消协向14房产霸王条款“开炮”

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<>沈阳市消协对商品房买卖中的不平等条款进行国内首次点评；本月内，还将点评商场、超市等行业的十条霸王条款</P>
<>　　继去年首次点评“霸王”条款取得70%的全国第一整改率后，沈阳市消协昨天又在国内首度对商品房买卖市场中的14种不平等格式条款进行了点评。据悉，曝光后将视开发商态度采取不同措施。</P>
<>　　由上百名律师组成的“315”律师团，经半年调查，汇总出商品房交易中14个方面的21个案例，并加以点评。</P>
<>　今年以来，沈阳市消协共征集不平等格式条款４６９条，其中商品房买卖中的不平等格式条款近３００条，占６３％。沈阳市消协认为，消费者对此领域的不平等格式条款已经“深恶痛绝”，希望集中火力重点突破。</P>
<>　　“315”律师团成员、辽宁四洋律师事务所的孙长江律师举例说，一名沈阳市民要求以自己的孩子名义购买商品房，遭到了开发商的拒绝。开发商剥夺了一个人与生俱来的权利。</P>
<>　　与上次点评邮政、物业等行业不同的是，此次点评隐匿了所有案例所涉及的开发商称谓。知情者说，这是为给当事方一段反思时间，不造成太大压力。</P>
<>　　昨日记者采访的数家知情房地产商，均沉默不答或表示不便表态。</P>
<>　　沈阳市消协秘书长韩晓言对与会的数十位记者说：“你们都对侵权深恶痛绝，是勇敢维权还是忍气吞声自认倒霉？”数年前，沈阳80%的消费者受调查时选择自认倒霉。据悉，主动维权的比例在缓慢上升。</P>
<>　　至今，2004年沈阳市十大“霸王条款”中，仅剩沈阳客运集团没有承认公交IC卡余额条款涉及不平等格式。近期，沈阳市消协在向辽宁省人大汇报工作时，认为仍有部分单位沿袭旧的行业体制，推脱应负责任，“这是很可怕的事情”。
　本月内，作为第二次点评的继续，沈阳市还将对商场、超市、健身房、洗浴中心、农资、保险、运输等行业的10条霸王条款进行点评。</P>
<>　　之解读 看看这些条款咋“下套”的</P>
<P>　　1.够18岁才能买房子</P>
<P>　　个案：“如买受人以个人名义购买时，必须年满十八岁”。</P>
<P>　　点评：此条款限制了消费者法定权利。一个人自出生之时起就有获得财产的权利能力，任何人不能剥夺，可是，该认购书却剥夺了不到18岁未成年人的权利能力。</P>
<P>　　2.自家的外墙，自个儿说了不算</P>
<P>　　个案：“该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人”。</P>
<P>　　点评：屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有。开发商强行占有侵害了消费者的权益。要在此安装广告牌就必须要经过业主委员会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。</P>
<P>　　3.高考期间停工缓几天交房就得缓几天</P>
<P>　　个案：某房地产公司与买受人签订的《商品房买卖补充协议》中规定：“因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任。不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房”。</P>
<P>　　点评：高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。</P>
<P>　　4.我赔一块你得赔三百</P>
<P>　　个案：“如乙方（买受人）违约，按百分之三支付违约金；如甲方（开发商）违约，按万分之一支付违约金”。</P>
<P>　　点评：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。开发商和消费者的地位是不平等的。</P>
<P>　　5.房子的模样政府最后说了算</P>
<P>　　个案：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼盘模型、售楼书或其他载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”</P>
<P>　　点评：此条款为开发商进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任，而且容易激化消费者与政府的矛盾。
　6.定金，预付款一块交</P>
<P>　　个案：“买受人应在签订本合同之日起十日内向出卖人支付总房款30%的分期款(含定金)”。</P>
<P>　　点评：此条款的规定不明确。因为房屋分期付款与定金的性质不同。一、定金的主要作用是担保合同的履行，而预付款的主要作用是为接受预付款的一方解决资金上的困难，二、定金除了担保作用外，还具有证明合同的作用，当事人对合同是否成立产生争议时，法院或仲裁机构查明是否有定金交付即可判断合同是否成立；而预付款不具有合同成立的证明力。</P>
<P>　　7.对格式合同中空白处用自己设计好的内容填充</P>
<P>　　个案：“按买受人累计已付款的银行存款利率向买受人支付违约金”。</P>
<P>　　8.不按法律规定办理房屋产权证</P>
<P>　　个案：“出卖方应该在商品房交付使用后150日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人不能在规定期限内取得房地产权属证书,出卖人承诺继续办理”。</P>
<P>　　9.开发商单方扩大解约权</P>
<P>　　个案：“若乙方支付定金之日起十天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”</P>
<P>　　10.一房两卖属欺诈，违法的条款没有法律效力</P>
<P>　　个案：“双方签订协议后，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿”。</P>
<P>　　11.擅自改变户型，不按约定提供住房</P>
<P>　　个案：侯先生与辽宁某房地产开发有限公司签订了二套6楼的房屋后发现开发商将二处房屋擅自改变户型，把六层与七层连为跃层。</P>
<P>　　12.掩盖房屋真实情况，诱导消费者上当</P>
<P>　　个案：开发商不告知真实房屋情况，李女士上当买斜角房。</P>
<P>　　13.期房买卖合同不签订时间或收款不开发票</P>
<P>　　个案：在商品房买卖中，有些开发商在签订合同时故意不签时间，或收房款时不给发票，在房屋交付时另行签订合同，收回预购房款的收据，另开发票，如果发生争议，所有的书证都是现房买卖，即使是规划有变更，消费者也有理难说，因为你是按现状购买的。</P>
<P>　　14.商品房交付使用前的“霸王规定”</P>
<P>　　个案：于先生购买了商品房一套，办理入住时房屋开发公司让其交纳前一年的采暖费，否则不予办理入住手续。</P>
<P>　　还有许多类似的案例，主要是商品房交付使用前，一般由物业公司代收好多费用，如：有线电视费、水费、电费、装修抵押金、否则，不给消费者房屋钥匙。
之对话 消协先点题拜托大家来破题</P>
<P>　　沈阳市消协秘书长韩晓言昨天说，舆论力量曾令沈阳诸多垄断行业的“霸王”在强大的舆论威震下纠正行为。她提出，要动员全社会力量，发动一场新的舆论攻势，打击商品房市场等领域存在的各色“霸王”。</P>
<P>　　问：在商品房交易中，每一个消费者该如何抵制霸王条款的侵害呢？</P>
<P>　　答：对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改。不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。</P>
<P>　　问：你认为去年反击霸王条款取得成功的经验在哪？</P>
<P>　　答：这些成绩的取得离不开社会各界朋友的大力支持与无私帮助。特别需要提到的是，去年点评不平等格式条款，得到了新闻界的大力支持，你们公正的报道为沈阳千百万消费者撑了腰，鼓了劲。据不完全统计，去年媒体对打击不平等格式条款报道达260多篇次。</P>
<P>　　问：对商品房交易的“霸王”，消协已经“点”题，如何“破”题呢？</P>
<P>　　答：点评不平等格式条款的目的不在“点”，而在通过“点”达到经营者去“修”、去“改”，使之格式条款符合法律、法规的规定。通过“点”达到使消费者知法懂法，经营者懂法守法的目的。“破题”需要立法机关、执法机关、司法机关、广大消费者、经营者等社会各界的支持。 </P>

初八

房地产已经有些“人人喊打”的味道了。