楼市裸奔、房价下跌才刚刚开始 怎一个降字了得

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离裸奔只差一层纱
　　□ 本刊记者 陈士新 l 文
　　楼市裸奔，全国性的房价下跌，才刚刚开始。其持续时间至少应在2年以上，尽管暂时难以确定其裸奔的速度，但并不排除快速下跌的可能性。
　　纵观整个国内楼市，降价范围正在逐步扩散，降价幅度也在一点点提升。权威统计显示，9月一、二线城市楼市成交量普遍遭遇下跌局面，在监测的30个大中城市中，有七成城市楼市成交量处于环比下降的态势。在成交量下降的同时，成交价格也出现回落迹象，9月份上海、广州、深圳等地商品住宅成交均价环比均呈现下降态势，其中上海环比下跌0.37%。
　　但正如更多购房者的亲身感受，目前的降价幅度和范围，仍然没能改变房价高企的基本状况。另一方面，开发商的降价动力依然不足，相比近一半的项目成交价下调，意味着依然有超过一半的在售项目价格依然坚挺。
　　不少业内人士预测，“十一”或许是一年中市场心理平衡的最后关口。甚至有人认为，今年楼市比2008年更糟几乎已成定局。一方面，买房人面对开发商们近期推出的诸多优惠却不为所动，365地产家居网近期进行的一项调查也表明，表示会在“金九银十”出手买房的购房者只有17.38%，超过六成的买房人都准备放弃“金九银十”。
　　而另一方面，年内最大的供应高峰正汹涌而至。开盘“日光”成了过去时，银行信贷收紧回款遥遥无期，年度销售任务只完成了个零头，而离工程款要付、各种款项要结的年底越来越近了……对于开发商来说，眼下的楼市的确到了非常严峻的时期。
　　“重要的是把房子卖出去。”面对不容乐观的市场形势，尽早入市、迅速跑量成为不少开发商目前的当务之急。然而，怎样才能打动观望的购房者、成功把房子卖出去呢？事实上，不需要耍那么多花招，最有效的就是降价出售。
　　我们来分析一下，未来一年，房地产调控转向以及货币政策转向的可能性应该为零。因为2009年的房地产调控转向，导致2009年、2010年房价狂飙，严重危害到中国经济的长期可持续发展，其危害正在显现。这些危害包括目前民间借贷的风险，以及温州老板跑路甚至跳楼事件。未来再出现政策转向，是难以想象的事情。
　　调控政策转向不可能，那么房地产资金来源就会进一步萎缩。萎缩原因主要在于银行信贷减少、信托资金信贷减少、按揭贷款资金减少、购房款首付资金减少（交易量降低所致）。另一方面，由于2009年、2010年房价高峰期间，许多开发商高价拿地，资金需求反而有所增大。如此一减一增，房地产企业资金链会极其紧张，房企并购、房企破产事件肯定会发生；不排除大型房企破产的可能。
　　中国10多年房地产的大牛市，造就一种错觉，房价永远上涨以及房企一定赚钱。未来2年，这种错觉将幻灭。房价下跌幅度将超出我们的想象力，只要调控政策不转向。
　　房企晒出开发成本，以说明房价不可能再跌，这是种幼稚的做法。谁规定房企不能亏损不能破产？放眼世界，放眼古今，没有任何一个行业永远保持赚钱；房地产行业亦如此。2009年、2010年高价拿下的土地，房价下跌肯定会让这些地块亏损。某一三线城市，排名前几的大型房企拿地楼面价700元/平米，其销售价格已降至4300元/平米；一房企高峰期拿地楼面价2000元/平，其开发成本超过4300元/平；若未来房价继续下跌，楼面价2000元/平米的地产项目，未来必然无法与市场同类产品竞争，也就必然面临亏损的境况。
　　因此，房企倒闭潮的发生，是必然的。随着温州资金链的问题不断出现，风险不断暴露，由此导致的负面影响，会通过资金链条传导至楼市，发生二手房降价抛房现象。
　　我们原本以为，此现象会快于一手房降价，但根据当前状况，两者很有可能同时发生。由于宏观政策对资金紧缩的巨大影响，一手房大幅度降价甚至提前发生。无论如何，那些可能亏损甚至破产的房企，现在已无力回天；其未来运命的种子，早就在高价拿地时种下，现在只不过是承担决策失误的后果而已。房价下跌周期已经来临！在此期间，谁先降价谁获得主动权。

