恒隆把皇城和济南两家店硬件建得那么好是为了什么？？

山田电机

新玛特+兴隆大家庭

说实话，皇城搞成这样，真是挺丢脸的
chengguo 发表于 2012-7-20 19:52

   新玛特有一定的消费者但是不多，兴隆还是中街老大正常，移动存话费给购物卡 新玛特和大家庭的100%的人都选的大家庭

Giordano

回复 30# pyqok

是啊，港匯99，恒隆01，確已走過十多個年頭。選對了城市、地段，再做好硬件，軟件上逐步調整，配合城市發展，只會越來越好。
而隨著城市發展，強勁的後來者亦會相繼出現，較好的硬件才能應對未來激烈競爭。

chengguo

调整最起码得五六年的时间.不要看眼前.十年后再来看.
就像股票一样.回头看十年前我买的股票如果一直留着不 ...
pyqok 发表于 2012-7-20 23:12

20年前的上海和现在的沈阳完全不同。大环境彻底不一样。皇城是赔的起5,6年，恒隆是有钱，赔得起不代表项目的不失败。

Giordano

回复 33# chengguo

2011年有1.6億的租金收入，應該不用賠錢的。現在港匯班子接手，值得看看半年後有否改善。

Giordano

「恒隆的经验明显领先于国内的绝大多数开发商和商业运营商，但这并不意味着，恒隆在向“二三线”进发的征程可以避免成长的烦恼。

    据恒隆地产助理董事王裕强透露，初来乍到的恒隆在4年前就已经分别拜访了济南的商业巨头。“我们希望建立好合作关系。恒隆是做商业补充，错位发展，而不是恶性竞争。”

    向来个性强势的陈启宗也曾表示，“谁也不敢说第一次进去就会成功。不一定会很熟悉商业环境，我们会慢慢学，并随着市场进行调整。”

    这并非自谦，“大牌”如恒隆，其济南项目在招商过程中也曾受挫。恒隆坦言，“济南恒隆广场在招商过程中，感受到困难和吃力，很多品牌对二线城市市场比较没有信心。”

    据悉，去年正式营业的济南恒隆广场，在开业之时已有接近359家商户进驻，其中，超半数为国际时尚品牌，且40%以上为首次进驻济南。一个不容回避的事实则是，追求高额利润的国际品牌对济南市场的购买力仍旧心怀担忧。

    “还有一些大品牌不敢来，因为不认识济南，看都不来看。”陈启宗期许地说，“再过2到3年，济南恒隆广场的第一个租约期满后，会有改变，会有更多大品牌被吸引。”

    相比之下，先于济南项目面市的沈阳皇城恒隆广场，开业之时的状况更显得差强人意。“所有的恒隆广场硬性要求百分百的开业率，既要把品牌塞满，又得做出一定形象，因此造成高低端混杂，品牌组合做得不好，品牌之间的差距比较大。”塔伯曼华夏柏欣研策部执行董事邓俊文谈道，“开业的状况会稍微弱点，不过未来还有的调整。”

    为了切合各城市消费群体的需求，恒隆的内地开发战略已悄然调整为两条腿走路——“分别走高端和顶尖两条产品线，同时运行效果会比较理想。”沈阳皇城恒隆广场的定位相当于上海的港汇恒隆广场，而2012年即将开业的市府恒隆广场，定位则等同上海的恒隆广场。

    据了解，沈阳皇城恒隆广场中，国际时尚品牌在整个业态里占三四成，还有六七成的品牌是当地或者东北区域消费者熟知的品牌。

    “道理很简单，现在还是处于客户的培养期，肯定要面向更广泛的客群。培育期内人流决定消费，先把人流量提升上来，这是培育期的阶段性目标。在此目标基础上，逐步通过品牌和业态更替，完成商场档次和利润率的拉升。因此现在的一些品牌情况，可能和五年后的完全不同。”」

