万科北京项目再降价 价格堪比限价房

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当始于4月15日的楼市调控已经过去整三个月之时，中粮万科继“紫苑”调整价格成功售罄之后，再一次选择“低价开盘”，只不过，这一次，故事的主角从“紫苑”项目变成了时下开盘的中粮万科长阳半岛项目(下称长阳半岛)。

几经思虑之后，中粮万科将长阳半岛的开盘价由原来预期中的均价15000元/平方米，下调至均价13400元/平方米，按照这一开盘均价，作为商品房的长阳半岛甚至仅比比邻的6号地限价房项目12500元/平方米的平均售价高出不到1000元/平方米。由于长阳半岛为精装修产品，如果剔除装修成本，长阳半岛开盘价格没有比周边限价房高出多少！

调控政策导致的市场预期变化之下，地产商们对市场的预期，也正在发生微妙的改变，除万科外，上海绿地、中铁建设等全国性开发商，也都开始“适当降价，配合调控”。三个月的楼市调控，已经显现“成效”的曙光。

1600元的“调整”

“在此之前，我们预期的开盘均价是15000元/平方米的水平，最高价是17000元/平方米，但是，结合目前调控之后的市场预期情况，我们还是把开盘价格调整到均价13400元/平方米开盘。”在谈到受各方关注的长阳半岛项目开盘定价的问题时，中粮万科相关负责人告诉记者。

实际上，如今下调1600元/平方米价格开盘的长阳半岛项目，系中粮万科此前被媒体指为“房山地王”的长阳起步区一号地项目脱胎而来，彼时，该块土地拿地的楼面价已经接近6500元/平方米，也正因如此，外界一度认定，中粮万科在此项目上的定价，将不可能低于15000元/平方米。

然而，2010年4月“如期而至”的楼市调控，改变了这一切。在5月后开盘的中粮万科紫苑项目上，中粮万科率先将销售单价下调800元/平方米，最终换来了开盘当日销售率50%以上，不到三个月全部售罄的业绩。

于是，中粮万科在长阳半岛项目上，再行“发现价格”的“积极定价策略”，亦可在预料之中。13400元/平方米的开盘均价，可谓名副其实的“低价入市”。

覆盖刚性需求

记者掌握的情况表明，在前期的意向性客户积累的过程中，800套左右批准预售房源的长阳半岛，参与排号的人数，已然在6000人上下，虽然这其中包含一定比例的重复排号的人群，但即便如此，也已体现出了调控之下，刚性需求依然大量存在的现实。

“去年下半年以来部分热点城市房价上涨过快，这一势头不可持续也不应该持续，这些市场做出调整、回归理性是必然的，也是必须的。只有重新回到市场由自住购房者主导、价格由自住购房者的购买能力决定的状态，行业才能获得相对稳定的发展土壤。”北京万科营销总监肖劲表示。

肖劲的逻辑在于，调控之下，市场预期的调整会完善房地产市场的秩序性，而在这种完善了的秩序性之后，刚性需求就能够得到合理的释放，并且这种需求是房地产市场健康、稳定发展的本源所在。

而这一逻辑，亦是当初紫苑项目在降价800元/平方米开盘后，能够得到迅速的市场反馈的真正原因所在。

记者了解到，在长阳半岛项目上，按照中粮和万科两方的要求，在户型设计、产品设计等方面，中粮万科都是有针对性地对准刚性需求的客户群需求，项目自建10余万平米大型特色商业配套，与奥特莱斯共同打造国际化繁华商业氛围，并将诸多教育机构引入片区，在北京首创15年全教育周期配套社区，均是直接指向自住客户的刚性需求，而且也进一步提升了社区品质。

“楼市调控的关键在于防控资产价格泡沫中的不合理溢价部分被投机性需求不断放大，而真正的与城市人居生活质量基本保证和改善有关的刚性需求应当得以保护。真正覆盖刚性需求，价格合理条件下的市场，应该形成供销两旺的局面。”万科集团副总裁毛大庆表示。

而北京市住房和城乡建设委员会(下称住建委)的相关人士表示，从政府的角度而言，则一直关注调控之下，楼市刚性需求的动向，而他也承认，自住型的刚性需求作为楼市健康平稳发展的主要支撑，从国务院到地方政府，都会予以支持。

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调控效果隐现

“下半年的市场仍可能存在下滑态势。销售量继续下跌，房价也可能下降，但到四季度可能会在现有基础上有所回升。因为目前不少刚性需求的消费者仍在观望，但下滑到一定程度，他们可能会‘出手’。”绿地集团董事长张玉良表示。

而在此之前，绿地继恒大之后，在全国范围内启动降价促销的策略。

中铁房地产集团总经理吴仕岩则认为，面对市场未来可能出现的调整，在大思路上，该公司将采取有效的“逆势营销策略”，顺应市场调整，积极响应政府号召，主动配合有关调控措施，适度下调价格，但是在开盘量上会有所控制，以降低风险。

“今年1到6月份，新开工面积的增长速度，达到了68%，也是历史上的最高位，在建的商品房的增长速度达到28.7%，也是最高位。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹认定，这些先行指标的创纪录“新高”，无疑将会加大10月之后楼市的“基础供应”。

而她提供的另一组数据则显示，整个商品房销售额的增长速度直线往下降。她提醒记者关注去年的情况，“去年房地产市场成交和价格是上扬的，但是它的前期开发指标几乎是平的，甚至是负的，但是今年成交和销售额的增长速度是下降的，但是所有的房地产开发的前期指标是上升的。”她据此认为，开发商将在2010年的最后几个月中，承受巨大的资金压力。