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步步惊心 楼市众生相
　　□ 本刊记者 张萌 l 文

　　当下最火的电视剧是什么？《步步惊心》；当下最难的事情是什么？买房。这两件看似不相关的事情，如今因为这部电视剧的爆红，被网友“串联”起来，很多人感慨：生活远比电视剧精彩，当下买房，才叫名副其实的“步步惊心”。

　　“现在房价下跌预期已经形成，政策力度空前，追涨杀跌的心态，让不少准购房者患得患失。”中国社科院金融所曹红辉博士在接受《金融理财》记者采访时表示，真是买了房怕降价，不买房怕通胀，这种左右掂量、利弊较量让很多人疲惫不堪。

　　更令人苦恼的是，贷款少了，利率高了，可能又要加息了，这些都和房价走势一样，折磨着购房者。面对如此多的“纠结”，当下国内楼市会呈现出哪些表象与心态呢？

　　①买房派

　　稳步上涨 趁早下手

　　或许对于很多买房人来说，房子的居住功能已经被其投资属性超越。为此，在买房时，房子的升值空间成为很多购房者的首选因素。此外，在他们看来等待房子降价几乎是在做梦，而对于真正的刚需来说，买房无须计算太多，合适即可以出手。

　　采访中，在央企工作的侯先生表示，“从近十年房价来看，房价一直都在稳步上涨。2002年，我买了自己的首套房，当时房价4000元/平方米，现在却涨到30000元/平方米左右。现在后悔当初没有买下自己家对门的另一套房子。所以，我觉得买房，还是要趁早！

　　对于刚性需求的购房者而言，买房对于他们来说，量体裁衣，合适最重要。准备国庆结婚的李先生也表示，房价或降或涨，已经变得不重要。结婚肯定要考虑买房，如果租房成本和房子贷款月供差不多，凑足首付的话，买房肯定买定了。

　　②观望派

　　还未到抄底时机

　　面对严厉的楼市调控政策及大量的保障房入市，很多业内专家表示，楼市拐点已经到来，而这样的观点也不缺乏支持者。在选择购房的出手时机时，他们认为楼市“陷阱”比“机遇”可能性更大。况且，开发商还有招可寻，为此买房时机未到。

　　其中，资深媒体人孙先生表示，“楼市能否真正走出困境，目前状况还不清晰，房价还会有一定的下行空间。整个房地产市场弥漫着浓烈的观望气氛。以商品房成交量、价格及土地市场供应等各个方面情况来看，现在下手买房，的确具备一定的诱惑力。但别太急躁，还未到抄底的时机。”

　　很多观望派人士也表示，目前很多降价、优惠大多是“假摔”，而且目前楼市供应量充足，没有人来和你抢，所以不急，可以再等等看。

　　③投资派

　　通胀高企 收益为上

　　商品房的投资属性，吸引了大量投资者入市、置业。在限购政策的挤出效益之下，很多投资者同开发商一道剑走二、三线城市。其中，“不限购”成为众多开发商的宣传“利器”。

　　对此，一位从事房地产营销策划的工作人员表示，“这是很正常的事情，也符合投资的趋利性。从目前的现实情况来看，房地产行业之所以能够吸引这么多投资者，还在于目前的宏观形势。纵观整个经济市场，房地产仍然是近年来准入门槛低、收益更稳定的投资渠道。

　　尤其是，今年商业地产的投资热潮还在翻涌。对资金充裕的投资者来说，商业地产的投资收益回报也相对高昂。但是，值得注意的是，商业地产的后期运营。

　　④HOLD住派

　　实力所限，租房更好！

　　对于很多人来说，房价的下跌，也没有实力买房。一方面原因是自身的经济实力，另一方面，还有个人生活方式的选择。在此，我们将这一族群定义为“HOLD住派”。

　　一位刚毕业，进入IT企业工作的姜先生表示，“现在做文职工作，一个月工资大约2000多元，刨去房租和生活费，几乎没有什么剩余。因父母没有太多积蓄，所以买房连首付都凑不齐，只能做被动的‘HOLD住派’。”