資料來源： http://www.xindichan.com.cn/article_17349.html

boblisa

听说济南恒隆会在2013年到2014年之间提档，看看能引进什么品牌吧。
个人觉得济南店硬件要比皇城店好一些。

Giordano

回复 36# boblisa

我倒較喜歡皇城的，名字和建築都氣勢磅礡，總令人記起瀋陽作為昔日皇城的歷史。濟南的建築則相對親民一點，但位置上明顯比皇城要好，和市府恒隆的位置不惶多讓，一個在泉城廣場旁，一個在市府廣場側，都是絕對的市中心。建成後，看來都是極具份量的地標建築。

以三年租約計，明年和後年確是皇城和濟南首個全面調整，希望有改善吧。

Giordano

2011年年初，港汇广场正式更名为港汇恒隆广场。就此整个徐家汇商圈层次得到迅速提升。数十个国际一线品牌Burberry、Kenzo、EMPORIOARMANI、THOMASPINK、Bliss等依次进驻港汇，2010年营业额30多亿，仅次于南京西路恒隆广场。众多光环围绕下的港汇究竟是如何从"港太之争"的阴影中走出？港汇恒隆广场今后如何打造奢华经典，年轻时尚？2014年营业额翻一番的计划能否实现？我们带着疑问采访到了港汇恒隆广场高级经理徐蓉。


《壹报通商业地产周刊》：港汇恒隆广场开业初期名为港汇广场，日前正式更名为港汇恒隆广场。请您谈谈开业初期的港汇在品牌规模，客流量，主力门店与目前成熟期的港汇有何区别？

    徐蓉：港汇广场是1999年12月28日开业，当年的"港太之争"令港汇招商面临品牌资源少，品牌层次参差不齐，多以江浙等地品牌为主。另外，港汇的数十万体量虽能为众多商家提供大面积的展示租位，但当时所限商家品牌并无此能力接纳。故此，在港汇开业初期只有90%左右的入驻率。即使是这样，我们也推出了自己的特色主力店——运动城，为港汇积聚了不少人气，在当时业内也算一个新的起步。除此之外，作为主力店的还有"富安百货"，位于2F、3F、4F，共计12000平米左右地面积。那时港汇虽处商圈中心，地铁沿线的黄金地段。但客流量却无法与周边百货业相抗衡。直到2003年，港汇经过了培育期，开始慢慢地调整市场定位及品牌进驻层次，各业态的品牌开始撤换和增加。越来越多的国际国内知名品牌进驻港汇及电影院的入驻，都为港汇积聚了越来越多的人气。目前港汇的日均客流量大约在18万人次，节假日、双休日的高峰值能达到26万人次。华润万家旗下的ole高端超市、永华电影城、金数码、苏浙汇、鼎泰丰及国际一线品牌阿玛尼、DKNY、DIESEL等都是我们的主力店。年底我们还有3家一线品牌开门营业，另外数家国际品牌也正在联络中。


《壹报通商业地产周刊》：港汇从开业初期到现在大致经过几次业态调整？每次的业态调整是否都有规律可循？目前港汇的业态调整主要集中在哪些业态及品牌？在调整品牌地选择上又有哪些考量？

