[转帖]企业热钱带动下半年房价

和平 · 发表于 2009-9-4 16:42:00

《21世纪》：融资产价格上涨，而不是消费物价上涨。《21世纪》：未来决定房价长期走势的因素是什么？在宏观政策基调保持不变的前提下，此轮房价上涨是否可持续？房地产既是经济复苏的领头羊，也是地方政府“土地财政”所依赖的产业，我们应当如何定位，政策将如何权衡和抉择？陶冬：房价不可能无休止地涨上去，房地产市场和其它市场一样，都有一个周期性的变化，上涨和下跌都不足为奇。带动房地产价格上涨的主要因素有供给方面、需求方面、流动性、政策、利率和信贷的周期。开发商的建筑周期等因素也与此有直接关系。房地产出现调整实际上是一个健康的新陈代谢过程，但2008年中国房地产市场的调整被外部因素所打断，因此上一轮房市调整并不完全，但是这不代表调整已经结束，它只是向后推了，房价涨完了之后还会跌下来。当然从长远来看，中国的生产力仍在提高，中国人的收入水平也在提高，人民币升值的空间还在，中国的城镇化建设过程还在，所以我对于房地产市场仍然是看好的。但是今天对于流动性的回收越延迟，明天房地产下调的空间就会越大，国民经济、金融体系的潜在威胁也就越大。我个人倾向于认为，房地产市场可能在明年有一次较大的跨年度的调整。房地产在经济中的地位是非常清晰的，但政府对于房地产在经济中应该扮演的角色却有些模糊不清。房地产毫无疑问是经济的一个重要支柱，它涉及到国计民生、金融稳定等。但政府在处理房地产问题时，并没有给房地产一个应有的名分，需要的时候就鼓励，不需要的时候就打压，房地产政策的摇摆成为妨碍房地产市场健康发展的一大障碍，同时也加大了经济大起大落的风险。由于供应上的瓶颈和超强的流动性，我觉得房价在今后几个月会继续上涨，甚至大涨。但是明年或后年房地产市场可能有一个调整，2008年没有完成的调整早晚会重新开始。记者周慧兰本采访原载于二十一世纪经济报道，为个人意见，并非投资建议或劝导。 如何评价此轮房价上涨的幅度，构成此轮上涨的主要因素有哪些？和上一轮房价上升相比，此轮上涨出现了哪些新的变化？陶冬：中国的房地产市场在2008年进入了一个调整期，但这个调整只进行了一半就被一场金融海啸给吹散了。今年上半年，房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升，今年下半年情况还会出现进一步的变化，在购买力上明显由用家主导向投资主导转移。《21世纪》：如何评价此轮房价上涨的幅度，构成此轮上涨的主要因素有哪些？和上一轮房价上升相比，此轮上涨出现了哪些新的变化？陶冬：中国的房地产市场在2008年进入了一个调整期，但这个调整只进行了一半就被一场金融海啸给吹散了。今年上半年，房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升，今年下半年情况还会出现进一步的变化，在购买力上明显由用家主导向投资主导转移。这一轮房地产市场的上涨和前几轮相比，最大的差别就是流动性。目前中国资金的流动性是前所未有的，中国的利率水平也是前所未有的。因此在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显；到了下半年，这一迹象将会更加明显，因为到了那个时候，就不仅仅是消费者和开发商两个因素，企业资金也会成为助推房价的一个重要因素，特别是央企资金大规模地进入房地产市场，造成整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险都出现一个结构性的改变，这一变化可能对中国经济带来的影响很大，一些变量也无法实现预估预估。过去所谓热钱，主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为，这些钱很活跃，但数量有限，而央企的出动也许会给经济带来类似泥石流似的冲击。在过去两三个月的地王拍卖中，我们估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，兜了个圈又回到了资产炒作中来，也意味着中国的资金出现了去实业化的现象，这将给中国经济造成极其深远的影响。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，这使得央企手上拿着远比自己需要多得多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。可是资金源源不断地涌来，通货膨胀预期有再升温，于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域、虚拟经济当中。现在很多企业觉得自己辛辛苦苦在实业中赚了一年的钱还比不上在股市、房市炒一轮赚的钱多。长此以往，这个可能给经济带来的泡沫化，我国已经有些类似于上世纪80年代日本所出现过的现象。