　　由此看来，买房需量力而为，不为房价所动。关键决定于个人自身的经济实力。姜先生感叹，“不要迷信国际惯例，不要迷信收入水平，不要迷信调控措施。买房要有一个好心态，不要因为房价的波动，而影响自己的心情。”对于买房置业，国内很多专家也表示，对于年青人来说，买房并不是必行之举。

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怎一个“降”字了得
　　种种迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“降价潮”或进一步影响主城区房价。

　　□ 本刊记者 肖萍 l 文

　　在多轮楼市调控政策的叠加作用之下，多地楼市成交量的同比下跌已成定局，而成交价格也开始显露出下探趋势。

　　北京：新盘价格直下三成

　　本轮房地产调控以来，一线城市房价调整由此前的遮遮掩掩，到近期终于日渐清晰。与去年“国十条”出台前的房价高峰时相比，北京降价幅度超过30%的楼盘已不罕见。其中，通州、房山以及大兴等北京外围城区成为降价“急先锋”。

　　如位于北京市东南五环的富力又一城项目，2010年4月份时房价为28000元/平方米，如今部分户型价格已经降到了19000元/平方米左右，降价幅度超过了30%。

　　“富力又一城最早的一批房源在2005年就开始卖了，当时每平米还不到6000元。随后一路上涨到每平接近三万元。现在房价下跌后，也有一些‘买到最高点’的业主想要退房，但绝大多数没有结果。”一位知情人士向记者抱怨。

　　大幅度降价的楼盘并不鲜见。和富力又一城相距仅一公里的润枫领尚，更是将部分户型价格降到了13000元/平方米左右。该楼盘今年上半年首次开盘时，销售均价为18000元/平方米。据销售人员介绍，客户如果办VIP卡，中秋节期间购房还将有一定优惠。

　　大兴区的CAGO寓所日前推出13300元/平方米的特价房，和先前16000元/平方米的价格相比降幅明显。房山区的中粮万科长阳半岛，去年底时房价一度接近2万元/平方米，如今部分优惠户型价格降到了15000元/平方米左右。

　　“公司2009年在大兴拿地时，原本打算把这个项目的房价卖到每平24000元，可谁想到今年楼市是这个行情？现在只能卖到每平18000元了。”某大型房企负责人表示，现在市场观望情绪浓重，有的项目即使明显降价，销售仍然不乐观，未来不排除把一些项目推迟开盘。

　　种种迹象表明，随着房地产宏观调控政策的效果进一步显现，北京楼市库存量将不断攀升，远郊地区引爆的“降价潮”或进一步影响主城区房价。

　　据北京中原地产对市场上报价房源的统计，9月北京二手房房源报价出现明显的变化，各区县的二手房报价均出现明显松动，通州区的报价指数平均下调幅度达4.46%，海淀、朝阳等区域的房价报价指数下调幅度均超过1.5%。

　　北京市西城区长椿街的一名房地产中介人员老王告诉记者，下半年以来，主城区内二手房的挂牌价虚高现象明显减少，议价空间进一步加大。“现在的价格确实是降了点，二环以内也有松动，但标价降得并不多，只是议价空间变大了，现在好多都有10%到15%的降幅。不过要命的是，就算降价了也没人买，可以说是有价无市。很多人觉得降得还不够，不降到相对满意就绝不出手。”

　　老王表示，最近的销量很不乐观。“如果房子本身的质量不好或房龄太老，地段再好也没用。我有个客户的房子不到80平方米，位置很好，自年初挂350万元以来长期无人问津。后来因为着急出国，一连降了4次价，现在标价不到300万元，还是卖不出去。好多买家上门看了后都说房子老，现在限购这么严，怕将来换房麻烦。”

