[转帖]牛刀：开发商不差钱是自有资金比例太低

爱的巧克力 · 发表于 2010-2-1 18:48:00

很多开发商放出风来，不管怎么调控，房价就是不降，理由是开发商不差钱。任志强说，贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且是极大的负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。 其实任志强这是在偷换概念，强词夺理。从房地产来讲，贷款的增速高于投资的增速有的一说，主要是低利率和银行杠杆效应促成的。2009年，中央政府一反常态，直接为高房价托市，在产业政策上打破了应有的规则，并将开发商自有资金比例从35%直接降低至20%，普通住宅降低至15%。后来许多城市发展为，所有住宅自有资金比例都降低至15%。这样，造成了开发商不差钱。 开发商自有资金比例35%是1995年开始执行的，是建立住宅开发金融风险防范机制的策略之一。也就是说，设定这个比例，开发商在银行贷款的杠杆效应为接近两倍，而降低至15%，就把开发商在银行贷款的杠杆效应放大到5.5倍，同样一个项目，开发商可以从银行多拿3.5倍的贷款，开发商当然可以说不差钱，贷款的增速当然高于投资的增速，这似乎是个一说就明白的道理。 中国的开发商其实就是一个皮包商，大多自己没有什么钱，每一个项目做完，开发商的股东们就把盈利部分瓜分一空，有新的项目从头再来。当然，上市公司做法不一样。降低开发商自有资金比例，其实是把开发商的风险转嫁给银行。不管当时中央政府出于什么目的，将开发商的自有资金比例降低至15%，现在看来都是一个错误。这个错误导致了开发商不差钱。那么，既然开发商不差钱了，那把自有资金比例再提高如何？ 将开发商自有资金提高到一个适当的比例，首先降低了银行风险。老百姓买楼还有一个三成首付的问题，其目的也是既保证有利于房地产的正常交易，也确保银行金融风险的分担和释放。再说，之所以确定35%的比例，也是因为当时的沿海房价泡沫促使银行对开发贷款加强风险防范。因此，把这项政策做一个回收，也是到了非常合理的时机。 其次，开发商在2009年基本完成去库存化，手上资金充裕，完全没有必要继续加大银行贷款风险，也完全没有必要继续所谓的“刺激”。降低自有资金的使命已经完成，应该回归到正常的风险防范机制上来。 只有继续执行开发商自有资金比例达到35%的政策，在新盘推出的房价上，才能真正遏制房价的上涨，遏制开发商的捂盘，增大有效供给。这里面要打通的不是什么土地的供给，而是政策的回收，要像回收流动性一样着手回收相关的产业政策，使之符合市场运行的规范法则，加大银行的风险防范。这样，才能向房价理性回归的方向，再迈出一大步。

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