[转帖]预测:沈阳房价估计不会下跌

亚历山大

<>http://www.syd.com.cn/news/showcontent.asp?newsid=280513&amp;nva=scrollnews&amp;sorts=ALL</P>
<>  主要依据：沈阳房价一直处于“慢牛”状态，不像某些城市涨幅过快，购买力不如某些大城市。 　　
   
    专家提醒：等待房价降后再买，你可能会后悔。 　　
   
    近日，国家七部委制定了八点规范房市新政，立即在全国各大中城市房地产市场中引起轩然大波。许多城市房价纷纷下跌，一些城市房市交易萎缩。面对如此房市形势，沈阳房地产市场现状、走势如何？5月28日，记者采访了沈阳市房地产研究所副所长、沈阳建筑大学范翰章教授，他就市民关注的房地产市场相关问题，予以详尽解答。
   
    商品住宅销售量同比翻番 　　
   
    范翰章教授介绍说，今年1月至4月，房产交易部门合同备案的销售、预售商品住宅面积为302万平方米，比去年同期增长了111％。这表明，沈阳市民对住房的需求是热切、旺盛的。 　　
   
    今年商品住宅销售的热点是，中低价位、中小户型的住宅占据了主导地位。房地产开发商调整了商品住宅供给结构，适应了广大市民的住房需求和愿望，以致商品住宅销售、预售，出现了几年来从未出现过的良好势头。 　　
   
    范翰章教授认为，从总体看，从今年1月至4月全国房市商品住宅交易情况看，上海房市交易处于萎缩状态；有的大城市商品住宅交易量略有增加。而沈阳的商品住宅交易量则翻了一番，实在出乎人们的意料。
   
    价格呈“慢牛”走势 　　
   
    据范翰章教授介绍，从统计数字看，沈阳商品住宅价格略有下降，但实际上却没下降。今年1月至4月，沈阳市房地产研究所进行了“时点序列测试”，大体测算结果表明，各个区位的商品住宅房价涨幅均在10％左右；全市商品住宅房价的实际涨幅为6％左右，并没有降价。 　　
   
    沈阳商品住宅房价处于微涨，即小幅上涨状态。这是一种最为理想的“慢牛攀升”房价状态。沈阳房市的投资销售比、房价收入比、供求比等基本指标，均处于合理区间。所以，对沈阳房地产市场的基本判断，应为处于健康、理性、可持续发展状态，也是去年房市高潮期的合理延续，为可喜的发展趋势。
   
    炒房行为难觅空间 　　
   
    全国大中城市房地产市场可分为4个梯队：第一，起步比较早，目前仍较热的城市，如上海、北京等；第二，长江三角洲地区，如温州、苏州、南京、杭州等，其外来人口购房比重大、交易量大，导致房价上涨迅速；第三，沈阳、长春、哈尔滨、重庆、南昌等老工业基地，其房地产市场起步较晚，目前正在运行中；第四，辽宁的营口、丹东、抚顺等，其房市刚刚起步，房市尚不规范，发展步子不快。 　　
   
    房价涨幅过快、过热的泡沫现象，主要出现在第一、第二梯队城市；第三梯队城市基本属于正常运行；第四梯队城市为房市启动不足。沈阳房市处于刚刚正常运行类型，其房价没有大起大落，数年来都是在稳步攀升中度过的，并未出现涨幅快、过热的泡沫现象。 　　
   
    范翰章教授说，2004年年底，沈阳市人均住房建筑面积为21.55平方米，比全国2003年人均住房面积还低2.12平方米，因此，沈阳市民要求改善居住条件、扩大居住面积的愿望强烈。但由于受到经济条件限制，沈阳的房市又不能走得过快。 　　
   
    外来人口在沈阳购房比重不大，外国人来沈购房更是微乎其微，沈阳房地产市场的炒作空间便十分狭小。据统计，沈阳炒房的比重，只占商品住宅交易量的3％左右，在全国各大中城市居低。
   