　　老王表示，现在买家相当挑剔，提出绿化不好、噪音太大等理由。例如，一套总价400万元的房子，买家一上来就砍个七八十万元，也不怕房主一口回绝。

　　上海：跌盘跌幅均扩大

　　9月30日是“金九”最后一天，上海不少开发商没有想到这个月“居然会这么惨”。

　　上海同策咨询机构统计显示，截至9月29日，9月商品住宅成交量只有42万平方米，而8月份的成交量则为54万平方米。不出意外的话，9月的销售业绩显然将低于8月份，极有可能创造近几年来最惨淡的纪录。同时，该市库存从月初的不足800万平方米，已跃升至878万平方米。

　　在这样的大背景下，不少开发商都扛不住了，纷纷开始降价促销。中房信统计监测发现，包括美岸栖庭、虹桥一号、朗诗绿岛在内的多个楼盘，9月的成交价格较前期下调近20%。

　　根据中房信的监测，上海宝山区美岸栖庭在8月份成交的5套房源，均价为25108元/平方米，其9月份开出的新房源单价直降近6000元，为19523元/平方米，降幅高达22%，相当于7.8折销售。宝山区另一楼盘美兰湖的朗诗绿岛在去年年底时，公寓房价冲高至21000元/平方米，9月份销售单价仅有17335元，降幅17%。

　　此外，闵行华漕的虹桥一号在去年10月份的成交均价高达22437元，而今年房价一路下滑，至9月份成交均价只有18290元，降幅高达18%。嘉定新城也有一楼盘的成交均价较今年5月份下调了19%。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，接近20%的成交价下调幅度，可以说近年罕见。目前的行情有接近2008年时的趋势，房价的短期下跌已经非常明显。此前，网易房产上海站进行的一轮百盘调查统计显示，目前上海商品住宅成交价格下跌的项目已占到总量的34%。

　　广深：价格降幅有限

　　较之于上海，今年广州与深圳的“金九”也丝毫不容乐观。

　　网易房产监控阳光家缘数据显示，9月份（9月1日至28日）广州十区二市一手房成交量为5646套，虽然较8月同期的5486套略微上升2.9%，但与去年同期11111套的成交量相比，下降幅度高达49.2%，将近五成。其中，中心六区成交量跌幅尤为明显：9月中心六区成交套数仅为1004套，环比上月的1488套下降32.5%，同比去年的3947套则大降74.6%。

　　从均价来看，9月份全市网签成交均价为11877元/平方米，较8月份的12443元/平方米略微下降4.5%。从区域来看，中心六区一直稳守1.8万元/平方米的均价，8、9月份中心六区成交均价分别为18572元/平方米和18441元/平方米。而新四区以及从化、增城两市均价变化则较大，8、9月份均价分别为7881元/平方米和8380元/平方米，其中差价接近500元/平方米，上涨幅度为6.3%。

　　9月份，深圳共成交2009套新建商品住房，环比下跌19.86%，成交面积16.26万平方米，环比下跌20.40%；每平方米成交均价依然维持在两万元之上，达20028元，环比小幅下滑1.82%。新建商品住房中，90平方米以下商品住房成交1755套，成交面积为12.20万平方米，成交均价为每平方米17619元。

　　纵观楼市运行轨迹，通常是“金九不再，银十难现”。专家指出，在没有任何外界力量打破这种趋势的前提下，楼市下跌的节奏势必会加速，价格拐点也将进一步确立。

　　就深圳市场而言，市场的观望情绪依然浓厚，不少首次置业的市民也是更加趋向谨慎，他们期望房价在未来能够有一个比较大的降幅；进入年底，开发商面对年末报表压力，必定将手上项目大量推出作最后冲刺，市场也会出现供大于求的局面，深圳楼市将接受新一轮考验。

　　二三线：假摔或成真降

　　随着调控力度持续加码，新房促销折扣的力度越来越大，北、上、广、深等城市的新房价格开始明显低于二手房的房价，而且这种倒挂的趋势还有向二三线城市蔓延的迹象。

　　9月4日，位于杭州下沙的酒店式公寓项目保利湾天地开盘，其8900元/平方米的均价相比同区域价格直降4000元，528套房源在几乎一抢而空。该项目也成为杭州楼市进入2011年后开盘当天预定量最高的楼盘。

　　而几乎就在同一时间，保利湾天地的附近另一楼盘世茂首府也传出开盘降价消息。开盘3号楼以130平方米和160平方米户型为主，起价为7800元/平方米，均价10200元/平方米，平均降幅达2000多元。

