[转帖]首套房七折利率贷款名存实亡节后继续收紧

Am · 发表于 2010-2-22 17:10:00

继中国银行和光大银行率先取消首套房贷七折利率优惠之后，春节后大部分商业银行也将开始收紧首套房贷款优惠。 　　证券时报记者从工行、中信银行和兴业银行了解到，由于很少有客户能严格满足首套自住普通住房条件，因此首套房七折利率贷款实质上已“名存实亡”，利率上浮已经成为业内常态。 　　同时，不少股份制银行已在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见，房贷发放速度已大大放慢。 　　首套房七折利率贷款名存实亡，是近期不少地产中介商的直观感受。他们告诉记者，虽然大多数银行并未明确停止首套房七折利率贷款，但目前多数银行对于首套普通住房贷款都已经很难给出0.7倍基准利率的优惠了。同时，春节前两周的贷款速度也比以前慢了一半。他们还表示，面对当前房价，80%的购房者都没有能力一次性付款，因此，首套房七折利率贷款优惠的取消，是近期房市成交量低迷的最大原因。 　　对此，某股份制银行上海分行负责人承认近期放款速度减慢，其原因是总行已经在春节前向各地分行下发了关于控制房贷的指导性意见，目前该上海分行正在抓紧研究实施细则；在细则未明确之前，贷款审批速度可能会降下来。 　　另外，中信银行上海分行表示，从春节前进入贷款审批程序的购房者情况看，很少有满足首套自住普通住房条件的，以1.1倍的二套房利率放款已成为常态。目前中信银行仅针对优质客户以基准利率放款，而利率下浮几无可能。 　　根据房贷市场的传统，贷款定价一般均由国有大行主导，而股份制银行和城商行则以略为优惠的房贷政策吸引客户。例如，近两年来兴业银行的增长势头较为迅猛，房地产相关行业贷款占贷款总额的比重曾长期超过40%，该行一度被称为“半个地产股”，但近期兴业银行灵活调整了房贷政策，贷款增速显著下降。该行零售事业部副总监郑黎辉表示，兴业银行的房贷细则将向同行看齐，绝不擅自降低利率，兴业银行对于房贷的控制将比国有大行更严格。 　　有分析认为，住房按揭贷款压力测试结果不佳，是银监会督促各商业银行收紧房贷的主要原因。2009年全国房地产贷款新增量超过2万亿元，占各项贷款新增额的20.9%；其中，个人房贷新增1.4万亿元，同比增长高达47.9%。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患，特别是升息预期下，房贷业务的利差已进一步萎缩。 　　虎年楼市在春节期间遭遇寒流，深圳、广州、杭州等多个主要城市春节期间出现了近乎零成交的市场情况。业内人士认为，春节期间成交低迷在预期之中，关键在于节后的成交情况。 　　深圳房地产信息网公开数据显示，2010年春节几乎创下最近几年来深圳楼市成交最惨淡的记录。记者统计发现，春节2月13日-2月19日期间，深圳全市新房成交量合计仅3套，其中13日至18日连续6天零成交，仅是在19日成交了3套新房。