    开发商所得利润比较合理 　　
   
    范翰章教授认为，沈阳房价基本是成本价格，房地产开发商所获利润处于合理区间。经过初步测算，开发商的利润在10％以上、20％以下，一般在15％左右。所以，沈阳的房价比较合理。 　　
   
    从房市走势看，土地价格要逐步上调，建筑原材料价格在不断上涨，人们住房要求越发讲究，商品住宅建造质量不断提高等等，所以，沈阳房价的降价空间几乎不存在。据分析，这个房价态势至少要维持3年至5年。
   
    警惕开发商、黑中介欺诈 　　
   
    范翰章教授说，市民们应该端正消费心理：一、不要盲目地急于购买房子，而是应该根据各自家庭的人口、居住需要、家庭经济状况等，去安排住房消费。二、更不要走向另一个极端，怀抱房子降价心理，持币待购，等待房子降价后再购房。从1999年开始，就有业内人士分析商品住宅房子将降价，结果沈阳商品住宅房价却持续6年稳步攀升。所以，根据各自需求适时购房，才是理性的购房心态；持币待购、等待商品住宅降价再购房者，你可能会后悔。 　　
   
    总体来看，沈阳房地产市场比较规范。但仍有一些房地产开发商销售行为不规范，建造住房“缺斤少两”，以虚假广告、虚假承诺欺诈消费者，签完协议承诺不兑现，利用合同欺诈等等。尽管这样的开发商毕竟是少数，但却严重影响了沈阳房地产市场的声誉，扰乱了房市的正常秩序，应予以制裁、纠正，以维护广大消费者的切身利益。 　
   
    范翰章教授提醒广大市民，购买商品住宅时，要选择诚信经营、依法交易、信誉度高的品牌开发公司。选购二手房时，一定要到沈阳市房地产市场交易中心的房产中介机构交易，或者选择经营手续齐全的中介机构交易，千万不要轻信街头上多如牛毛的黑中介。这些黑中介常常打一枪换一个地方，上当受骗的购房者无从寻找，即便想用法律武器讨公道，也一时难以找到黑中介被告。 　　
   
    总之，理性购房、选准开发公司和中介机构，才能选购到物有所值的满意住房。</P>

亚历山大

<>最近论坛一片看空房价的声音。</P><>但市场不相信感情，我理解多数人现在对高房价无法忍受，很多朋友还买不起房子，但市场就是市场，并不因为你我买不起而降价，也不会因为我们憎恨房价太高而改变。</P>

风中的沙粒

<>"今年1月至4月，房产交易部门合同备案的销售、预售商品住宅面积为302万平方米，比去年同期增长了111％。这表明，沈阳市民对住房的需求是热切、旺盛的。 "</P><>好多都是开发商自己买的，水份很大。　</P>

常回家看看

这位老先生感觉水平一般，本身就是“沈阳市房地产研究所副所长”，属于老王一个。

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<B>以下是引用<I>亚历山大</I>在2005-5-30 10:46:07的发言：</B>

<>　    范翰章教授介绍说，今年1月至4月，房产交易部门合同备案的销售、预售商品住宅面积为302万平方米，比去年同期增长了111％。这表明，沈阳市民对住房的需求是热切、旺盛的。 　　
</P>

<>不敢苟同。
<>面积上升，不等于老百姓都买了，很多房子被中介扣在手里，或是一些投机客，甚至于是开发商自己编造的虚假销售合同。没有实行真正的终端销售，一旦房价发生波动，抛盘就会出来。
<>再有，房价在上升，而百姓的实际收入水平并未真实上涨，购买力下降了。无法支持房价继续上升。销售增加了111％，就算不考虑水份，在银行利率升高，贷款成本上升的大环境下，买家观望气氛加强，何况老百姓也根本自己拿不出资金来。
<>其三，不能光看销售增加，还要看看新开工的项目有多少，供给一直在几何式增加，但因为这里面不透明和有一定的滞后期，所以感觉不到。如果供给继续增加的话，现有的购买力无法承接。
<>最后，所谓专家，当初房价没涨之前为什么不说要涨？这时候跳出来说还要涨，到底有什么用意？</P>