　　多位专家认为，此次保利湾天地和世茂首府降价具有标杆意义，是整个房地产行业在调控作用下进入新阶段的标志。年初限购、限贷以来，房地产行业经历了成交量萎缩——房价微升、平稳、隐形降价三个阶段，现在进入了直接降价、大幅降价、“以价换量”的新阶段。

　　杭州两楼盘“深度降价”，降幅达30%以上，并不是孤立的个案，而是整个二三线楼市走势的体现。如宁波，仅从表面单价看，现在一些新盘已经比旁边的二手房要便宜10%-20%。

　　业内人士透露，而这种新旧房价背离现象曾在2008年全国范围内出现。如果倒挂现象持续一段时间，随着一手房价格的持续下调，高位二手房将进入有价无市的状态，一旦二手房被迫下调售价，整体楼市价格的下降通道也将随之展开。“在某些区域，这将意味着这个城市整体的房价在今年第四季度年将呈现一个明显下降的趋势。”

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三大推手左右房价走势
　　限购令出台后市场中投资投机需求基本已被迫离场，同时严厉限购下改善型需求亦被误伤，市场有效需求可以说达到历史上最低谷。

　　□ 周海鹏 l 文

　　随着“金九”变成“铁九”，市场房价下跌预期愈发强烈。《金融理财》认为，之前一直助推房价上涨的三大推手(信贷、需求、地价)由于受政策打压而被抑制，只要政策不出现松动，至少两年内房价下跌仍是大势所趋。至于下跌的幅度，全国范围内不排除有楼盘让利20%，甚至30%的可能。

　　首先分析信贷方面，今年来银监会三番五次警示房地产开发贷风险，要求各银行严格把控对房企贷款。房企资金来源遭受空前挑战。此前易居研究院发布的报告也印证了这点，报告显示今年上半年房企自筹资金比例已超过了40%，银行贷款的不顺畅会使部分房企考虑以价换量。

　　其次从地价来看，地价一直被认为是推高房价的第一元凶。然而进入2011年以后，很多城市宅地成交普遍不理想，地价也随之下落。在缺钱的情况下房企谨慎拿地，地价的下滑将使未来房价控制在一个合理范围之内。

　　最后就是需求，限购令出台后市场中投资投机需求基本已被迫离场，同时严厉限购下改善型需求亦被误伤，市场有效需求可以说达到历史上最低谷。不仅如此，由于从去年开始，我国一直处于高度通胀期，央行连续的提高存款准备金及加息，使刚需购房者贷款难度及贷款成本大幅度提高，部分银行放款期甚至达到了3个月。这种情况的发展结果将是，市场向买方市场变化。这背后的原因何在？

　　第一，消化既有存货需2年以上。首先，在经过持续多日的成交大幅下降之后，几乎全国性市场的新房存货大幅攀升。数据显示，在一线城市，截至目前的去库存时间一般需要一年以上，甚至到2年左右。其次，市场信息很不透明，统计数据也往往难以真实反映出市场的实际情况，一些持有待销存货者由于各种原因而不愿意承认或完全公开所有的存货量，因此，市场的实际存货可能比公布的数据还要高出不少。再次，一些人在计算去存货时间时，往往以历史同期的销售量或去库存速度来做参数，这种参数并没有现实意义。

　　第二，滞销的新房增量延长去库存时间。伴随待销存货越积越多的是，各地市场还将有新项目开工、新盘陆续推出上市。事实上，在目前的存货基础上不再增加新的存货，几乎是不可能的。在如今房价已经下降或松动的情况下，开发商或土地持有者如果继续囤地或捂地不开发，就意味着可能将承受损失。因此，接下来，往往会有新的土地开工建设，新的楼盘陆续开盘上市销售，形成新增房源。

　　第三，入市二手房房源也会分抢市场。投资投机者手中握有大量房源，可随时抛向市场套利。将来二手房房源可能成规模性地陆续抛向市场。这自然会增加市场供应总量，而需求总量如果不能及时增加，相反可能萎缩，哪怕不变，其结果就会进一步改变供求形势，加大市场供大于求的压力。

