[转帖]沈阳物业管理规定征求民意

塔湾夕照

沈阳晚报报道（记者 张晶 实习生 王荣洁 王丽）   新闻背景：9月24日，沈阳市政府法制办将发布《沈阳市住宅物业管理规定（征求意见稿）》（以下简称“征求意见稿”）全文，向沈城市民征集意见和建议。
   
    2003年9月，《中华人民共和国物业管理条例》（以下简称“条例”）正式实施，沈阳市的物业管理一直按照这部“条例”来操作，在具体执行时，因为“条例”过于宏观，处理一些具体问题时往往束手无策。
   
    街道监管物业管理物业收费协商议定物业弃管社区接手质量差建设单位赔据介绍，目前沈阳市登记注册的物业公司有550多家，而全市共有住宅区840个，其中，实行规范化管理的住宅区有244家。沈阳市的物业纠纷，主要集中在物业收费和服务两个方面。
   
    沈阳市房产局物业处相关负责人表示，《沈阳市住宅物业管理规定》出台后，全市所有的小区都将纳入一个规范的轨道进行管理。一些市民反复投诉的问题，有望得到彻底解决。
   
    新的物业管理规定都会关注哪些热点问题，都能为业主和物业公司化解哪些矛盾呢？街道监管物业
   
    记者注意到，“条例”只要求县级以上的房产部门负责物业管理活动的监督管理。而“征求意见稿”中提到，沈阳市房产局是全市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。区、县（市）房产部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
   
    而各街道办事处（乡镇人民政府），则负责对辖区内的物业管理活动实施具体的监督管理工作，各街道还要会同区房产部门，指导监督本辖区内业主大会的成立及其日常工作，协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。
   
    “征求意见稿”对物业的监管工作进行了细化，这有助于今后物业工作的开展。
   
    物业费标准协商议定
   
    《中华人民共和国物业管理条例》只在第四十一条中规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”
   
    而“征求意见稿”则明确指出：“物业服务收费应当按照物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。”同时明确，前期物业管理阶段，由建设单位和受聘的物业管理企业参照物价行政主管部门制定的政府指导价，协商议定收费标准；业主大会成立后，由业主委员会和物业管理企业协商议定收费标准。物业管理企业应当将议定的价格报物价行政主管部门备案。
   
    物业管理企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。这也就是说，业主和业主委员会完全可以对认为物业收费过高的物业企业说“不”。物业弃管社区接手
   
    如果物业公司不愿意再管理居民小区，该怎么办呢？征求意见稿中规定，被物业公司丢下不管的居民小区，其环境卫生和垃圾收集管理，将暂时由社区委员会负责，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。
   
    它同时要求，物业管理企业在提前解除合同时，应当提前60天，通知业主委员会，并将退出的理由书面告知业主委员会，同时向物业所在地的房产行政主管部门报告，得到同意做好交接工作后，方可退出。不能像如今有的物业公司那样，瞬间蒸发，让居民们措手不及。
   
    停车收费业主大会定
   
    目前，沈城一些居民小区内关于机动车停放问题，物业与业主引发了不少问题。
   
    此次“征求意见稿”中明确规定，业主大会可以决定机动车辆在物业区域内的停放、收费和管理等事项。但不得影响通行、消防和安全，不得违反相关法律、法规、规章的规定。业主大会决定收取车辆泊位费的，应当到物价部门办理相关手续后方可收取。
   
    停车人与物业管理企业约定车辆保管等其他事项的可从其约定。公安、消防、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。
   
    非住宅物业业主也有投票权
   
    “征求意见稿”明确提出：业主入住率达50％以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起满两年的，就可以成立业主大会。
   
    此外，住宅区内的非住宅物业业主也同样拥有业主大会的投票权。其在首次业主大会会议上的投票权数，按其拥有的物业建筑面积计算，不超过100平方米有单独房屋所有权证的为一票；超过100平方米的，每超过100平方米计一票，超过部分不足100平方米的不计票。
   
    11种行为要禁止
   
    记者了解到，“征求意见稿”还明确要求，无论是业主、业主委员会和物业管理企业，在具体的物业使用中，都必须禁止11种行为。而“条例”对此则没有明确规定。具体的11种行为是：
   
    破坏房屋承重结构；损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；破坏房屋外观；违法搭建建筑物、构筑物；擅自改变物业的使用性质；侵占绿地，损毁花草树木；随意停放车辆；随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；违反规定生产、储存易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；擅自设置摊点；法律、法规、规章禁止的其他行为。
   
    质量缺陷建设单位得赔
   
    记者了解到，“征求意见稿”对建设单位的责任也进行了明确，如果履行或拖延履行保修义务的建设单位，除了要责令其改正外，还要处10万元以上20万元以下的罚款。而且，在保修期内因为质量缺陷造成的损失，建设单位还要予以承担赔偿。
   
    相关各方责任权利明晰
   
    而记者看到，新规定无论是业主、业主委员会、建设单位还是物业管理企业，他们中的哪一方违反规定，都将依法承担责任，违反该规定的各方，还要接受处罚。
   
    物业公司一旦发现业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章或者业主公约（业主临时公约）的行为，要依据有关规定或约定及时予以劝阻、制止，对拒不改正的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。
   
    而物业自用部位、自用设施设备存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人也要及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。
   
    责任人不履行维修养护义务，给其他业主造成损失的，由责任人承担赔偿责任。物业用房不能太“寒酸”
    征求意见稿中要求，开发商在规划建设居民小区时，要专门建设物业管理用房，并且物业管理用房的建筑面积不低于物业总建筑面积的0.3％，最低不少于建筑面积150平方米。
   
    物业管理用房应该包括：物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会办公用房等。其中，物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋，具备水、电、供热等条件。