对话潘石屹：房价还得继续降

小迈

他是微博控，更爱玩摄影；他出书、拍广告，甚至主演过一部爱情电影；他的好友觉得他“玩心太重”，他的同仁则说他“胆子小”；而作为一名商人，有学者称他是市场经济中少有的“智多星”——在房地产界，潘石屹算不上最富有，但绝对称得上最吸引眼球的“腕儿”之一。
他最新的夺眼球动作是将SOHO中国[简介 最新动态]所有房源网上销售。在复杂的国际经济形势和严厉的国内房地产调控环境下，很多人将此举归为“做秀”、“炒作”，而潘石屹自己却说，这是房地产业的一场“销售革命”。
事实上，人称“老潘”的潘石屹，不仅爱说，也敢说，且不局限于自己的那一亩三分地。
昨天老潘接受了本报记者面对面的采访。谈及全球经济大势，他直言，欧洲问题比美国大，中国也有问题，但中国经济是全球最好的。针对全行业又一次臆测开发商将“混不下去”的论调，曾在2008年提出“百日剧变”的潘石屹这一次又大胆预测：“百日剧变”不会有续集了。说起老百姓最为关心的房价问题，他给出的答案很肯定——房价还没有降到位。今年不降，两、三年以后还得降。
⊙记者 于祥明 ○编辑 艾家静
宏观经济之我见——更糟OR见底？
记者：美国经济不景气，欧债危机一波未平一波又起，外部环境对中国经济十分不利，您怎么看这个问题？
潘石屹：前一段时间我写了一些东西，首先关注的就是美国的情况，现在大家都在等美联储表态，这个状态已经持续了一段时间，QE3(第三轮量化宽松政策)到底会不会推出成为悬在全球市场上空的一个大问号。
欧洲的问题更大，不用多说，只需要看股市跌得多惨就知道了，就四个字——一塌糊涂。
而需要指出的是，就算是全球经济出现二次探底，中国政府也不会像2008年那样，再拿出一个“4万亿刺激计划”，也不敢搞宽松货币政策，毕竟，如果再走老路，通货膨胀就飞到天上去了。总体而言，自2008年以来，中国政府对经济的控制成效是有目共睹的，最起码我们看到了两个结果：第一，通货膨胀控制住了，没有像印度和巴西那样，通胀率高得吓人。其次，目前来看中国经济的增长速度尽管有所放缓，但依然处于比较快的区间。
不过值得一提的是，眼下十万亿元左右的地方融资平台算得上一个定时炸弹。
记者：正如您所说，中国经济增速放缓已成不争的事实，现在有很多观点认为高层不会坐视不管，政府肯定要救市，您又怎么看？
潘石屹：救市意味着两难：一救市，通货膨胀就会抬头，老百姓肯定很难接受。目前CPI涨幅在6%左右，老百姓已经是咬紧牙关了。
通货膨胀控制不住有多可怕？那可能不是CPI涨幅达10%的事儿，有可能是200%。最近，我到越南待了一个星期，在那里我完全分不清一百万和一千万的区别了，数钱的时候，所有人掏出来的不是钱包，而是大塑料袋。
记者：那么归根结底，中国经济转型的难点和突破点究竟在哪里？
潘石屹：中国经济不仅仅是“中国经济”了，是世界经济的一部分，一定要随着世界经济往前走，从经济角度来说并不是独立的。
目前来看，政府的政策不应该走极端，比如，为了控制通货膨胀而不顾中小型企业死活。当然，也不能再走2008年的老路。
房地产业全解析——真摔OR假摔？
记者：北京等地的房价只要稍有风吹草动，拐点论就甚嚣尘上，您怎么看待目前整个的房地产市场？
潘石屹：截至目前，北京、上海的住宅投资回报率仅仅为2%，商业地产的投资回报率在4%至5%，住宅的回报率太低了。就从资金回报率来说，房价还没有降到位。
而且，住宅价格应该降，今年不降，两、三年以后还得降。因为保障房的影响是巨大的。未来五年政府要建设3600万套保障性住房，如果按一个房子里住4个人算，那就是1.5亿人，总共的城市人口才6亿人，保障房的潜在影响可见一斑。
记者：眼下又不得不再次提起您的“百日剧变”论(2008年时，潘石屹在看到上市公司财务报表后预测，房地产业要“百日剧变”，不过当时，在政府推出救市政策之下，这个预言成了业内的“笑话”)。目前市场状况可谓惨淡，您觉得“百日剧变”还有戏吗？
潘石屹：不太可能了，没有续集了。
现在，经济链条中最薄弱的环节首推中小型企业，出口形势不乐观，劳动力成本又不断攀升，再加上银行的利率一提再提，中小型企业的生存比较困难；其次的薄弱环节就是地方政府了，第三位才轮得到开发商。
其实，从上半年财务报表来看，开发商的资金链很少出现像2008年时绷得那么紧的情况，负债率也没那么高。
开发商还穿着棉衣呢，地方政府却穿单衣服，所以不会“百日剧变”。
记者：有人认为，房地产调控已经到底了，您同意这种判断吗？
潘石屹：我觉得可能还会更严厉。未来两年，尤其是大城市的住宅市场，调控只会更严格。
前一段时间，好几个开发商给我打电话，都言之凿凿地说“限购政策要取消了”，结果没过多久，北京市有关领导给我们开会明确，北京不会取消限购。
我感觉限购政策在两三年内是不会取消的，否则房价报复性反弹就很难压住了。
记者：大家都觉得您的项目卖得贵，您担不担心降价？
潘石屹：我们一向严守的原则是，不能与周围租金的价格差距太大，任何一个项目的投资回报率绝对不能低于4%，这要比住宅回报率高出1倍。