　　同样，将来陆续抛向市场的可售二手房房源，也会与可售新房存货乃至未来新房增量分抢市场。从而进一步延长房地产市场整体去存货的时间。

　　第四，二三线城市供大于求情况或更严重。相比一线城市市场，多数二三线城市市场或更严重，或需要更长的时间才能消化待售商品房总量。这主要是因为，当房地产市场经历过持续高热、房价持续快速大幅上涨之后，步入向下调整通道后，在自身消化房地产泡沫的能力、去库存的能力、消化待售商品房总量的能力等方面，笔者认为，二三线城市及更低级别的城市市场，往往不如一线城市市场强。这就是说，一些二三线城市，将来消化本轮调整周期所产生的滞销或过剩的新房房源和待售二手房的时间，会比一线城市更长。

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该预防可能带来的哪些风险
　　作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了投资功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。

　　□ 本刊记者 张萌 l 文

　　国内房价迟早会有一次较大的调整，而且调整已近在眼前。然而，考验政府“调控艺术”的是，住房货币化以来，我国还没有经历过一个较长时间的房价回调周期，那么应如何预防房价下降带来的风险？

　　很显然，一线城市住房投资造就无数财富神话终于到了曲终人散之时，获利空间开始消失，对于以投资为目的的购房者无疑是一个极大利空。因此，在房价回调周期，商业银行应高度警惕投资者的断供风险。

　　较之于获利空间趋窄，投资者更大的风险在于越来越难以套现。尤其是一线城市房价形成不可逆转的回调趋势后，成交量更加难以反弹，很有可能会有大量投资者被套。即使房价下跌幅度不大，仍有一定的套利空间，但是成交量的萎缩却使许多投资者难以套现。比如，在2008年下半年一线城市房价的短暂回调中，在深圳等地就出现了不少断供的个案。

　　中投证券分析师李少明认为，当前房价短期普跌已成趋势，小幅降价只会使短期看跌预期进一步强化，成交量进一步萎缩。而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期，吸引购房者入市，刺激成交量回升。与回款压力加大、资金链条紧绷的开发商相比，二手房业主尽管不急于出售，但是随着越来越多的新盘跳水降价促销，唯开发商马首是瞻的二手房业主也会相应地调整自己的预期。

　　在曾经亢奋的、空前一致的房价上涨预期中，许多投资者并非利用自有资金，而是通过银行信贷杠杆甚至借民间高利贷入市，背负着沉重的债务负担。如今，调控政策对曾经自我膨胀、泡沫化的住房“投资属性”釜底抽薪，实质性降价的来临使投资者眼里房价只涨不跌、投资炒房一本万利的认知开始动摇。在入市时就怀着“赌一把”心态的投资者很可能会同样选择非理性方式退市，断供现象从而会死灰复燃。

　　此外，二三线城市房价的迅猛上涨势头也引发业界担忧。尽管从城镇化加速推进、大量农村人口入城的角度看，二三线城市房价上涨是一个长期趋势，但是如果过热的投资性需求充斥楼市，房价过快上涨，势必会重蹈一线城市覆辙积攒大量泡沫，透支楼市未来的发展能力。

　　当前，投资性需求以及房企的开发重点正在向二三线城市加速转移，为避免投机性泡沫过多而积重难返，地方政府也应未雨绸缪，通过限购培育居民理性的消费观念，抑制投资投机性需求。

　　但是，在住建部出台新增限购城市建议标准以后，出于房地产开发带动投资的考虑以及对于土地财政的依赖，许多地方政府推进积极性并不高，甚至出现了以限价等手段规避限购、博弈调控政策的情况。然而一个不争的事实是，在当前小企业盈利空间趋窄、部分产业利润率下滑的背景下，二三线城市房价的过快上涨势必还会形成投资洼地，吸引实体经济中的资金向这里聚集，对这些城市的整体经济发展结构也不利。

　　一线城市的房价暴涨周期给我们一个深刻教训。作为一项生活必需品，住房应按其使用价值定价，但是，一旦被赋予了投资功能，尤其是当掌握市场话语权、定价权的利益群体力量过大时，住房就会成为不折不扣只涨不跌的商品。而且与股票、黄金不同的是，住房既是一项实物资产，又有无数的潜在刚性需求作为支撑，就具备了更多只涨不跌的理由。