《21世纪》：数据显示，1-6月房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。但房地产开发投资增长滞后，1-6月增速比去年同期平均回落23.6个百分点，而同期固定资产投资增速达32%以上。如何解读房市回暖和房地产投资下降之间的矛盾？陶冬：这个矛盾很简单：一方面，房市在回暖，这是因为流动性在上升，大企业的资金拥有量是巨额的，个人手头所持有的货币量也是巨额的。年初的时候，人们认为现金为王，现在发现长期储蓄并没有多少回报，而通货膨胀预期起来以后，这笔资金就开始离开银行。储蓄活性化，也就意味着进入投机领域的资金在大幅上升。另一方面，房地产成交量下降，有人认为是买房人对价格过高开始警惕。我认为不是，而是开发商在前一段时间卖地卖得太急，套现套得太快，突然发现房源库存不够，这两个月房屋成交量大减的最大原因不是看房的人少了，而是推出来的新盘少了。开发商在2008年普遍遇到资金短缺困境，建楼本来就不多。《21世纪》：房市的起落从来都和货币政策密切相关，今年以来中国执行的是适度宽松的货币政策，最近货币政策又出现了“动态微调”与“基调不变”这样两个微妙的变化,您怎样看待这一变化,以及它背后的政府对于整个市场包括房地产市场的态度和判断? 陶冬：中国的宏观调控政策实际上面临着两难：部分内需有明显的改善，出口却依然不景气，就业市场还在恶化，另一方面资产价格又出现了过热的征兆。在这一轮房地产市场的上涨和前几轮相比，最大的差别就是流动性。目前中国资金的流动性是前所未有的，中国的利率水平也是前所未有的。因此在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显；到了下半年，这一迹象将会更加明显，因为到了那个时候，就不仅仅是消费者和开发商两个因素，企业资金也会成为助推房价的一个重要因素，特别是央企资金大规模地进入房地产市场，造成整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险都出现一个结构性的改变，这一变化可能对中国经济带来的影响很大，一些变量也无法实现预估预估。过去所谓热钱，主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为，这些钱很活跃，但数量有限，而央企的出动也许会给经济带来类似泥石流似的冲击。在过去两三个月的地王拍卖中，我们估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，兜了个圈又回到了资产炒作中来，也意味着中国的资金出现了去实业化的现象，这将给中国经济造成极其深远的影响。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，这使得央企手上拿着远比自己需要多得多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。可是资金源源不断地涌来，通货膨胀预期有再升温，于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域、虚拟经济当中。现在很多企业觉得自己辛辛苦苦在实业中赚了一年的钱还比不上在股市、房市炒一轮赚的钱多。长此以往，这个可能给经济带来的泡沫化，我国已经有些类似于上世纪80年代日本所出现过的现象。《21世纪》：如何评价此轮房价上涨的幅度，构成此轮上涨的主要因素有哪些？和上一轮房价上升相比，此轮上涨出现了哪些新的变化？陶冬：中国的房地产市场在2008年进入了一个调整期，但这个调整只进行了一半就被一场金融海啸给吹散了。今年上半年，房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升，今年下半年情况还会出现进一步的变化，在购买力上明显由用家主导向投资主导转移。这一轮房地产市场的上涨和前几轮相比，最大的差别就是流动性。目前中国资金的流动性是前所未有的，中国的利率水平也是前所未有的。因此在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显；到了下半年，这一迹象将会更加明显，因为到了那个时候，就不仅仅是消费者和开发商两个因素，企业资金也会成为助推房价的一个重要因素，特别是央企资金大规模地进入房地产市场，造成整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险都出现一个结构性的改变，这一变化可能对中国经济带来的影响很大，一些变量也无法实现预估预估。过去所谓热钱，主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为，这些钱很活跃，但数量有限，而央企的出动也许会给经济带来类似泥石流似的冲击。