[转帖]沈阳拟将重拳打击哄抬房价捂盘惜售现象

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:21:00

“捂盘惜售”和“哄抬房价”，在沈阳可能面临有效限制。     记者昨日了解到，虽与北京有所区别，但沈阳有关方面正在酝酿出台房产调控政策，除了政府部门可能对终端销预售环节收紧外，二套房、交易税费等都出现了实质性收紧政策。 　　核心措施：拟公开房源，抑制捂盘惜售
    北京措施：加强商品房销售管理。商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。     加大房地产市场执法检查力度，严打无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为，严查违法违规用地和囤地、炒地行为，加强商品住房价格监管，依法查处房屋交易中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定的行为。     沈阳动向：昨日记者从沈阳物价部门了解到，目前商品房价格执行市场定价原则，因此在行政审批阶段，物价部门并不对开发商的销售价格进行核准，所以目前还没有根据所谓申报价格执行销售。     但某主管部门负责人昨日向记者透露，目前沈阳市正酝酿出台商品房销预售有关办法，草稿已基本完成，待政府审议通过后将以正式文件对外发布。     “所谓申报价格目前在沈阳尚不明确，它的确定也需要这个文件的支持。”该人士表示，从现在的执行层面看，开发商在申请商品房销预售许可证时，都会对销售方案进行上报，其中也填报了相关楼盘的销预售价格，但由于目前沈阳商品房价执行市场定价，该价格并非是最终的市场定价，开发商在实际售楼时也不需参照这个价格，今后将固定这个申报价格，将其变成实际销售价格。     “仅就销售环节的调控来说，需要房产、物价等部门的联合行动。”该人士表示，在规定时间内监督开发商公开全部房源，在销预售的批复环节没有执行困难，因为在办理销预售许可证时，可售楼盘都是“登记在册”的，但沈阳应该执行什么时限标准，还有待于征求各方面的意见。

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:22:00

联动措施：税收、信贷政策直指二套房
    北京措施：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。     自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。     沈阳动向：记者昨日了解到，虽与北京政策不尽相同，但沈阳针对二套房也同样出现收紧现象。     税务部门有关人士透露，按今年沈阳新实施的政策，非普通住宅的转让将把新旧房产进行区别对待，如果购房者购买新房后转让，要交纳4%的契税和万分之五的印花税；如果购房者购买的是二手房，再上市转让则须主要交纳5.55%的营业税、20%的个税，以及按评估价格交纳土地增值税，征收比例基本在30%~60%。     转让普通住宅方面，在延续年初政策的同时，又有了一些新的变化。比如取得产权未满5年的房子，再转让须交纳个税和营业税；取得产权满5年的房子，再转让还要考察是否为购房者的“唯一住房”，如果是唯一住房，只交纳营业税，一旦还有其他住房，要另交个税。     如果是贷款买房，二套房的政策将更加审慎。公积金部门有关人士表示，已结清贷款、再贷款买房的，要根据借款人偿还能力等考察因素，确定是否执行4成首付比例，但利息不变，而夫妻双方任何一方存在此情况的，都将列入二套房首付比例的考察范围，这区别于去年所执行的政策。     沈阳某银行个贷处负责人告诉记者，春节前，该行就收到了总行的通知，对二套房政策进行了明确，除了彻底取消七折房贷优惠政策外，已结清贷款（包括公积金贷款）的用户，再贷款也要根据考察情况确定首付比例，并确定利率浮动幅度，“目前看，基本都要首付四成，考虑购房者实际承受力，利率的上浮是比较谨慎的。”

不打不精神 · 发表于 2010-2-25 22:23:00

抑制房价应增加有效供给
    “中央政策出台后，地方政府要进行落实，这也是近期房地产业政策比较密集的主要原因。”     中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞昨日表示，随着中央政府和老百姓对房市认识的不断深化和提高，在延续2008年抑制政策的同时，2010年的政策将有不同。     牛凤瑞说，虽然有在预售环节加以调控的可喜手段出现，但遗憾的是，政策在一些领域似乎出现了“插手市场规律”的问题，比如在房屋结构上片面强调“90平方米以下占70%”，房产是高度个性化的产品，这些一刀切的政策效果有待评估。     “我国的基本目标是抑制房价，手段应该是增加有效供给。”牛凤瑞说，提高利率增加购房成本、提高税费增加流转成本等，可能在短期内会产生效果，但长远看都会最终转嫁到消费环节、或多或少地推涨房价，所以应该对现有政策进行评估、优化。在提供有效供给方面，应该继续执行适度宽松的信贷政策，合理化土地梯度结构，从而保证不同层次的需求。     辽宁大学经济学院教授曲赜胜昨日表示，北京“新政”标志着国家宏观调控政策已从宏观指导期到了地方执行层面，因为对这些政策开发商已经有了思想准备，鉴于2009年的业绩，相信从去年年底到今年年初，开发商的经营策略应该有所准备，所以短期内对开发商的压力不会很大，如果说可能产生深远影响，还要看今明两年政策是否会持续。     另一方面，去年拿地量比较大的开发商，应该及时调整开发策略。曲赜胜说，打击捂盘惜售等政策对于抑制房价来说是利好政策，对购房行为更具保护性，预计今年沈阳房市整体平稳，不会大起大落。

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