　　过去几年火爆的住房投资氛围中，既有开发商不断推出天价房赚取暴利，又有投资者兴风作浪制造套利空间，更有中介人员推波助澜扭曲市场信息，背后还有一批专家在舆论上造势。投资性阵营过为庞大，导致一线城市房价陷入屡调屡涨的怪圈，每次调控都会引来房价报复性上涨。

　　事实上，房市的调整是一个中期过程，更是货币政策恢复正常化的衍生结果。逆市炒房，比逆市炒股票要难得多。中国缓慢的货币政策正常化，在某种程度上是一个温水煮青蛙的过程。中国房地产市场其实与其他国家没有太大的不同，除了资金环境相对封闭外，最大的不同是负利率现象逼迫银行储蓄搬家，货币政策已连续扩张了8年，2011年仅是紧缩的开始。

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如何做一个理性的购房人
　　对于刚性需求，现在就应看房，遇到促销后性价比高的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于投资性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。

　　□ 周海鹏 l 文

　　楼市秋凉，是否意味着立即将迎来最佳的购房时点呢？如果是，看房淘房，究竟有哪些实用的攻略呢？反之则亦然。

　　入市时点的抉择

　　在投资市场中，流行“买涨不买跌”的说法。这一现象确实存在，但绝对不是真理。如果这一规律颠扑不破，那么资产价格或者一直涨，或者一直跌——大家知道这是不可能的。不管股票、外汇、黄金、房产，其价格都会出现波动，只是波幅大小有别、调整周期长短不同。

　　与股票不同，楼市当中存在刚性需求，不管价格涨跌，总有人需要买房自住。价格下跌之后，不同购房人的反应也是不同的。中低端需求群体，对价格很敏感，价格下跌10-15%就会有人冲进去捡便宜，反正总归是要买的；高端需求群体，对价格不敏感，下跌10%几乎无影响，限购限贷倒是影响显著，对他们来说心理预期最重要，如果认为房价将要重新上涨，则限购绝非不可逾越之天堑，因为可以通过各种手段进行规避，比如办假离婚、以公司名义、以亲友名字购房等。

　　那么，何时可以入市？这个问题太复杂，不可能有统一答案，因为每个人的家庭情况、购房目的都有差异。就房地产市场大势而言，调整尚未结束，房价会有所回落，但就某个具体的人购买某个具体的楼盘而言，很难判断最佳入市时点，或许现在就是，或许待来年。

　　《金融理财》认为，对于刚性需求（首次置业者），现在就应看房，遇到促销后性价比高的楼盘就可下手；对于改善需求，应开始关注市场，未来半年可考虑入市；对于投资性需求，不妨耐心等待市场复苏的到来。

　　做实自己的判断

　　那么，对于购房者而言，时下我们又应该有哪些作为呢？

　　其一，试探房价反应，确定房价走势。在楼市调控期间还有着强烈购房欲望和需求的人，大多属于经济条件不太好的刚需阶层，房价是他们最为关注的问题。有钱人早就解决了房子问题，房价对他们的购房规划影响不大；没钱人反正是买不起，所以还盼着房价再往下跌或者政府提供保障房。

　　在限购令大规模铺开的情况下，楼市的实际潜在购买力下降迅速，为了争夺这为数不多的购房者，各家房企都会或明或暗的进行降价销售，这个时候购房者去咨询的话，就可以大概的知道当下的真实房价水平。购房者只要表现出足够的买房诚意，那么获得真实报价的可能性还是较大的，当然这个过程还是需要一定技巧的：购房者既要表现出购房欲望和诚意，但是又不能轻易上钩下单，把售楼员吊着，那么对方就会反过来失去阵地战的优势，这样就可以更好的试探房价反应，看出房价走势的一些端倪。

　　其二：考察市场反应，体验楼市气候。现在楼市进入深度博弈时刻，在这个敏感关键时期，如果看房的人多，有楼市回暖的迹象，那么开发商过冬的底气又会增强不少；如果看房的人少，到处都是一片冷清迹象，那么开发商终究也会开始慌张。

