地产四龙头年中存货近2900亿元 降价压力凸显

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网易财经8月10日讯 9日晚间，万科（000002）、金地集团、保利地产三大房地产巨头发布中期业绩报告，自此，A股传统地产四大龙头企业“万保招金”的中报全部亮相。报告显示，四大巨头业绩普遍大增，但受调控政策的影响，业绩出现两极分化态势，且上半年存货总计将近2900亿元，下半年降价压力凸显。

网易财经发现，楼市调控使得地产行业的格局正在发生变化，传统的地产企业龙头风头渐渐被后起之秀盖过。

以恒大为例，其在二三线城市地产布局暗合政策调控方向，同时采取了灵活的销售策略，取得了较好的效果。7月份实现单月合约销售额50.8亿元，销售面积与销售额环比双涨的成绩，也跑赢了当月“环比双降”的万科。

业绩大增难掩惨淡前景

单从中期利润的同比增幅来看，“万保招金”都取得了不错的成绩。万科上半年实现净利润28.1亿元，同比增长11.4%；保利地产上半年实现净利润16.27亿元，同比增16.5%；招商地产上半年净利润10.5亿，同比增长116%；金地集团上半年净利润达12.27亿元，同比增327.02%。

不过，如果考虑到结转滞后的因素，这样的数字就难以反映企业在今年调控后的真实状况。以金地为例，其上半年销售面积48.29万平方米，销售金额53.76亿元，分别较上年同期减少43%和37%，仅完成了全年销售目标的四分之一左右。其它三家在上半年也没有完成全年目标的一半。

与及时调整战略的万科、保利不同，金地与招商的项目多处于一线城市，也因此受调控的影响较大。

中银国际分析师田世欣认为，招商地产项目储备多集中在珠三角、长三角和北京等受到新政影响严重的区域，而产品类型也主要以改善型和投资型的中高端产品居多，因此随着新政效果逐渐显现，招商地产所受到的冲击也比较大。

存货居高 融资遇阻

去年下半年，在市场回暖的影响下，各大房企开始频繁拿地，而这也使得企业的经营活动产生的现金流量净额全部变成负数。

网易财经统计发现，万科上半年经营活动产生的现金流量净额为-95亿元，去年同期则为98亿元；保利上半年现金流量净额为-233亿元，去年同期则为54亿元；招商地产上半年现金流量净额为-20亿元，去年同期则为31亿元；金地上半年现金流量净额为-45亿元，去年同期则为26亿元。

当土地与在建项目支出不断增加，市场又面临调整之际，企业便不得不从各方面融资，以缓解资金紧张的情况。然而，与在海外不断融资的房企相比，这四大在内地上市的房企巨头日子比较难过。去年以来，四家企业提出高达280亿的再融资计划，但目前无一家获批，招商地产不久前更是无奈之下取消了再融资计划。此外，银行开发贷款、信托资金、海外债券等融资渠道已经都出现“融资难”的状况。

此外，四大龙头企业的存货也都在大量增加。网易财经统计发现，上半年“万保招金”四家存货分别为：1119亿元、938亿元、454亿元、339亿元，分别比去年期末增加23%、56%、12%、12%。

中原集团研究中心分析师许萌表示，今年下半年，商品房新盘将迎来供应高峰，龙头房企降价压力陡然加大。预计这一供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

下半年房价走势 高管判断存分歧

对于下半年的行业前景，各家企业的态度并不一样。

万科董事长王石近日在一个演讲会上表示，热点城市的房价有回调空间，开发商应该顺应市场趋势合理定价，不要去赌政策。王石指出，由于2009年房地产业的突然爆发，全国所有的房地产企业都赚钱，大量进行房地产的开发建设，这些企业推盘时间大多集中在今年9、10、11月份。这种情况下，房源大量增加，热点城市的房价还一直坚挺下去是不现实的。

而保利地产副总经理胡在新则认为，就一线城市而言，楼价已经差不多触底，调控对改善性需求短期内虽有抑制作用，但这部分需求仍会慢慢入市，下半年不排除行业回暖可能性。

近段时间以来，万科、保利等企业都采取了灵活的定价策略，新盘开盘价通常比市场预期低10%左右。不过，这离普通百姓的预期还比较远。市场究竟何时能转向买房市场，还是一个未知数。