[讨论]关于在铁西建造一个shopping mall的设想

baron

<>所以说，铁西区适合建造中型购物中心。</P><>谢谢！</P>

maybe

<>我觉得可以，关键看有没有信心。今天的铁西不是从前的铁西，如果操作恰当，运作良好，是完全可以的。</P>

和平

不是不能，但要有特色，如果再重走万达五洲的路子肯定不行，但如果能模仿兴隆，加上一定的超市加休闲也说不定能成，事在人为。

zykl

<>这个问题很感兴趣，先不下结论，根据楼主的帖子和自己的一些感想列举一些事实条件和问题：</P><>对于一个近于商业空白区而言，新建购物中心是最适合的方式，发展商业街，只建百货公司是落后的思路，所谓的铁百商圈，兴顺街已经根本无法满足铁西商业发展的需要，楼主说想在铁西建设购物中心的想法是正确的；</P><>沈阳需要多少个购物中心？真的是每个区必须建一个？还是一个区几个？可以无限制的开发下去？某些地区是否真的需要建设购物中心，我认为沈阳建设购物中心或者近似于购物中心的大型百货不宜超过五个，即使在十年后也是如此，各种数据综合起来，无论从科学模型统计还是感观认识，这也就是个限度了，某些城区建设得多了，比如沈河自己就会建设成三个，其它地区再开发成功的可能性就大减。</P><>铁西的购物中心不管建在哪里，肯定不会是市郊，市郊购物中心的模式目前根本不适合国内情况，特别是沈阳，沈阳没有具备足够规模的卫星城和市区人口，交通压力；</P><>购物中心的建设不要参照仓储超市，超市满足的是柴米油盐的日常生活生存基本问题，只要有人头数，就不愁没生意，而购物中心是购物，文化，餐饮，娱乐多重消费的综合体。</P><>国内的购物中心的发展最重要的不是周边人口密度，而是交通便捷程度，流动人口比重，常住人口密度高的地区可以用社区百货店的方式来解决，不见得一定需要购物中心来满足，沈阳市民私家车比例还是很低的，出行很依赖于公共交通措施，所以这点楼主说北站地区周边没多少人口不会促进购物中心的发展这一观点并不认同，北站地区已经具备了建设购物中心的一切条件，足够的开发空间（沈阳政府已经有了为了开发金融区可以拆掉惠工周边一切的气势），良好的硬件（华锐世界广场已经立项，上十万平的规模），城市核心区（皇姑，和平，沈河，大东，于洪五区交界处），便利的交通条件（铁路，地铁，公交枢纽等等，在这一地区几乎可以到达市区内任何一个角落，乃至省内其它城市），外来人口比例高（东北铁路枢纽沈阳北，沈阳目前最好的客运站），高收入阶层比例高（未来CBD），沈河北站地区购物中心开发成功的可能性是很大的，它的辐射能力会非常强，由上一条原因，其它地区建设购物中心的可能性就会减少，受影响最大的就是皇姑。</P><>从我一向认为搞商业，地段为第一考虑因素的角度看，铁西适合建设购物中心的区域有两个，一个是建大与兴华街交汇的铁西广场附近，偏离不适合超过五百米，这一地段的优势是铁西最为便利的交通条件和地铁中转枢纽，将来可辐射到的区域是除铁西新区外还有皇姑西部（兴华公铁桥建设好，通公交），于洪北部，于洪南部，可以形成一个沈阳西部地区的核心区域，发展的好，将来的地位不会弱于马路湾地区。</P><>另一个区域是沈辽路，沈新路交汇处至二环附近一带的区域，这里受太原街商圈的影响可以弱一些，覆盖到铁西人口密度最大的西南部地区，截流张士，杨士，于洪新城等快速发展地区的有效客流，形成沈阳西南部商业中心。</P><>除了这两块，其它地区还没有太看好的，兴顺，兴工都不行。</P><>铁西区具备消费潜力的人口到底有多少？这个方面，我倒觉得可千万别拿户籍人口数字来看了，只举两点，铁西区包括皇姑西部，于洪新城等等居民的收入水准在沈阳看依然是中下，这一带新楼盘中，首次置业者较多，就是新落户的，他们贷款购房的比例很高，也就是生活中还是存在不少压力，对于消费并不是很活跃，整个沈阳西部地区的人口消费能力，大概等同于主城区五十万的常住人口和外来人口，总体规模和一线城市的一个卫星城，新城区差不多，别把潜力看得太大。</P><P>铁西如果新建购物中心，到底有多大魅力，可以留住本区内大部分人口和吸引外区人口，我认为这种可行性目前几年看非常小，对于商业，每个区域都是很投入的，不仅仅是铁西在发展，其它区域发展的步伐可能会更快，中街，太原街，北行地区已经度过培育阶段，形成规模，步入升级发展的层次，大东，浑南在商业发展上已经开始了具体实施，而只有铁西还处在设想阶段，商业发展中，确实存在后起之秀的特例，但是对于发展商业的条件上看，铁西区似乎并不具备哪个潜质，具体差什么，可以参照我列举北站地区的优势。</P><P>具体实施操作上，铁西新区政府似乎并没有一套专业化人马来操作，从政府新闻公告上看，今天要搞这个，明天要搞哪个，多是为了应付上头压力，数字上好看搞的应景之作，这方面市内几区，它应该是最弱，或许也正是因为巧妇难为无米之炊吧，铁西的基础和条件确实不大好。</P><P>只先说到这几点，欢迎批驳。</P>

zykl

<>楼上所说的兴隆模式，铁西没有条件来复制。</P><>首先还是位置，兴隆是在中街啊，如果它当初店建在北行再看看，中街的位置是覆盖全沈阳，乃至周边县市的中低端市场，这点铁西永远也达不到那种能力，铁西的购物中心覆盖范围不会很大，就在那一个区域内，每天能吸引二十万以上有效客流？</P><>再有就是操作团队，兴隆是很本土化的一家公司，和行业内其它商家不同，它的管理层内并没有多少空降兵，这些年完全是自己形成了一套很具乡土气息的操作方式，目前为止，还没看到第二套团队能象兴隆这些人一样拉下脸皮，装疯卖傻，死缠烂打的搞零售。</P><>还有就是，我们可能无法左右地产投资方的思想，现在商业受地产商的控制，是在全国都很普遍的现象，谁也不知道能否有人肯在铁西投资大型购物中心，他们建设完之后，会把这个购物中心引向何方</P>

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<>先顶起来，支持。</P><>慢慢看，楼上厉害。</P>

红胡子龙

<>佩服zykl兄的高见。</P><>个人认为铁西主要是现在一直发展工业，没有重视，而且也没有几个明白的人。</P><>铁西最看好的还是沈辽中路一带，那里是未来铁西的中心，铁西从长远看，更大规模人口和地产项目都会落在沈辽路以南，二环以南都是潜在的未来居民区，这里面的空间不可想象，非常庞大，因此未来沈辽路会成为铁西的中心，在此建造一个大型购物中心，既远离太原街，又有庞大的市场。</P>

mp4

还有一个不可忽视的因素，那就是未来辽宁中部城市群的更加紧密合作，会有不少其他城市的人开车进入沈阳购物，如果铁西靠近二环能存在一个大型购物中心，他们一定会去的，现在他们直接进入太原街中街，是因为沈阳南部没有一个这样的适合的中心。

一个眼神

完全可能，但定位一定要准确。

爱上猫

铁西早晚会有的，未来的铁西不简单是一个工业区，还是一个巨大的居民区。一个定位恰当的购物中心是可以在铁西存在的。