　　要想知道楼市的气候到底怎么样，购房者必须通过购房时的现场观察来体验。如果看房的购房者多，并且购房的欲望很强烈的话，那么楼市演绎一个小回暖的可能性还是有的，这样的情况下房价并不会下降，不是购房的好时机；如果看房的购房者少，而且大都持观望状态的话，那么楼市可能就会继续冷下去，房价下跌的概率就会更大，出现了真正低价优质的房源，就可以考虑出手了。

　　其三：解析优惠政策，看清促销手段。楼市低潮期，房企会推出各种层出不穷的优惠政策和促销手段，让购房者看起来眼花缭乱，不知道如何选择才是最划算的。购房者不妨多跑跑几个楼盘的售楼处，问问自己关心的几个问题，并且收集一些这样的资料。白天跑楼盘，晚上在家里研究这些资料，看看哪些促销和优惠是真正对购房者有益的，哪些只是华而不实的噱头。

　　比如说有些楼盘虽然优惠幅度较大，但是房源质量不好或者附加有苛刻购房条件，就得谨慎考虑；比如说有些楼盘项目以送车送黄金之类的作为促销，但是房价要高出周边项目一大截，那样也是一种变相的忽悠……只有多跑跑，多看看。多研究研究，这样购房者才能真正看清开发商的花招和手段，从而能够很快辨别出那些是真实的促销，那些是虚假的促销。

　　通过上述几点就可以综合判断出是否是比较好的购房时机。购房者在这个时候既不要慌乱，更不要被开发商给迷惑，要在认真调查的基础上坚定自己的判断，做一个理性的购房者。

　　挑选远郊优质房

　　对被调控的一线城市的楼市而言，市区中心的房源因为区位优势，抗跌性较强，但是在楼市泡沫下成长起来的郊区楼市，就没有那么幸运了，一旦楼市开始走向低谷，那么首先跌价的就是这些郊区房产。面对着价格开始下跌的郊区房源，购房者如何在这些房源中挑选心仪的好房子呢？

　　首先，购房者若打算在某一区域购房，那就先做一些功课：收集这一区域的小区过去几年中的成交价格资料，以及周边房源的目前的大致房源售价，有了这些资料，才可以判断是否真的降价了。

　　即使降价了，也要看降价的幅度是否达到了一个相对合理的标准，比如说某楼盘售价高出周边楼盘几千元每平米，而所谓的降价才降几百元每平米，那跟没降有什么区别。对普通购房者来说，房价永远是需要摆在第一位来考虑的，即使挑远郊房产，也必须先慎重考察房产价格。

　　其次，在不少情况下，开发商推向市场的降价房源都是一些尾盘、剩盘，这些房源都会有些小小的缺陷，毕竟是被人挑剩下的，或者是户型不太好、或者是楼层和朝向不太好等等，这是购房者需要认真考虑的问题。

　　此外近年来，房产的质量问题多多，在正式购房之时一定要请专业人士进行验房，有质量问题的先解决质量问题，然后再买，不然的话，买一套都是问题的房子会很郁闷。在降价房源当中，有不少房源都被开发商设定了比较苛刻的附加购房条件，比如说要求一次性全款支付等，购房者对于这些可能的情况都要问清楚，谨慎考虑再做决定。

　　最后，尽量购买现房，不要购买期房，毕竟当下楼市的波动风险太大，购买期房很容易遭遇到一些风险：房价风险，楼市房价波动这么大，期房交房的时候都是一两年之后甚至更长，到时候即使房价跌了，购房者也因为签了期房购买合同，交了部分购房款，只能按合同规定购买高价房，不然的话交的钱就泡汤了；质量风险，期房在售楼的时候可能还只是一张规划图和户型图，或者还是一片乱糟糟的工地，根本没有对应的实体房产在那里，所以也无法验证质量，收房时遇到质量问题的可能性很大；楼市崩盘危险，就如同温州目前愈演愈烈的高利贷债务危机一样，楼市崩盘的危险并不是没有，一旦楼市崩盘，开发商收了钱之后跑路，这些交了钱购买期房的人就会损失惨重。