步云天 · 发表于 2010-2-23 23:59:00

一套房的也受到冲击了。

Am · 发表于 2010-2-22 17:10:00

而2008年春节深圳新楼成交36套；2009年春节成交20套。这种现象并非深圳独有。记者查询各主要城市房地产交易的官方数据发现，杭州，广州、南京、武汉、北京、上海等城市在今年春节期间也遭遇到了这种状况，如杭州主城区今年春节期间出现了零成交的状况，武汉、南京则出现了连续4天零成交的状况。 　　“房价太高了应该是主要原因。”接受采访的深圳普通购房者多数这样看待当前的房地产市场。以深圳楼市春节成交的3套房子价格来看，3套房的总成交金额合计535万元，成交均价为17467元/平方米，平均每套房的总价超过170万元。按二成首付款计算，首付款平均超过34万元，基本上超出了普通购房者的支付能力。 　　除了一手房成交低迷外，春节期间二手房成交同样低迷。记者调查了解到，自1月份以来深圳市二手房的成交就开始下滑。世华地产的一位中介告诉记者，2月份至今几乎就没有开单，向以前积累的购房客户电话沟通也重新成为他主要的工作手段，虽然有些客户已经有一年多没有联系了，但也要试一试运气。从电话反馈的信息来看，这些客户有需求，但是房价太高还是这些潜在客户购房的主要障碍。 　　与此同时，记者发现，在深圳街头地产中介放置的二手房挂牌信息板也明显增多。虽然这些信息板吸引了不少过路者的目光，但是由于房价太高，多数人也仅仅是看看而已，鲜有看房者走进中介店面商谈购房。由于各城市二手房成交数据尚未出炉，目前记者暂时无法统计具体的成交情况。 　　业内人士则认为，高昂的房价和2010年以来不断出台的房地产调控政策，是造成当前成交低迷的主要原因。一方面高昂的房价大大超出自住型购房者的支付能力，导致自住型有效需求不足；另一方面，近期陆续出台的打击房地产市场投机行为的调控政策有效地抑制了投资性购房的需求，因此成交低迷在情理之中。而且春节期间历来是一年中成交最为低迷的时期之一，虽然今年春节期间的成交数据更为难看，也属正常，楼市走势关键在于节后的成交情况。 　　数据显示，目前各地的成交已经略有好转，其中2月20日深圳新房成交7套，成为一周以来成交最多的一天。广州、上海、北京等楼市20日来的成交同样所有回升。但是相比于2009年春节后楼市成交的井喷行情，目前的成交量仍显低迷。

Am · 发表于 2010-2-22 17:12:00

高房价何时松动二季度见分晓 　　据新华社上海2月21日电虎年春节期间，各大城市的楼市可谓“寒意阵阵”，成交依旧延续着1月以来的低迷态势。截至目前，调控中的楼市之变，大多在市场各界预料之中。接下来，高房价能否明显松动，成交量能否回升，市场将相持到何时，或将在进入二季度后逐渐见分晓。 　　春节楼市遭遇“寒意” 　　上海中原地产副总经理吕尚伦说，春节期间各门店二手房的“带看量”比去年同期约下降10％；20日是节后上班首日，上门客户有所增加，但大多数客户还处在前期看房阶段。 　　一手房市场同样“遇冷”。记者查询各城市房地产交易官方统计网发现，深圳、南京、武汉等城市在2月14日至17日（大年初一至初四）间均无商品住宅成交记录，上海、广州在此四天的登记成交总量仅分别为6套和9套。19日，“春节楼市”略有好转，但上海、深圳、广州等一线城市的当日成交量也仅分别为25套、8套和3套。 　　相比而言，除个别楼盘价格在高位之上有些许“让利”外，房价总体上依旧坚挺。甚至，由于“学区房”等需求因素推动，部分房源价格居高不下。 　　多种因素导致“冬眠” 　　“春节楼市”的低迷并不令人意外，业内人士认为这由多种因素导致。 　　首先，是1月成交下行态势的惯性所致。中国指数研究院2010年1月监测的30个城市中，90％城市新建商品住宅成交面积出现下跌，不少重点城市成交量降幅超过50％，一些城市甚至出现了一天之内“零成交”的现象。 　　其次，是供应量持续偏紧。以上海为例，上海“网上房地产”的统计显示，2月上海将推新房源的项目不到30个，不到1月新推房源楼盘数量的一半。 　　再次，从根本上说是此轮楼市调控起效所致。多家银行春节前明确提高首付比例，取消个贷利率优惠，直接增加了房产交易成本。而银行存款准备金率的再次上调则引发了关于“信贷紧缩”的种种猜测，加剧了市场的观望气氛。 　　成交周期将继续拉长 　　时至眼下，对此轮调控的观点也开始出现不同看法。一部分人认为，去年开发商的土地购置面积、土地开发面积相比2008年均有大幅减少，这就意味着2010年房地产市场整体上“供不应求”局面仍将继续；且适度宽松的货币政策并未改变，房地产企业将坚持到价格继续上行的那一天。另一部分人则认为，政府调控楼市是有办法的，能够在稳住成交量的同时让房价调整到位。 　　吕尚伦认为，当前的市场行情还不明朗，可以预计近期的成交周期将继续拉长。高房价何时能松动，成交量何时能回升，预计进入二季度后将逐渐趋于明朗。