这也是各方判断10月新盘可能引发开发商集中调整价格的主要原因所在。“从市场角度看，由于调控政策的影响，上半年上海新建商品住房的成交量明显下降。受此影响，我们和许多其他开发商一样，未完成上半年的销售计划。”张玉良的话，或许可以很好地解释这种压力的逻辑所在，而这也恰是楼市调控预想中的效果所在。

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降价销售动力逐渐强化 上市房企迎来严峻考验 金融时报

最新的数据显示,尽管楼市成交量持续低迷,但房价下降似乎并不明显,在此“价升量跌”的胶着时期,管理层发出调控政策不放松的最强音,房地产市场将何去何从,透过近期披露的上市房企上半年业绩预告,或许我们从中跟踪市场下一步走势,适时把握好政策方向和力度。

上半年“成绩单”亮丽

在半年报还没有出炉前,有业内人士担忧,经历了史上最严厉的政策调控之后,作为行业的龙头企业,上市房企上半年业绩无疑将直接受到影响:业绩大幅下滑,资金链重现紧张等等。但观察上市房企近期发布的半年报成绩单可以发现,新一轮宏观调控似乎还难以撼动国内房企上半年的靓丽业绩,从国内多家上市房地产企业透露的信息来看,各大房地产企业上半年销售业绩和投资、开工都没有出现明显下降,业绩仍然呈现出高增长态势。

统计显示,截至目前,包括万科、保利地产在内的56家上市房企公布了半年财务数据,其中有36家公司业绩报喜,有20家公司业绩报忧。很显然,上市房企上半年业绩并非市场想象的立即“倒下”,相反多数公司业绩实现较大幅度的增长。其中,万科A上半年累计实现销售面积320.2万平米,实现销售金额367.7亿元。中粮地产上半年实现净利润7400万元左右,增长幅度2306.78%。深深房A预增幅度达到728%。从净利润额度看,招商地产实现净利润10亿元,首开股份实现净利润8亿元,阳光股份净利润则超过4亿元,即使业绩预减30%~50%的金融街上半年净利润也达到1.5亿元~5.3亿元。而在报忧的公司中,亏损额度并不高,如亏损额度最大的中弘地产上半年亏损4000万元。

对此,业内行业分析师认为,上市房企上半年业绩逆势上涨的主要原因有两个,一是今年第一季度楼市宏观调控开始前,市场增长相当迅速,开发商销售业绩良好,而2009年上半年楼市处于恢复期,整体销售基数较低,因此开发商销售业绩同比均处于上涨态势。二是在一线城市受冲击较强的情况下,二、三线城市为这些房企贡献了较多的销售业绩。包括万科等多家企业表示,一线城市成交量受到严重影响,但布局二、三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。“本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。”广发证券行业分析师对本报记者说。

下半年或迎来严峻考验

手中有粮心不慌。对房企而言,这“粮”除了地就是钱。有业内人士分析,虽然上市房企整个上半年的业绩有所增长,但经历了半年多的政策累积效应后,目前正处于量变向质变转换的关键时期。多种数据显示,房地产市场正处于由“量跌价稳”向“量价齐跌”过渡的关键阶段。而不断加大的调控措施,下半年可能要真正接受市场严峻考验,首当其冲的就是资金链紧张。

2009年楼市火爆,各上市房企的业绩都达到了历史高峰,多家公司调高了2010年销售目标。但数据显示,上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成,同时,不但没有开发商明确下调销售目标,相反却有房企上调销售目标。7月12日,恒大地产宣布上调今年销售业绩目标至400亿元,比年初360亿元的目标提高10%以上。包括绿城、恒盛、龙湖等上市房企表示,将在下半年加大推盘力度。

“目前来看,下半年商品房新盘将迎来供应高峰,龙头房企降价压力将进一步加大。”中原地产研究中心人士表示,仅万科、保利等龙头房企下半年就有1200万平方米的新盘涌入市场,如果供应高峰到来而成交量仍未大幅恢复,则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。一位房企老总也对媒体坦陈,虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段,但实际上,很多房企已经开始面临资金紧张问题。与此同时,销售的持续下滑让一线城市库存陡增,给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑,必然将出现资金链紧张的情况。”华远地产总裁任志强悲观的表示。此外,房地产企业在资本市场再融资的难度显著放大。除了来自监管部门严格的再融资审批外,持续下跌的股价也使得上市房企定向增发预案搁浅,招商地产、世茂股份、苏宁环球等上市房企均已经叫停增发。

国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在接受记者采访时表示,当前市场量跌价滞阶段,随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力将不断加大,降价销售的动力逐渐强化。同时,楼市存量将不断增加,从目前的情况看,今年第三、四季度将是新增库存大量形成的时期,这可能是房价出现大幅度下调的时期。

房产板块步入“观望期”

今年以来,不断加大的楼市调控力度使得房地产板块成为股市的重灾区,多数上市房企股价跌幅超过了30%,即便如此,房地产板块依然遭到了基金经理的抛弃,不看好房地产股成为分析师的主流观点。资料显示,从去年12月份开始,许多基金就开始撤离房地产板块。本周房地产股随着大盘上涨而同步上扬,有业内人士分析认为,房地产在目前成交量见底的情况下,三季度将进入量价齐跌的阶段,这个阶段将是股票投资较好的机会。目前房地产估值处于历史底部,超跌反弹随时可能出现,但在政策不明朗之时仍不宜长期持有。

平安证券专家对本报记者说,地产板块经过大幅下跌后,行业反转最终还要看政策,目前来看,调控措施没有任何松动的迹象,即使今年的业绩不受影响,但未来房地产企业业绩大幅下滑已经不可避免。国泰君安证券(香港)分析师徐世环表示,继续维持“中性”的地产行业评级。