    徐蓉：港汇广场上一次的大范围调整在2008年。每一次品牌的调整都经过市场考察，在了解消费者需求后逐步进行。由之前国内江浙品牌逐步转为国内大牌乃至国际大牌，并且及时招募当前市场最流行最热门的一些品牌。如ZARA、Eland、LAUREN VIDAL、OLIVE des OLIVE等。现在二楼的服饰品牌之前在一楼营业，经过市场考察及消费者认同稳固后，我们将其迁至二楼。新进的服装大牌依然在一楼进行培育，租约到期后再进行调整。被市场淘汰的品牌也将会被我们淘汰。如此循环往复，留下的品牌都是受消费者认同青睐的品牌。鼎泰丰及苏浙汇的入驻使港汇就餐的人士再提高一个层次。调整之前，近1000平米的餐饮场地年营业额仅为千万左右，鼎泰丰入驻后仅开张三个月，400平米的营业场所营业额平均400万元/月，坪效大幅度提高。高端超市ole地加入取代了之前的华联超市，大量的进口商品吸引并留住了大批的企业高管及国外友人。从去年8月30日开业至今，营业额稳中有升，改变了消费群体，也提升了坪效。4F的美林小厨以DIY美食点心的创意带给消费者新颖的感受。我们不断地将最新的元素，最新的潮流，最hot的消费理念注入港汇广场，打造家庭式消费的Shopping Mall，满足不同层次的消费群体是港汇未来的目标。下一步我们计划将美容美发业态迁移到办公裙房，楼上的餐饮品牌则慢慢转向高端市场，对于奢侈品牌的补缺将势在必行，而高端的音响电子方面也会是我们今后调整计划之一。我们选择品牌的同时，品牌也在选择我们。新品牌的引进，我们首先会分析自身的状态是否合适？其次，调查该品牌的业绩，消费者的认知度，代理商的实力，能为我们带来品牌附加值及品牌的可持续发展情况等都是我们需要考量的范围。


《壹报通商业地产周刊》：品牌进驻港汇后一般需要多长时间的回报期？是否每个品牌入驻港汇后都能取得很好地收益？港汇的中庭活动对品牌的营业额是否能起到拉升作用？


    徐蓉：港汇广场目前共计有500个左右的品牌入驻。装修期则需要根据每个品牌承租的面积不同来决定时间的长短。一般面积越大，所需的装修期相应会长一些。而国际品牌因为其品牌制作流程，布货及装修所需的前期设计等需要的装修时间较国内品牌会有所增加。如LV，其品牌的制作流程所耗时间会影响该品牌的布货情况，所以装修期的延长也是情有可原。至于品牌入驻后的回报期，每个品牌都不尽相同。例如鼎泰丰，装修期有6个多月的时间。但开张2个月后就已经开始有收益，并且收益稳步攀升。至于进驻港汇后的品牌都能获得收益，这个并不尽然。曾经有个意大利品牌入驻港汇，至合约期满也未取得良好收益。究其根本原因是该品牌的运营商不愿意在国内投入宣传成本，而代理商也不愿意自己掏钱进行宣传。在国内品牌竞争如此激烈的情况，没有适当的宣传就没有客源。作为物业方的我们，这种情况也不是我们愿意看到的。所以在后期我们进行品牌调整时不仅仅看其市场的营业额，也会注意调查该品牌的运营商及代理商的实力。我们每周基本有3次-4次的中庭活动，对整个购物中心的客流量都有一定拉升作用。但并不能对每一个品牌的营业额都有促进作用。


《壹报通商业地产周刊》：港汇在今年上半年正式更名为"港汇恒隆广场"，这是否表示港汇广场未来致力于打造奢侈品的积聚地？

    徐蓉：港汇这次改名实际上推动了徐家汇商圈的升级换代。一楼整体定位为"世界级名品荟萃区"，数十个国际大牌将积聚在此。但这不能表明港汇就此放弃中端市场，就港汇如此大体量的Shopping Mall来说那样做并不明智。港汇将致力于打造"家庭式消费"的综合Shopping Mall，孩子有自己的乐园，父母有适合自己需要选择的品牌。经济稳定时，消费者可以多花钱享受名品带来的奢华。不稳定时，品质高的中端产品也能带动消费。经过实践证明，组合式地混搭业态品牌的生命力最强。我们选择每个层次中最强的品牌，组合成最适合广大消费者的品牌组合。强强联手，互为补充，打造三赢格局。所以港汇恒隆广场今后的目标就是：奢华经典，年轻时尚。2010年港汇的营业额是30多亿，在上海Shopping Mall业内排名第二。我们目标计划是2014年营业额能翻一番，当然这也需要后期整体运营上的调整及配合。