社科院尹中立: 房产市场大跌日子不远了吗？

阿肖

<> 尹中立 中国社会科学院金融研究所</P>
<>    在一些中小城市，一套普通住宅的价格和一辆中高档轿车的价格基本相当。短短几年，中国的汽车市场经历了从疯狂增长到大量积压的阶段，波动之大给人印象极其深刻。</P>
<>    如今，房地产市场也正热得发烫。中国房产市场的未来会如何，是否能从汽车市场的波动中借鉴一些有益的东西呢？</P>
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<>    2002年、2003年的汽车市场的确让很多人大跌眼镜，不仅没有受到入世的冲击，而且市场需求迅速增加，2003年的汽车销售前无古人地创造了同比增长100%的神话。但就在汽车行业弹冠相庆，分析师们运用国外的经验数据来预测和描绘2004年之后的汽车市场需求强劲的增长趋势时，车市突然逆转。</P>
<>    为什么汽车市场突然疲软？难道是收入预期变差了吗？是人口减少了吗？是经济增长放慢了吗？都不是。</P>
<>    不仅轿车如此，其他耐用消费品的市场，如上世纪80年代的电视机、冰箱、洗衣机等，同样经历过突然火爆-过度投资-市场疲软的过程。</P>
<>    问题出在收入的二元结构上。我国有7、8亿农民想买电视机，但他们没有购买力，城市居民有买电视机的能力，但已经没有购买的需要，现实的购买力有限，这些产品当然要不断打价格战。</P>
<>    汽车更是如此，先富阶层是汽车消费的主力，当他们购买了汽车之后，一般居民的收入又没有达到购买汽车的水平，汽车市场当然会疲软。</P>
<>    我们明白了汽车与家电市场消费能力升降的道理，不妨来看看房地产市场的走势。以东南某市为例，目前，房价收入比达到14，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长。居民的平均可支配收入2001年为11904元，2002年为13249元，2003年为14810元。假设2004年的收入水平比2003年增加12%，达到15000元，三口之家的家庭年收入是45000元，而目前平均房价已经超过8000元/平方米，即使按每居户80平方米计算，房价收入比已经超过14倍。即使是1997年房地产泡沫破灭前的香港，房价收入比也只有11倍。</P>
<P>    因此，对于该市的房地产市场来说，已经形成了一个典型的二元结构：一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。</P>
<P>    这样的二元结构市场是一个蕴含很大风险的市场，也许不久的将来，房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。</P>
<P>    一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是一个蕴含很大风险的市场，也许不久的将来，房地产市场就要重蹈汽车市场的覆辙。
http://biz.163.com/05/0207/10/1BVVJA4Q00020QEO.html</P>

白郁金香

暴跌不是预见出来的，但暴利却是暴跌的亲爹。

[此贴子已经被作者于2005-2-11 0:36:24编辑过]

路遥遥

白姐姐的评价真是一针见血啊。

一缕轻寒

<B>以下是引用<I>白郁金香</I>在2005-2-11 0:35:30的发言：</B>
暴跌不是预见出来的，但暴利却是暴跌的亲爹。

<>不需暴跌，微跌就得“死人”了。大家现在都套得牢牢的，很多人都是“负翁负婆”了。</P>