在过去两三个月的地王拍卖中，我们估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，兜了个圈又回到了资产炒作中来，也意味着中国的资金出现了去实业化的现象，这将给中国经济造成极其深远的影响。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，这使得央企手上拿着远比自己需要多得多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。可是资金源源不断地涌来，通货膨胀预期有再升温，于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域、虚拟经济当中。现在很多企业觉得自己辛辛苦苦在实业中赚了一年的钱还比不上在股市、房市炒一轮赚的钱多。长此以往，这个可能给经济带来的泡沫化，我国已经有些类似于上世纪80年代日本所出现过的现象。《21世纪》：数据显示，1-6月房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。但房地产开发投资增长滞后，1-6月增速比去年同期平均回落23.6个百分点，而同期固定资产投资增速达32%以上。如何解读房市回暖和房地产投资下降之间的矛盾？陶冬：这个矛盾很简单：一方面，房市在回暖，这是因为流动性在上升，大企业的资金拥有量是巨额的，个人手头所持有的货币量也是巨额的。年初的时候，人们认为现金为王，现在发现长期储蓄并没有多少回报，而通货膨胀预期起来以后，这笔资金就开始离开银行。储蓄活性化，也就意味着进入投机领域的资金在大幅上升。另一方面，房地产成交量下降，有人认为是买房人对价格过高开始警惕。我认为不是，而是开发商在前一段时间卖地卖得太急，套现套得太快，突然发现房源库存不够，这两个月房屋成交量大减的最大原因不是看房的人少了，而是推出来的新盘少了。开发商在2008年普遍遇到资金短缺困境，建楼本来就不多。《21世纪》：房市的起落从来都和货币政策密切相关，今年以来中国执行的是适度宽松的货币政策，最近货币政策又出现了“动态微调”与“基调不变”这样两个微妙的变化,您怎样看待这一变化,以及它背后的政府对于整个市场包括房地产市场的态度和判断? 陶冬：中国的宏观调控政策实际上面临着两难：部分内需有明显的改善，出口却依然不景气，就业市场还在恶化，另一方面资产价格又出现了过热的征兆。在《21世纪》：数据显示，1-6经济严重冷热不均的时候，政策方向的选择的确出现了一个两难选择。现阶段的政策在处理上是偏向抗衰退的，货币政策总体目标是在维持宽松货币政策的连续性和稳定性。另一方面针对流动性过剩，央行又进行了一些动态的微调，通过一些局部性的手术式的措施，如第二套房贷款、短期信贷等来限制热钱的产生和流动，以此来打压市场上的过度投机行为。但是，目前中国所面临的是历史上罕见的流动性过剩，靠所谓的动态微调，很难控制住流动性，更难控制人们对资产价格升值的预期。现在资产价格预期在生成，流动性转速在加快，单单靠降低一点银行贷款（仍然每月贷款是净增加），未必能够抑制住资产价格的进一步上涨。因此我个人认为，中国的房价今年下半年还得涨。《21世纪》：那么现阶段财政与货币政策分别面临着怎样的难题，未来倘要出现政策的转向，财政与货币政策是应当同步还是应当把握一个先后的节奏？陶冬：宏观经济政策很难预先设定先后顺序，就像开船，是用左舵，还是用右舵，都取决于当时的具体情况。我们很难预先规定好货币政策、财政政策应该做？总体来讲，目前的财政政策旨在维持经济增长，前段时间大规模的固定资产投资，使得中国的内需得到了明显的改善，今年经济保8问题不大；货币政策也为保8做出了重大贡献，它所提供的流动性稳定了市场、企业、股市和房市，为中国经济复苏提供了必要的支持，这些都是好事。目前来看，财政政策所带来的泡沫并不大，但地方政府的财政已经有了一些捉襟见肘的现象，所有的基建资金几乎全部由银行担负，导致金融风险在加大，这是财政政策所面临的瓶颈；货币政策并没有遭遇供给方的瓶颈，却遭遇了资产价格的瓶颈。中国经济复苏的速度远远快过世界其它国家，所以中国的货币政策不能够完全按照欧美的思路、方法和力度来进行。既然中国是世界上第一个走出衰退的经济体，那么中国的货币环境也应当成为世界上第一个走向正常化的经济体，这是完全符合逻辑的。但是目前，我们还没有看到央行在这方面有明确的政策取向。我的担心是，如果将流动性过分、过久地留在经济体内，它所制造的可能就不仅仅是资产价格泡沫，而有可能带来经济一系列的资源配置失调等等。《21世纪》：中国的货币政策是否应当率先走向正常化，我们听到了不同的说法，很多人认为中国货币政策的方向很大程度上取决于欧美等国货币政策的取向，外部因素制约了货币政策的调控作用，您如何看待？陶冬：中国的出口能否复苏取决于外部环境，中国的货币政策能否正常化，这把钥匙却是在政府手中，货币政策需要与整体经济变化相吻合，其中也包括出口，但出口并不是货币政策的唯一考量。