Am · 发表于 2010-2-22 17:13:00

春节：广州三亚房价仍坚挺成交量剧降
 　　春节期间广州日报特派记者赴三亚等地调查国内楼市： 　　本报记者张忠安、陈海玲、赖伟行 　　编者按 　　不少国家还在金融危机阴影下艰难前行时，中国经济已展翅飞翔。然而，高房价、通胀压力及内需可持续性等三大问题仍是悬在中国经济头顶的“三把利剑”，如何破解这三大难题将成为今年全国两会的焦点经济话题。本报在春节期间特派记者前往海南、湖南等地实地调查，将对房价、物价、内需进行全面解析。今天率先推出“房价篇”。 　　本报记者调查发现，春节长假各地楼市成交极其低迷，但房价并未大幅下跌，买家与地产商互不让步，都在等待市场的进一步明朗。 　　广州： 　　日均成交不足5套 　　春节期间，本报特派记者前往全国各地探访楼盘。记者调查发现,虽然国家全部政策真正落实还需要时间，但调控已初显成效，今年春节期间炒房客大多观望，成交少。 　　与往年春节纷纷降价促销相比，今年春节广州楼市气氛平淡，看楼客寥寥无几。在白云区某楼盘，半个多小时里，记者仅遇到8位房客，其中有两个三口之家。据该楼盘的销售人员介绍，由于春节期间推货很少，没有太多宣传。在海珠、荔湾等情况也大同小异，总体情况偏冷。 　　广州市国土房管局阳光家缘网数据显示，2月13日~18日，广州市一手住宅网签量仅28套，日均成交不足5套，其中大年初二更是交白卷。历史数据显示，去年春节广州一手房成交283套，日均成交达到35套。 　　荔湾区某楼盘从事销售工作的肖先生表示，现在投资客已陆续撤退，“不少投资者如果看中了，往往一口气会拿下好几套。而今年春节期间这种情况很少，投资客都回家过年了。” 　　海南：投资客出货楼市“退烧” 　　春节期间，记者来到三亚正在举行的海南国际旅游地产文化节现场发现，来自海口、三亚、琼海等地的房地产项目纷纷在现场开售。三亚当地的海景房项目没有参加房展，即使如此，大量房源售价都在每平方米2万元左右，最高的均价甚至达到2.7万元。位于琼海市某楼盘，记者第一天询价时，销售人员开价1.65万元/平方米，而第二天就已涨到1.75万元/平方米。 　　三亚楼市问者多买者少 　　记者观察到，三亚楼市虽然不乏来自东北等地的询价者，然而却是问者多买者少，更鲜见年初时一掷千金即场付款的景象。“这不是骗人吗？网上报的价还是1万多元，到了这边就成2万多了，我们毕竟不是印钞机啊。”来自吉林的徐畅前几年已在海南五指山市购置了一处房产，今年春节过来的目的之一就是考察楼市。但在三亚看了不少楼盘后，她决定放弃。 　　根据主办方公布的数据，本次房展会上累计售房206套，合同金额共计2.633亿元，此前海南房地产项目一开盘即销售一空的热度已明显“退烧”。 　　一些开发商也放弃了前一阶段捂盘惜售的策略。春节期间位于三亚湾的某楼盘，均价为2.8万元/平方米，同时也推出了10套特价房，均价在2.3万元/平方米，其他房成交后总价减10万元，再打9.8折。

