋。因此，现房主杨某与刘永丰之间不存在民法意义上的买卖关系，买卖房屋无效。杨某虽然为受害人，但他得不到法律的保护。
   
   
    案例二 中介搭桥交易买房风险要规避
   
   
    ［案情］2001年9月，赵天祥通过和平区永德圣信息服务站登记卖房。通过伪造证件，他与同伙宋阳将其租住的吕某房子卖给了刘某。刘某付房款后，在收拾房子时被真正的房主吕某发现，这才知道上当了。为此，刘某损失了16万元房款，还给了中介方2000元的中介费。而赵天祥、宋阳被判刑后，均表示无力还款。刘某难过地说：“我买房子是通过中介方，中介为什么不尽把关的义务？那他只管收费啊！”刘某要求中介方承担连带赔偿责任。
   
   
    ［判决］市法院判令，中介方不用承担连带赔偿责任，但须退还刘某中介费2000元。
   
   
    ［法官说法］市法院民二庭法官曹桂岩评析：如果中介方对卖房人的情况并不了解或没有隐瞒真实情况的故意，即使损害了委托人的利益，中介方也不承担损害赔偿责任。现在中介方提供的合同都是格式文本，已经把自己可能承担的风险全部规避。所以需要提醒广大购房者应当在买房合同中另外写明“如买房人被骗，中介方负连带赔偿责任”，这样出事时中介方才会担责。
   
   
    另外，购房者在通过中介公司获得房源签订合同之前必须仔细考虑，谨慎做出决定。在审查卖方提供的合法证件，包括房屋产权证书、土地使用权证、身份证、户口本等合法证件的同时，要根据房产证编号向房地产主管部门查询房屋产权的来源是否可靠、产权证是否属实，以防有人制作假房产证销售租来的房屋。同时，还要查询房屋的平面图、房屋是否被抵押或被法院查封等情况。从而，保证交易的安全，减少纷争。
   
   
    案例三 卖方家里闹矛盾法律保护买房人
   
   
    ［案情］市民王玉堂花12万元从老崔前妻手里买了写有老崔名字的房子，但不久却被老崔给告了。老崔说：“我没同意卖房子，是前妻骗了我，我才写了同意卖房，但卖的也不是这所房子。”王玉堂十分不解：“我买房手续都全，还有姓崔的身份证复印件和按手印的授权。虽然买卖协议不是姓崔的签的，但人家到底原来是两口子，应该没有什么问题。”
   
   
    无独有偶，李新国买的一处房子和王玉堂遇到同样问题。他从老王头手里买房，却被老王头的养子告了：“房子有我一份，他们买卖房子的行为不合法。”李新国说：“买房时，老头告诉我这个房子原来给他养子住，不过孩子不孝顺，到法院把收养关系解除了，我才买了这房。”
   
   
    那么，上述两人的买房行为合法吗？买卖关系是否有效？
   
   
    ［判决］市法院判决李新国和王玉堂的买房行为合法。
   
   
    ［法官说法］市法院民二庭审判长王志福、法官高子丁：前妻拿着全部手续卖房———王玉堂有理由相信房子是老崔答应卖的；老父亲拿着解除收养的判决书卖房———李新国有理由相信，房子和老爷子的养子没有关系。王玉堂和李新国都是善意买房，尽到了应尽的注意义务。在尽到注意义务的情况下，法律保护善意第三人，即王玉堂和李新国的合法权益。对老崔和老王头两家内部的矛盾，应当由其内部自行解决，与买房人无关。如若房子是共有财产，擅自卖房的家庭成员需要对自己擅自处分共有财产的行为进行赔偿。
   
   
    案例四 房改房争产权谁先购买谁得利
   
   
     
   
   