央行的政策目标旨在维持价格的稳定，而这个价格就不仅仅包括消费物价，也应该包括金融价格。中国的利率政策在一定程度上收到欧美货币政策的影响，主要是怕人民币利率高过海外后导致热钱涌入。但是这个不应该成为不进行货币环境正常话的借口，中国是世界上第一个经济复苏的国家，第一个实施货币环境正常话合乎逻辑，也是必要的。《21世纪》：历史数据表明，房价和通胀预期呈现正相关关系。和房地产相关产业链条较长，您认为此轮房价上涨会否传导到整体物价水平上从而产生严重的通货膨胀？陶冬：对于中国的物价，我个人是有担心的，当然这个风险比我在2006年下半年时的担心稍微小了一些，主要是因为与2006年下半年相比，今天市场工资的上涨并不明显，产能过剩现象更加严重。但是最近原材料价格回升很猛，农产品价格也有明显上涨，猪肉也开始涨，我们认为CPI明年会有明显的上扬。不过，这一轮价格上涨的一个重要特点是金月房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。但房地产开发投资增长滞后，1-6《21世纪》：如何评价此轮房价上涨的幅度，构成此轮上涨的主要因素有哪些？和上一轮房价上升相比，此轮上涨出现了哪些新的变化？陶冬：中国的房地产市场在2008年进入了一个调整期，但这个调整只进行了一半就被一场金融海啸给吹散了。今年上半年，房地产市场出现了一次由用家主导的成交量上涨。今年前几个月基本上是量涨价不涨，到了年中价格就开始明显上升，今年下半年情况还会出现进一步的变化，在购买力上明显由用家主导向投资主导转移。这一轮房地产市场的上涨和前几轮相比，最大的差别就是流动性。目前中国资金的流动性是前所未有的，中国的利率水平也是前所未有的。因此在这一轮房价上涨的过程中，流动性驱动的特征非常明显；到了下半年，这一迹象将会更加明显，因为到了那个时候，就不仅仅是消费者和开发商两个因素，企业资金也会成为助推房价的一个重要因素，特别是央企资金大规模地进入房地产市场，造成整个房地产市场的供需结构、价格趋势和系统风险都出现一个结构性的改变，这一变化可能对中国经济带来的影响很大，一些变量也无法实现预估预估。过去所谓热钱，主要是指类似于“温州炒房团”这种个体的投机行为，这些钱很活跃，但数量有限，而央企的出动也许会给经济带来类似泥石流似的冲击。在过去两三个月的地王拍卖中，我们估计有七成有央企踪影。这意味着前一轮大量的银行贷款，有相当一部分钱又转到虚拟经济，兜了个圈又回到了资产炒作中来，也意味着中国的资金出现了去实业化的现象，这将给中国经济造成极其深远的影响。银行不愿贷款给中小企业、出口企业，却追着央企拼命放贷，这使得央企手上拿着远比自己需要多得多的资金。这些资金在经济不景气、需求不旺盛、前景不明朗的时候，投资于实体经济有一定的难度。可是资金源源不断地涌来，通货膨胀预期有再升温，于是企业把这些钱转了个圈又投回到了投机领域、虚拟经济当中。现在很多企业觉得自己辛辛苦苦在实业中赚了一年的钱还比不上在股市、房市炒一轮赚的钱多。长此以往，这个可能给经济带来的泡沫化，我国已经有些类似于上世纪80年代日本所出现过的现象。《21世纪》：数据显示，1-6月房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。但房地产开发投资增长滞后，1-6月增速比去年同期平均回落23.6个百分点，而同期固定资产投资增速达32%以上。如何解读房市回暖和房地产投资下降之间的矛盾？陶冬：这个矛盾很简单：一方面，房市在回暖，这是因为流动性在上升，大企业的资金拥有量是巨额的，个人手头所持有的货币量也是巨额的。年初的时候，人们认为现金为王，现在发现长期储蓄并没有多少回报，而通货膨胀预期起来以后，这笔资金就开始离开银行。储蓄活性化，也就意味着进入投机领域的资金在大幅上升。另一方面，房地产成交量下降，有人认为是买房人对价格过高开始警惕。我认为不是，而是开发商在前一段时间卖地卖得太急，套现套得太快，突然发现房源库存不够，这两个月房屋成交量大减的最大原因不是看房的人少了，而是推出来的新盘少了。开发商在2008年普遍遇到资金短缺困境，建楼本来就不多。《21世纪》：房市的起落从来都和货币政策密切相关，今年以来中国执行的是适度宽松的货币政策，最近货币政策又出现了“动态微调”与“基调不变”这样两个微妙的变化,您怎样看待这一变化,以及它背后的政府对于整个市场包括房地产市场的态度和判断? 陶冬：中国的宏观调控政策实际上面临着两难：部分内需有明显的改善，出口却依然不景气，就业市场还在恶化，另一方面资产价格又出现了过热的征兆。在月增速比去年同期平均回落23.6个百分点，而同期固定资产投资增速达32%以上。如何解读房市回暖和房地产投资下降之间的矛盾？

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