Am · 发表于 2010-2-22 17:13:00

投资客开始出货
 　　一批之前入货的投资客也开始出货。来自山东的梁建文告诉记者，因为认识来自青岛的开发商，自己年初只花了几十万元，就先定下了位于三亚湾的兰海美丽新海岸五期的两套海景单位，面积分别是52平方米和56平方米，当时的售价分别为2.4万元/平方米和2.5万元/平方米，他准备每平方米加价4000元出售。至于如此急于出手的原因，他解释是需要现金周转。 　　楼市现状 　　房价仍未降市场陷胶着 　　即使成交骤降，但广州、海南等地的房价似乎并没有真正调整的迹象。即使初现少量打折促销，多半也是吸引购房者的幌子。 　　在应元路某楼盘，2月12日推出的房源，毛坯均价高达2.8万元/平方米。在金沙洲，刚开盘不久的楼盘面价均价达到13594元。地产营销策划专家谢逸枫认为，在中央大手笔调控下，房价回调是肯定的，但近期开发商依然不惧，一是推盘少，二是不差钱。“开发商本来对今年春节没有报多大的希望，推盘少，也没有降价的需求。” 　　而开发商流动资金相对充足在上市公司财报也得以显现。以保利地产为例，该公司去年净利润35.19亿元，同比增长57.19％。而2009年年末，该公司持有现金152.28亿元，增加了178.39％。 　　看到海南房价回落的报道，在海口过年的李阿姨赶紧拨通了自己倾心已久的一个楼盘的售楼电话，谁知一位置业顾问表示，目前只有两套房，都在2楼，分别是85平方米和86平方米，价格是16500元/平方米和20600元/平方米。“不但没降，还比前两天高了些。” 　　兴业银行资深经济分析师鲁政委称，今年国内房地产“时间决定空间”。美国提高银行贴现率后，全球流动性减少，各类资产价格重估中，股票、大宗商品价格调整较快，房地产价格调整较慢。考虑到当前国内地产开发商资金仍然充裕，短期缺乏主动降价动力。因此，未来价格是否可能出现回调，取决于流动性抽紧的时间长短。 　　解决之道 　　囤地太严重还需出重拳 　　在本轮房地产调控当中，囤地也成为打击对象，广州去年年末也出现“清地风潮”，不过，业内人士表示，即使去年广州对闲置土地处理增多，但广州囤地现象依然严重。而且对中央调控政策短期内全部执行还不太现实。 　　2009年岁末，广州国土房管部门也展开了对过去几年出让的土地进行清理的风潮，不仅对22宗没有按期开工的土地核发了《闲置土地认定通知书》，还收回了16宗闲置土地。广州市国土房屋管理局副局长黄文波在接受央视采访时也表示，“最基本的原则就是按照出让合同的约定依法来办事，违约的我们就解除合同，收回土地，没收竞买保证金。”近日又原则通过《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》，加大力度处置闲置土地。谢逸枫对记者表示，新的措施对打击囤地有一定效果，但关键是能否真正得到执行，而且广州囤地现象目前仍然很严重，而且多集中在番禺、白云和花都等区。“这些地方很多2007年拿的地仍然闲置的。”（广州日报）