    ［案情］1989年2月，产权单位将一套单间分配给王老汉承租使用。随后，老汉同意该房由儿子王东一家居住。1999年，王老汉去世。2002年8月，王东与妻子离婚，该套单间被判为由王东居住。两年后，王东也因病去世，这套房子就由其女儿王红居住。但不久，王东母亲刘老太就从产权单位手中买下了这套单间的产权。刘老太办下房证后，将孙女王红告上法庭，要求腾房。同时，王红也提起诉讼，请求法院判令奶奶购房行为无效，要求法院确认自己的优先购买权。
   
   
    ［判决］市法院终审判决驳回王红的诉讼请求。
   
   
    ［法官说法］市法院民二庭审判长王志福评析：房屋共同承租人中的一人与产权单位重新建立承租关系，并进行房改取得产权，其他共同承租人或原承租代表人的继承人起诉，要求确认房改协议无效的，法院不作为民事案件受理。当事人为此而提起的诉讼，法院应不予受理或驳回起诉。在本案中，王老汉死后，王红和奶奶都作为继承人拥有对该房的承租权，但王红的奶奶刘老太已经与产权单位重新建立了承租关系，并进行房改取得产权。所以，王红以共有承租人身份要求确认房改协议无效的诉讼请求，法院就不会作为民事案件受理。但是，如果王红以该房屋为她和奶奶的共有财产，起诉奶奶要求返还其应有份额，法院可作为民事案件受理。
   
   
    案例五 动迁手续买卖合法拆迁人必须安置
   
   
    ［案情］沈阳某房地产有限公司在皇姑区荆江街拆迁时，小叶的房屋正好在动迁范围。办了动迁手续后，小叶搬走，并把手续卖给了张忠党。随后，张忠党向房地产公司交了增加面积款。不过，等到回迁时，房地产公司却没给老张安置。老张将房地产公司告上法庭。
   
   
    ［判决］房地产公司赔偿张忠党货币安置款134688元，同时按照每月300元的标准赔偿他没能按时回迁的损失。
   
   
    ［法官说法］市法院民二庭法官曹桂岩评析：这个案子涉及的是买卖动迁手续是否有效的问题。动迁手续实际是一种期待权，期待的是未来的房产。根据现行民法法理，未来物是可以买卖的，但买卖动迁手续必须经拆迁人同意。拆迁安置是拆迁人和动迁人之间的事情，而动迁人小叶将动迁手续转让后，按照法律规定应当经原协议的另一方———即拆迁人（房地产公司）同意。本案中，通过老张向公司交纳增加面积款及交款收据、通知单中均写明交款人为张忠党的事实，表明房地产公司认可了小叶与张忠党转让动迁手续的行为，该转让行为是合法有效的。因此，张忠党有权要求房地产公司按照拆迁协议履行安置义务。
   
   
    案例六 卖房保留居住权老人在此可送终
   
   
    ［案情］王老太有砖草房3间，为了让自己手里有点养老钱，2000年10月，她以1.5万元的价格将房子卖给亲戚刘某。同时，刘某写下《证明》承诺王老太享有永久居住权，一直到去世。
   
   
    2001年6月，刘某又将房子以2.18万元的价格卖给小学同学周某，并约定刘某享有两年居住权。2003年5月，周某取得了房证后，要求刘某交房，但刘某没有说动王老太腾房。2004年9月，周某向于洪区法院提起诉讼，要求王老太腾退房子。
   
   
    ［判决］市法院判决驳回周某的诉讼请求。
   
   
    ［法官说法］市法院民二庭庭长张东波评析：本案中，王老太依据与刘某的卖房约定取得了对诉争房屋的居住权，即王老太在年老时将其房屋出卖，但在自己的有生之年保留对房屋的居住权。而房屋的购买人刘某则一次性或分期向其支付价款，以之作为养老金。保留居住权的买卖对于王老太来说，出卖房屋的所有权意味着一笔养老金的获得；同时，保留居住权又意味着不影响一贯的生活环境和生活水平。而购房人因为买房便宜也乐于接受，但他必须保证王老太的居住权，哪怕是房子再次出现变更。因此，王老太享有在此房养老的权利。