小迈

SOHO中国自剖——网售转型OR做秀？

记者：听说SOHO中国正是搞网售，而另一方面又要把销售外包给中原地产？这是应对调控的举措吗？

潘石屹：今年我们公司有两个特别大的变化，花了差不多一年的时间打造了两个平台，一个是工程设计建设的BIM系统，另一个就是销售乃至采购的大网络平台。对于后者，从9月20日开始，我们力争把公司所有的业务都放在这个网络平台上去，真正搞“网络化生存”，销售社会化。

目前公司本身和客户都已经尝到了网络平台公开公平的甜头，所以我们决心围绕这个网络平台对公司实施改革，其中包括销售部分，按照目前的设想，未来会把销售全部外包。

记者，目前公司上海的项目销售情况怎么样？

潘石屹：目前北京和上海的销售额都接近100亿元。上海跟北京市场有一些不同，上海的客户主要还是江浙一带的民营企业、私营企业，这些人对国际市场更为敏感。但总体而言，销售情况还是不及去年“热火朝天”的态势。

毕竟，就算是限购之后，大资金都挤到二、三线城市去投资也不太现实。在这种背景下，很多资金还是会回流商业地产。

我们的项目开盘，第一个星期就卖了15个亿，这就是一个证明，虽然和以往开盘卖50、60个亿比还是有差距，但起码说明基本的需求还在。

记者：据悉，北京望京SOHO项目开盘当天就销售了25个亿，但到现在是39个亿，速度真的放慢了？

潘石屹：我们是把节奏控制一下。

前面的25个亿销售完了后，我们把价格提高了5%，幅度是很大的。因为现在这个项目做完以后，公司在北京也没有别的项目，所以不急着卖。

记者：据悉公司还有200亿左右的资金，而此前您计划今年要完成150亿元的收购，这个目标有变吗？

潘石屹：可能还会超一点。

在房地产市场

闹互联网革命

在中国房地产界，潘石屹不是最有钱的，他的公司也不是规模最大的，但他和他的SOHO中国绝对是最吸引眼球的，如今他又玩起了新花样。

SOHO是英文Small OfficeHome Office四个单词首字母的缩写，意为“移动办公”。10年前由潘石屹第一次提出这个概念。在追求资源最大化利用的今天，SOHO提高了每一平方米房子的使用效率，让人们自行组合，工作生活更方便，此举赢得了空前的关注。而如今他告诉记者，他要掀起房地产“互联网革命”。

潘石屹于1963年10月出生在甘肃天水，从小过着贫穷的生活。1980年，他考入位于河北的石油管道学院，三年大专毕业之后，分配到了廊坊石油部管道局经济改革研究室。在那里，他的聪明和对数字天生的敏感博得了领导的赏识。

后来，办公室新来了一位女大学生，对分配给自己的桌椅十分挑剔。当潘石屹劝她凑合着用时，对方非常认真地说：“这套桌椅可能要陪我一辈子的。”听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动潘石屹：难道这一生将与这套桌椅共同度过?

1987年，潘石屹变卖了自己所有的家当，毅然辞职，揣着80元钱来到深圳。由于语言不通，饮食不适应，深圳的生活始终让潘石屹感到非常压抑。两年后的1989年，公司正好要到刚刚建省的海南设立分号，认为“不能错过历史机会”的潘主动请缨南下海南，迎来了他自认为最多姿多彩的人生阶段。

1991年，海南的经济遭受了第一次低潮，潘石屹和几个朋友成立了海南农业高科技联合开发总公司，开始炒房，淘到了第一桶金200万。

1992年，潘石屹到北京成立了北京万通[简介 最新动态]实业有限公司，开发了万通新世界广场[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]。1994年4月，潘石屹结识了在华尔街高盛银行工作，当时正在内地寻找投资对象的张欣。同年10月两人闪电结婚。1995年，夫妻俩创立了SOHO中国有限公司。

SOHO中国成立的十几年来开发了一系列项目，SOHO现代城[最新消息 价格 户型 点评]、博鳌蓝色海岸、建外SOHO、长城脚下的公社、SOHO尚都以及正在被众人关注中的朝外SOHO。

尤其是长城脚下的公社，理念之大胆，设计之前卫，在中国乃至全球更是空前，以至于好多人认为这样的房子“不是用来住的”。但是，威尼斯建筑双年展以及法国蓬皮杜中心把至高的荣誉颁给了这个项目。潘石屹对于产品设计的价值创新也得到了国际的肯定。