Am · 发表于 2010-2-22 17:14:00

上海春节七天楼市成交仅30套学区房仍逆市坚挺
 　　春节七天楼市成交仅30套 　　学区房逆市坚挺 3月新盘上市后价格或松动 　　2009年楼市的火爆并没有延续到春节假期，虽然春节看房量上涨，但是记者昨天获悉，春节长假7天内沪上仅成交30套商品住宅。从各区成交数据来看，除闸北区成交环比二月第一周有小幅提升外，其他区域成交环比都呈现下滑的现象。 　　在假日楼市的惨淡中，学区房却逆市坚挺，业内人士表示，由于新学年都是从下半年开始，因此，上半年就会成为学区房的抢购季，不过随着3月房展会上大量新盘上市，沪上楼价或将有所松动。 　　政策不明春节楼市失宠 　　“政策不明朗啊，未来楼市的走向也没有定，很多购房者都想再看看。”昨天上午，接待了3批看房者的中介小张告诉记者，虽然春节长假几乎都用在了陪客户看房上，但与他的预期相悖的却是，小张的这个假期一单生意都没有做成。 　　“基本上年初五开始，客户上门量逐步回升，客户量恢复到年前的8成左右。”中原地产杨浦区区域总监来舒凡表示，当前房东的挂牌量与年前持平，价格无明显变动。与去年春节期间相比，今年客户看房、购买欲望都不强烈，成交冷清。由于目前政策不明确，对于客户的购买行为影响较为明显。 　　而根据网上房地产的统计，记者昨天获悉，春节7天长假（2.13-2.19）中，沪上仅成交30套商品住宅。从成交走势看，楼市成交明显受到了春节长假的影响。从各区成交数据来看，除闸北区成交环比二月第一周有小幅提升外，其他区域成交环比都呈现下滑的现象。松江区域环比下降了1%，超越了之前排名第一的金山区，位列各区之首。 　　学区房价格逆市“坚挺” 　　相比较冷清的长假楼市而言，“学区房”却在政策尚未明朗的情况下逆市坚挺。记者从沪上不少中介机构了解到，由于新学年从9月开始，往年一般学区房成交高峰出现在3、4月，而今年不少家长担心届时成交高峰价格会再上扬，因而提前出手。目前，成交价格还有逆势上涨的趋势。 　　情况最典型的就出现在传统教育资源密集的徐汇区，建国分行区域经理透露，近期刚有一套63平方米的电梯房成交，尽管该套物业的房龄已经20多年了，但最终的成交单价仍然高达3.7万元。目前，淮海路板块内的学区房单价已经普遍站在3万元以上，无论房龄、朝向，只要是对口重点小学，成交周期都很短。 　　3月房价或将松动 　　根据美联物业的统计，一月全市二手房成交总套数11541套，环比下滑幅度达6成，而二月已经过半，受到春节假期的影响，可能较一月还有一定程度的下降，就此也可以预测，近期上海二手房的成交周期将继续拉长。一般政策调整后需要30-60天的消化期，3、4月市场或将转暖。记者从搜房等网站上了解到，仅目前的统计就有47个新盘将在3月开盘，这一数字已远远超过了1、2月新盘的开盘量。 　　【调查】 　　四成以上被访者表示将看情况入市 　　在对400位年龄在25-65岁的潜在购房者进行调研后，美联物业昨天表示，通过调查，有4成以上受访者表示将看情况入市，大部分有意向的购房者都对未来市场的走向抱有疑问，这表示目前市场的观望情绪还是非常重的。 　　调查显示，被访者中购房者与业主对目前楼市的态度大致相同。买卖双方中各有40%和41%的人群表示会根据市场的变化、动向决定是否买房或是出售房屋，当前选择观望，这表示对市场走势抱有疑问的人群依旧占较多数。 　　同时，购房者中有31%的人群选择在半年内购置房产，而业主也有30%的人群计划在半年内出售手中房源，预计这些被访者大都会以今年举行的世博会为契机集中成交。另外购房者中考虑在一两个月内买房的则占7%，但计划出售房源的业主则高达13%，几乎为购房者的两倍，由此可见，楼市调控政策对业主的心态影响正在逐步扩大，业主心态开始松动。 　　调查同时显示，购房预算在100万以内的购房者为14%，而计划出售总价在100万以内房源的业主仅为4%。同样的问题也出现在100-150万、150—200万价格区间的房源中，由此可知，目前低总价房源正呈现供不应求的态势。（上海青年报）

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