可是，精于成本计算的潘石屹在土地市场是却一次次“受气”，他认识到公开透明的力量。为此，他在公司要掀起一场网络生存革命。不仅要在网上租房子、卖房子，还要在网上采购公司建设项目所有的建筑材料。

“搜房、乐居上的房屋租售，有广告性质，其房子报价不确定的。”潘石屹说，价格是一个商品最核心的东西，而我们自己的网络平台就能做到“实报实销”，敢于承诺。

“我们这个价格就是这个价格，一分钱都不会差的。如果我们价格需要调整，第一秒调整就要向所有人公布，不会先让一、两个人知道。”潘石屹说。

他认为，SOHO中国一年有200亿的销售，通过网络只要节约成本1%，就是2个亿。而且，网络销售速度能快半年时间，节约销售资金的利息也会上亿。

与保守的人不同，潘石屹不怕业内同行拷贝他的这一想法。相反，他恰恰希望所有的房地产开发商，都利用网络平台来卖房子，那就真正是一场“革命”了。

小迈

我在民工和学生之间游荡。

@企业家智库：【由起床而划分社会阶层】五点民工，六点学生，七点蓝领，八点白领，九点商人，十点老板，十一点文人，十二点艺人……除去自由职业者，你平时都几点起床？@潘石屹@任志强

这是9月20日，潘石屹发出的一条微博。

当天，他最早的一条微博发自06:33，截至记者截稿时还在更新，粉丝数量为6659699，微博数量为9137。

细察其言，作为SOHO中国[简介 最新动态]董事长的潘石屹与网友畅谈更多的，还是生活中那件最昂贵的大事——居住。

在老潘眼里，居住的变化深刻地影响着人们的思想和价值观。

@CHFP康乐：人类从原始人类，到文明人类，最大的进步应该就是从群居到单居吧？可目前还有很多群居、蜗居甚至蚁居的人，请问潘总，让“居者有其屋”这仅仅是个梦想吗？

潘石屹：居住能改变人的生活，但这背后所有人类的进步和变化都是来自于智慧和思想，最重要的还是人。居住条件、生活条件都是我们人的思想和智慧进步后的副产品。“居者有其屋”不是梦想，一定是可以实现的。我想起圣雄·甘地的一句话，“地球上的资源可以满足人们的需要，但满足不了人们的贪婪”。

他对网络的敏感更体现于与网友交流的字里行间。

@易闻道：如今，电子商务延伸到了生活的各个角落，房子也不例外。SOHO中国引领了这次网上售房的新浪潮，越来越多的同行加入进来。潘总还会继续在网上卖房子吗？尝试几次后，您觉得网售房子究竟能给大家带来了什么好处？

潘石屹：SOHO中国已经把所有销售和出租的房子都放到了网上，任何人都可以很方便地查找这些租售信息，下一步我们马上会将公司购买土地、购买项目、采购材料设备一直到施工单位的选择都放在网络上。

而触及家庭，他一下子就变回一个普通的丈夫，一位再平常不过的父亲。

@玛莲娜_Monica：潘总，据新华网消息称：今年福布斯全球女强人榜，SOHO中国共同创始人兼首席执行官 @张欣 位列全球第48位，你作何感想，您觉得此殊荣对于提升SOHO中国的国际品牌价值有何影响？身为丈夫，您压力大吗？

潘石屹：我没有压力。我知道这个消息后，在家里只和张欣谈过一次，她说这只是个笑话。

潘石屹有两个儿子，他给他们起的名字一个是“让”，一个是“少”，他觉得这特别能反映中国人的思想态度，老子的思想少就是多，就是美。

他说，“人的精神有时候需要无我的状态，否则就很脆弱。”

小迈

潘石屹，人称老潘，甘肃天水人，身不高，体不壮，头发不浓密，但身手敏捷矫健。已过不惑之年，吃过文革苦，享过开放福，故能上能下，可屈可伸。大学毕业后做过机关干部，后辞职南下，从为别人打工到自己做老板。

1993年在北京注册北京万通[简介 最新动态]实业股份有限公司，任法人代表兼总经理，开发的万通新世界广场[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]和万通发展大厦[最新消息 价格 户型 点评]等项目，被誉为京城房地产发展史上的一个里程碑。

1995年创立北京红石实业有限公司，1996年成立项目公司北京中鸿天房[简介 最新动态]地产有限公司，开发位于国贸[简介 最新动态]桥东侧、总建筑面积48万平方米的现代城。

老潘为人谦和，笑容常在，所言所行却时常出人所料。现代城项目从开发销售至今，一直备受瞩目与争议。尤其是风格另类前卫的SOHO现代城，出现过夜间排队领号购买的热烈场面，创下了北京市销售楼盘的最高纪录，但也曾因观念相左而被业界同仁竞相“批判”。 说自己想说的话，穿自己想穿的衣，走自己想走的路，盖自己想盖的房子，这是老潘心目中的自由。

无论说话、做事还是行文，老潘天马行空，不受任何羁绊。敢说敢干敢负责任，喜欢创新，没有权威意识，这是老潘推崇的网络精神。